Contourner une agence immobilière avant la visite

Demande de renseignements avant la visite

Quel agent immobilier n’a pas été confronté à ce problème : une personne intéressée par un bien demande de nombreux renseignements au téléphone, notamment sa localisation, jusqu’à pouvoir l’identifier, et prend ensuite contact directement avec le propriétaire pour tenter d’éviter les “frais d’agence”. A tort puisque comme nous le démontrons dans cet article les “frais d’agence” sont toujours au final à la charge du vendeur, non de l’acquéreur. 

Subsidiairement également à tort pour une deuxième raison : l’agent immobilier connaît bien son vendeur et le contexte de la vente, il est le mieux placé pour obtenir une bonne négociation. Vouloir contourner ses honoraires (on ne dit plus “commission” depuis la loi ALUR) est souvent un très mauvais calcul.

Combien de fois avons-nous vu des acquéreurs dire “OK on achète mais on veut négocier les frais d’agence” au lieu de négocier le prix global… achetant au final ainsi bien au dessus du prix qu’ils auraient pu obtenir en demandant à l’agence de négocier pour eux ! Après tout tant mieux pour le vendeur.

Jusqu’à un particulier qui, voulant absolument éviter de passer par l’agence, a acheté directement 350 000 un bien qu’on avait en mandat à 230 000 !!! D’autant plus consternant qu’on le connaissait bien, toute l’équipe allait déjeuner dans son restaurant une fois par semaine…

Absence de bon de visite

Une de nos agences a pris rendez-vous avec un acquéreur potentiel pour visiter un bien, après plusieurs demandes de renseignements, échanges de mails… L’acquéreur est allé repérer les lieux, a pris contact avec le propriétaire, a annulé le rendez-vous et a acheté directement, non sans avoir demandé au vendeur de dénoncer préalablement son mandat. Comme les mandats imposent au vendeur de donner le nom de son acquéreur s’il vend après la fin du mandat, nous avons eu tous les éléments en mains pour  intenter une procédure, qui s’est conclue par une condamnation du vendeur à payer des dommages-intérêts à l’agence. (TGI Chambéry, 5 février 2009, 07/00663). Le vendeur nous opposait entre autres l’absence du bon de visite, mais bien évidemment vu les circonstances, il n’y en avait pas, ce que le juge a bien compris.

Dans les cas de “contournement” d’agence il est possible de se retourner contre l’acquéreur si l’on peut prouver qu’il a manoeuvré pour l’évincer.

Notre mandat imposait au vendeur de diriger tout candidat direct à l’achat vers l’agence, ce qui n’a pas été respecté.

Le meilleur moyen pour une agence d’éviter ce genre de désagréments est bien sûr de travailler exclusivement en mandats exclusifs. Ce qui permet accessoirement d’apporter beaucoup plus de services aux clients !

Contourner une agence immobilière avant la visite, en plus de risquer de faire une mauvaise affaire, c’est très risqué !

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3 Commentaires

  1. Quels sont donc les preuves que nous devons envoyer à l’acquéreur de passer par nous agent immobilier ? Comment prouver que nous sommes pas avide d’honoraire ? Et comment prouver que l’on est pas de mèche avec le vendeur ?

  2. Il est possible aussi de faire des bons de présentation de visite à l’acquéreur, puis de dénoncer l’acquéreur auprès du vendeur. Ainsi, le vendeur ne pourra pas dire qu’il n’était pas informé que l’agent immobilier a donné toutes les informations utiles et nécessaires à son acquéreur qui a tenté de contourner l’agence. Un autre argument à avancer au vendeur dans le cas d’un acquéreur qui tente de contourner l’agence : bien souvent, il s’agit de personne peu scrupuleuse, procédurière et surtout, qui ont un financement très fragile.

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