Questions réponses sur le viager

24/05/2013 Equipe publication Vente 524

Tout savoir sur le viager!

 

Viager

 

 

1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?

 

Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :

  • un notaire
  • les annonces diffusées par les particuliers
  • les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)

 

2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?

 

A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).

A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.

La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.

 

3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?

 

Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.

En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.

 

4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?

 

Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.

 

5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?

 

Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.

 

6. Comment est fixée la rente ?

 

La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :

  • la valeur du bien
  • l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
  • l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
  • la rentabilité théorique du bien.

Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.

A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.

 

7. La rente est-elle indexée ?

 

Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.

La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.

 

8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?

 

C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.

 

9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?

 

La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.

 

10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?

 

Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).

Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).

 

11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?

 

Il faut distinguer deux cas :

  • Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
  • Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.

A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).

La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.

 

 

 

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524 Commentaires

  1. Bonsoir Christophe,
    Je ne savais pas qu’il fallait déclarer les rentes versées aux fisc.
    Est ce que c’est grave?
    Que dois-je faire?
    Au fait je suis débirentière.
    Merci

    Répondre

  2. bonjour,
    Ma sœur vends sa maison en viager libre.
    Son assureur lui demande de continuer à payer une assurance sur les murs.
    Es-ce normal ?
    es-ce obligatoire ?
    Merci de me renseigner.

    Répondre

  3. Bonjour,

    J’ai acheté il y a 8 ans à mon oncle célibataire, sans enfant et qui avait une très petite retraite, sa maison en viager. il est décédé il y a 3 mois. le problème c’est qu’il n’a pas mis sa soeur (ma mère) héritière mais ses neveux (dont je fais partie) : je me retrouve à la fois héritière et propriétaire de la maison.
    Mon frère, qui a décidé de façon unilatérale du jour au lendemain il y a 6 ans de ne plus m’adresser la parole, parce que j’ai osé demandé à mes parents d’aider une de mes soeurs en pleine galère avec un divorce difficile et à leur refus, j’ai demandé pourquoi, ils avaient donné à notre frère l’équivalent de 350000 € et qu’il refusait d’aider une de leurs filles…Mon frère a alors prétexté que j’étais jalouse et depuis c’est le silence… Donc, il a décidé de me rendre vraiment difficile la récupération du viager… il a pris son propre notaire alors que nous sommes 4 avec un notaire commun. Je ne peux donc pas récupérer cette maison qui est dans un triste état (syndrome de Diogène)… j’ai appris qu’il voulait demander un inventaire alors qu’il n’y a presque rien à récupérer et que nous risquons d’avoir plus de frais que de bien évalué. Que puis je faire pour récupérer mon bien avant la fin de l’année (à cause de la taxe d’habitation) ? puis je obliger la succession (dont je fais partie) à vider la maison? de quelle façon le faire pour que tout soit le plus légal possible et le plus rapide? puis je donner une date butoir et demander une astreinte financière pour toute journée supplémentaire au délai?
    merci pour votre réponse
    DMC

    Répondre

  4. Bonjour Nanous,
    Appelez vite votre avocat….
    Non, je plaisante…Çà ne me semble pas très grave. A votre place, je ferais un courrier aux impôts en leur expliquant que vous venez d’apprendre cette obligation, et que vous les informez des montants versées jusqu’à présent, année par année.
    Faute avouée, à moitié pardonnée…
    Bien à vous,

    Répondre

  5. Ourtal,
    Non ça ne me semble pas normal.
    Par contre, je vous invite à vérifier régulièrement que le débit rentier soit bien assuré. Un privilège a normalement été pris au profit de votre soeur. Si un sinistre intervenait dans la maison, que la maison ne soit pas assurée et que votre soeur ait besoin de faire valoir ce privilège, vous n’auriez “que vos yeux pour pleurer…”
    C’est peut-être en ce sens que votre assureur vous invite à conserver une assurance… mais sachez qu’il n’y a pas de caractère obligatoire. Assurez-vous simplement que le débit rentier assure le bien, en lui demandant une attestation d’assurance par exemple.
    Bien à vous,

    Répondre

  6. Bonjour DMC,
    Tout d’abord permettez moi une petite remarque : vous n’êtes pas héritière de cette maison… vous en êtes propriétaire, vous l’avez acheté.
    1/ Que puis je faire pour récupérer mon bien avant la fin de l’année (à cause de la taxe d’habitation) ?
    Regardez votre titre de propriété. Un délais est inscrit, à défaut c’est 3 mois. Demandez à votre notaire de faire le nécessaire, y compris en lui demandant de mettre les autres héritiers en demeure de récupérer le mobilier et de vous transmettre les clés.
    2/ puis je obliger la succession (dont je fais partie) à vider la maison? de quelle façon le faire pour que tout soit le plus légal possible et le plus rapide ? puis je donner une date butoir et demander une astreinte financière pour toute journée supplémentaire au délai?
    Oui, il vous faut saisir le tribunal d’instance en “Injonction de faire” : http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1787.xhtml
    Bien à vous,

    Répondre

  7. Bonjour Christophe,
    Je viens vous solliciter à nouveau pour une question concernant la rente viagère de notre crédirentier. Celui ci a majoré la rente de 60 % à son départ et c’est donc le cas, (on passe de 1700 euros à 2800 !) : Il part au 15 décembre et nous réclame donc au 15 décembre (rente au mois en cours)2800 euros. Peux t-on calculer au prorata puisque nous n’ aurons la jouissance des lieux qu’à partir du 15 ?
    D’autre part dans le contrat il est écrit que la rente est évaluée lors de la vente à 200 000 euros, cela signifie t-il qu’à cette atteinte le viager serait terminé ? parce que si les crédirentiers vivent encore dix ans à 30 000 euros de rente par an, nous risquons ne plus pouvoir payer une telle charge (je ne reviens pas la situation très délicate ici)
    D’avance merci pour vos infos
    Bien à vous
    Laurence

    Répondre

  8. Bonjour lolo,
    1/ soit vous partez sur un mois entier… soit si vous restez sur un demi mois = (1/2 x (1700) + 1/2 x(2800)) = 2 250 €
    2/ non… c’est le capital que représente la rente. Ça ne sert que pour le calcul des droit de mutation… vous devrez payer sa vie durant.
    Un viager est un contrat aléatoire (code civil art. 1964). Si on fige la durée (ou le montant total) des versements, il n’y a plus d’aléas… désolé.
    Bien à vous,

    Répondre

  9. Bonjour Christophe et merci pour votre réponse rapide et précise.

    Rebondissement :le crédirentier libère les lieux d’ici 5 jours, mais refuse de nous laisser les clés avant le 16 décembre date à laquelle qu’il avait annoncé au départ.
    Il a fait relever le compteur EDF, nous demande de prendre en charge l’assurance dès le 13 novembre. Pour l’eau c’est nous qui l’avons toujours payée.
    (Comme je l’avais indiqué 90% de la maison est habitée par le couple et nous n’avons que 20 m2 où nous entassons des affaires, et il s’agit de nous gêner le plus possible dans nos activités associatives). Pendant un mois la maison quasi entière sera vide, fermée sans chauffage etc .
    Pouvons -nous refuser d’assurer les locaux dont nous n’avons pas les clés ? Aurions nous un recours pour obtenir légalement les clés dès leur départ le 13 novembre puisque rien n’est mentionné dans l’acte de vente ?
    Dans le cas contraire, notre seule possibilité de les embêter à notre tour sera un prorata de la rente puisque nous n’avons pas la jouissance des lieux avant le 16 /12.
    Merci encore de vos bons conseils!
    Bon week end
    Laurence

    Répondre

  10. Bonjour,
    Vous n’avez pas à assumer l’assurance d’un bien dont vous ne jouissez pas.
    Aujourd’hui vous devez être assuré en tant que “propriétaire non occupant” pour la partie que vous n’occupez pas. Gardez cette assurance jusqu’à la remise des clés. Vous ne vous assurerez pleinement qu’à la remise des clés.
    Bien à vous,

    Répondre

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