Exonération d’impôt sur la plus value en cas de déménagement avant la vente?
En principe, si l’on souhaite bénéficier de l’exonération de plein droit de la taxe sur la plus value, le vendeur de sa résidence principale doit y résider au jour de la vente (CGI article 150 U II 1°).
Lorsque le vendeur quitte sa résidence principale pour cause de déménagement, l’Administration fiscale tolère l’application de l’exonération, dès lors que la vente du bien intervient dans un « délai normal » après la mise en vente. Encore faut-il que le vendeur puisse prouver qu’il a effectivement occupé son bien à titre de résidence principale jusqu’à la mise en vente.
Précisons que dans l’intervalle (entre le déménagement et la vente effective), le logement ne doit pas avoir été loué, ou occupé gratuitement par des personnes de la famille du vendeur ou des tiers.
Qu’est ce qu’un « délai normal » ? L’Administration fiscale tolère en règle générale que s’écoule un délai d’une année entre le déménagement du vendeur et la vente effective de son logement.
Pour les ventes intervenues en 2009 et 2010, compte tenu de la situation du marché immobilier, le fisc avait admis de porter à 2 années le délai dit « normal » pour bénéficier de l’exonération. On aurait pu s’attendre à une réitération de cette mesure en 2013 … mais le Ministre des finances n’a pas jugé cela opportun, ayant déclaré que « l’atonie du marché est d’ores et déjà prise en compte dans l’appréciation circonstanciée du délai normal de vente de l’habitation principale » (réponse ministérielle du 29/01/2013).
Les services fiscaux sont en effet tenus d’apprécier le délai de vente au cas par cas, au regard des raisons conjoncturelles et notamment de la situation du marché immobilier. Le fisc considère donc que le délai d’un an s’applique dans un contexte économique « normal »… mais si une marge peut être tolérée en fonction de l’état du marché, soyez prudent ! Car si le vendeur souhaite bénéficier de la clémence des services fiscaux, il faut néanmoins qu’il prenne en considération, lui aussi, l’état du marché dans la fixation de son prix de vente.
Attention au risque de perte de l’exonération en cas de fixation d’un prix trop élevé, ou de refus de revoir son prix à la baisse : la cour administrative d’appel de Nantes a par exemple pu juger, en 2011, qu’un vendeur ne pouvait prétendre à l’exonération dans la mesure où le prix initial de mise en vente ne correspondait pas aux prix du marché local, et n’avait été abaissé que tardivement… un délai de 22 mois pour aboutir à la vente effective a donc été considéré comme étant anormalement long.
La cour d’appel de Douai à quant à elle refusé, en 2012, l’exonération a un vendeur au motif qu’il avait refusé toute baisse de prix pendant 23 mois.
Il est donc nécessaire de fixer son prix de vente en tenant compte des prix du marché, si l’on souhaite bénéficier d’une potentielle clémence fiscale quant à la longueur des délais de vente…
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