Questions réponses sur le viager

24/05/2013 Equipe publication Vente 524

Tout savoir sur le viager!

 

Viager

 

 

1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?

 

Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :

  • un notaire
  • les annonces diffusées par les particuliers
  • les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)

 

2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?

 

A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).

A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.

La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.

 

3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?

 

Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.

En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.

 

4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?

 

Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.

 

5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?

 

Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.

 

6. Comment est fixée la rente ?

 

La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :

  • la valeur du bien
  • l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
  • l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
  • la rentabilité théorique du bien.

Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.

A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.

 

7. La rente est-elle indexée ?

 

Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.

La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.

 

8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?

 

C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.

 

9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?

 

La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.

 

10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?

 

Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).

Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).

 

11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?

 

Il faut distinguer deux cas :

  • Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
  • Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.

A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).

La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.

 

 

 

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524 Commentaires

  1. Bonjour philippe ,
    merci pour votre reponse .le vendeur a 74 ans aujourd’hui et se porte comme un charme .il est autonome , conduit sa voiture , fait ses courses , part en voyage autour du monde seul etc .je pense qu’il se victimise et cherche part tous les moyens de faire casser la vente .j’ai pris ce jour un rdv avec un notaire.
    bien amicalement emmanuelle.

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  2. Bonjour Emmanuelle,
    Pour ma part, j’ai l’impression que les choses vont plutôt dans votre sens… Si votre crédit-rentier était si atteint dans ses facultés intellectuelles au moment de votre acquisition, il faudra qu’on vous explique pourquoi il aura fallut attendre 13 ans pour le mettre sous tutelle, et comment il a fait pour se gérer tout seul depuis 13 ans…
    Bien à vous,

    Répondre

  3. Bonsoir philippe et christophe ,
    Nous venons de rencontrer un notaire dans son etude et il est du meme avis que vous
    Il affirme que son excuse de maladie incurable et de faiblesse ne tient pas debout surtout 13 ans apres la signature .un notaire doit s’assurer de la sante mental et physique des parties et si il estime qu’une personne est diminue , alors il ne fait pas la vente .
    Il nous a renseigne sur la revision de la rente , sur taxe fonciere etc .tres bien il nous a rassure.bien a vous et merci encore pour vos interventions .
    emmanuelle

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  4. Bonjour,
    Il y a 14 ans j’ai acheté un viager libre avec mon concubin. Malheureusement nous nous séparons et il voudrait garder la maison et donc me racheter ma part. Comment se déroule la vente ? Sur quelle base doit il me la rachetait sachant que nous avons fait des travaux et que le terrain a pris de la valeur. Puis je la faire re-estimer. Le rachat est il sur la totalité de l’estimation de la maison à l’époque elle était estimée à 700000 franc ou sur la partie que nous avons déjà payé? Le contrat chez le notaire est à nos deux nom.
    Merci de bien vouloir me répondre

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  6. Bonsoir Christophe

    Je vous remercie d’avoir la gentillesse de répondre et surtout aussi vite mais pour plus de précision car je suis un peu blonde.
    Il y a 14 ans nous avons acheté une maison en viager libre tous les deux d’un montant estimé 700 000 franc. Je me sépare de mon ami lui veut garder la maison et par la même le viager. Si j’ai bien compris ce que vous me dites je peux demander la moitié du prix de la maison avec une estimation revue à la hausse ou c’est juste la moitié de ce que nous avons déjà versé avec une plus valu au vu d’une estimation à la hausse (et bien entendu repassée devant le notaire pour clarifier cette acte de ventes )?
    J’ai cherché sur le net pour avoir plus de précision sur les reventes du viager libre dans le cas de séparation des acheteurs j’avoue ne pas avoir trouver beaucoup de renseignement ou je n’ai pas cherché au bon endroit.
    Merci pour tout
    Valerie

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  7. Valérie,
    Pardon, je n’avais pas intégré que le crédit rentier était toujours en vie.
    2 solutions :
    1/ vous vous mettez d’accord sur une valeur approchant la moitié de la maison, qu’il vous paye et vous continuez de payer votre part de rente.
    2/ il reprend à son compte l’intégralité du viager. Pour cela il conviendra d’identifier la valorisation de la maison entre sa valeur à l’achat et celle d’aujourd’hui et d’appliquer cette valorisation à l’ensemble des paiements que vous avez effectués jusqu’à aujourd’hui.
    Bien à vous,

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  9. bonjour j ai signe un viager avec une personne et son fils et le notaire la rente elle s’eleve a 520 euros par mois ils veulent que je paye cette rente en espece si j’accepte est ce que un reçu est valable avec leurs signature quelles sont les risque merci

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