Tout savoir sur le viager!
1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?
Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :
- un notaire
- les annonces diffusées par les particuliers
- les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)
2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?
A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).
A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.
La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.
3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?
Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.
En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.
4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?
Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.
5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?
Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.
6. Comment est fixée la rente ?
La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :
- la valeur du bien
- l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
- l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
- la rentabilité théorique du bien.
Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.
A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.
7. La rente est-elle indexée ?
Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.
La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.
8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?
C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.
9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?
La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.
10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?
Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).
Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).
11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?
Il faut distinguer deux cas :
- Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
- Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.
A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).
La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.
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Bonjour Bailly,
1) Votre vendeuse a donc 67 ans. Selon le barème des impôts dont il est fait référence au commentaire 89, pour une dame de 67 ans, une rente de 285 €/mois soit 3420 €/an représente un capital de 63 964 €.
63 964 + 15 000 = 78 964 € (c’est bien la valeur de ce que vous achetez, nous sommes d’accord, et cela ne me semble pas incohérent au regard de la valeur de la maison et de l’age du vendeur)
Considérer que la base de calcul soit la valeur de la maison, comme le fait votre notaire, c’est omettre que cette maison sera occupée la vie restant du vendeur… d’autant que celui-ci est jeune, 67 ans, et qu’on peut supposer que cette situation perdurera dans le temps.
Si vous utilisez un simulateur des droit de mutations vous devriez trouver environ 7 500 € (à affiner selon votre département).
2) Pour votre notaire, c’est simple. Rappelez lui l’article 683 du code général des impôts qu’il doit normalement bien connaitre et qui indique que les droits de mutation sont liquidé sur le prix exprimé dans l’acte. Or le prix dans l’acte c’est bien un bouquet + une rente.
Et si cela ne suffit pas vous pouvez lui suggérer l’article 60 du bulletin officiel des impôts relatif aux assiettes des droits de mutation qui indique clairement que lorsque le prix est formé par une rente viagère, la perception est alors établie sur le capital de la rente exprimé dans l’acte (http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/827-PGP.html)
Votre prix étant aussi formé d’un bouquet, il convient de rajouter le montant de ce dernier.
Et si avec ça il ne change pas d’avis, changez de notaire !
Bien à vous,
Je vous remercie infiniment pour votre aide !!!! c’est gentil de votre part. Je vais lui soumettre tout ça …
Bonsoir, dernière petite question : le bouquet doit être payé le jour de la vente.
Est-il possible de négocier le paiement en plusieurs fois (2 ou 3 fois). Merci.
Bonjour,
C’est la première fois qu’on me pose cette question… S’agissant du paiement du prix, ça ne me semble pas impossible si le délais est raisonnable, d’autant que le vendeur est protégé par un privilège…
Bien à vous,
Bonjour,
J’aurais deux questions assez complexes en matière de viager, est – il possible d’avoir quelques éléments de réponse sur ce sujet s’il vous plait ?
Le cadre juridique actuel peut-il être un frein à la mise en place d’un véhicule d’investissement en viager ?
Lorsqu’une sicav immobilière récupère des viagers assez rapidement et les revends aussi, risque-t-elle d’être requalifiée de marchands de bien ?
Je vous remercie d’avance.
Bonjour Jade,
En fait vos questions touchent davantage à la finance qu’au viager et pour répondre correctement à votre question il faut des connaissances que je n’ai pas.
Mais voici en l’état de mes connaissances quelques éléments de réponses :
Tout d’abord il faut bien considérer que ce qui diffère entre le viager et une vente classique résidence essentiellement dans les modalités de paiement, rien d’autre, donc :
1) Le cadre juridique n’est pas un problème en soit. Si pour votre fond il n’est pas problématique d’avoir à payer le prix d’achat au moyen d’une rente, plutôt que par une sortie de capital il ne doit pas y avoir de soucis.
2) Vous n’êtes pas obligé de récupérer la jouissance ou d’attendre les décès des crédirentiers pour revendre. Pour la qualification de marchand de biens, rien ne change par rapport à une transaction classique. C’est votre intention au moment de l’achat qui va compter. Si cette intention était de revendre rapidement, et que vous n’êtes pas en mesure de démontrer les contraires aux services fiscaux, vous risquez d’être requalifié en MDB. Maintenant si vous attendez soit de récupérer la jouissance, soit le décès du vendeur pour revendre, vous aurez probablement été propriétaire suffisamment longtemps pour sortir du champ des MDB.
Sous réserves de règles spécifiques aux produits financiers que vous évoquez.
Bien à vous,
Le viager est un produit de placement de moyen ou long terme.
Le transformer en produit à court terme et liquide risque de poser des problèmes fiscaux.
Par contre une SCPI spécifique pourrait être un outil adapté.
Bonjour,
J ai acheté une maison en viager occupé il y a deux ans, mais le vendeur est parti en maison de repos quelques mois apres la signature du viager.
Mes questions sont de savoir comment faire sachant qu il n entretient ni la maison ni les extérieurs depuis quelques temps et qu il s oppose a tous travaux.?
J aimerai bien y habiter est ce dangereux d’y intégrer sachant qu il n y avait aucune clause dans notre contrat et que la personne s’y oppose? Quels seront les riques?
Je vous remercie d’avance
Bonjour
Une question un peu spéciale
Mon crédirentier ne veut plus que je lui paye la rent que je paye depuis trente ans
Il est venu me dire “j ai pas besoin de cette argent pour vivre et je préfères que vous en profitez
Que faire ??
Bonjour,
Ma mère qui a 77 ans vient de m’apprendre que se trouvant dans une situation financière difficile, elle avait vendu en viager occupé sa maison avec jardin à son notaire… il y a un peu plus de 3 mois. Il lui a versé un bouquet de 60.000 euros qui a servi à rembourser un prêt qu’elle avait et lui verse une rente de 500 euros par mois. Il lui a demandé de payer la taxe foncière… Cette clause figure sur le contrat qu’elle a signée. Pour ma part, je pense que sa maison a été sous-évaluée… Sur le marché de l’immobilier, elle vaut bien plus que 200.000 euros. C’est ce même notaire qui l’a évaluée en vu de lui acheter en viager. A présent, ma mère vient d’apprendre qu’elle va hériter d’une cousine… Première question : Son notaire avait-il le droit de lui acheter sa maison en viager…? J’ai lu sur internet que ce genre de pratique ne se fait pas en général… Deuxième question : Compte tenu qu’elle va disposer d’une certaine somme d’argent à présent… pourrait-elle lui proposer de racheter le viager en lui restituant le bouquet + les 4 mois de rente qu’il a déjà versés ? En sachant qu’il faudra peut-être lui racheter plus cher afin de le dédommager du préjudice subi si on peut dire. S’il refuse, a t-elle un recours ? Mon frère et moi avons l’impression que notre mère a été abusée.
Je vous remercie par avance pour vos réponses qui nous éclaireront.
Bien cordialement.