Tout savoir sur le viager!
1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?
Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :
- un notaire
- les annonces diffusées par les particuliers
- les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)
2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?
A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).
A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.
La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.
3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?
Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.
En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.
4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?
Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.
5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?
Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.
6. Comment est fixée la rente ?
La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :
- la valeur du bien
- l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
- l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
- la rentabilité théorique du bien.
Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.
A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.
7. La rente est-elle indexée ?
Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.
La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.
8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?
C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.
9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?
La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.
10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?
Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).
Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).
11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?
Il faut distinguer deux cas :
- Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
- Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.
A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).
La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.
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Bonjour,
Je viens de prendre un Viager Libre avec une dame de 84 ans. Je sais que le biens a un privilège pour garantir la rente.
J’ai appris qu’il existait des assurances qui lève les privilèges en garantissant le versement de la rente au crédirentier jusqu’au décès.
Cette garantie est obtenu en versant toutes les rentes d’un seul coup à l’assurance (avec le nombre d’année selon statistique).
L’assurance s’engage à payer la rente jusqu’au décès.
Si le crédirentier vit plus longtemps et bien c’est à la charge de l’assurance, et s’il vit moins longtemps, et bien le débirentier aura payé plus.
Mais en levant le privilège, on peut revendre le bien immédiatement sans attendre le décès.
Avez vous déjà eu ce cas? Si oui quelles sont les assurances? Et quelles sont les “*” (petite étoiles) des contrats à savoir avant de souscrire?
Merci.
Bonjour Eric,
C’est une situation à laquelle nous n’avons jamais été confrontée…
J’invite tous nos lecteurs ayant des réponses à vous apporter à participer.
Bien à vous,
Bonjour.
Il existe effectivement des contrats d’assurances “longévité exceptionnelle” qui prennent en charge la rente postérieure à une date fixée (sans indexation de revalorisation).
Information obligatoire auprès du crédit-rentier évidemment.
Par contre je ne suis pas certain que l’on trouve ces contrats sur le marché français.
De toute façon, c’est une possibilité que je souhaite creuser pour mes clients et que j’espère pouvoir proposer à l’avenir si cela s’avère possible.
Bonjour,
nous avons acheté un viager libre (que nous habitons) il y a quelques années. La credirentère vient de décéder.
Il y a-t-il des démarches particulières à faire de notre côté? Merci de votre réponse.
Bonjour Marie,
Rien du tout… si ce n’est mettre fin aux règlements.
Bien à vous,
Bonjour Christophe,
Pouvez vous me dire à combien s’élève la rente pour un viager occupé dont les détails sont les suivants:
-valeur vénale 140000
bouquet 15000
âge homme 72 ans
valeur locative 600 euros par mois.
Merci pour votre réponse car le notaire n’est pas d’accord avec l’agence et avec votre chiffre je saurais qui est dans le vrai.
Par la même pouvez vous me dire à combien s’élèverons les frais de notaire.
quel est la méthode de calcul utilisée?
Par avance un grand merci.
Bonjour Nanous,
Le calcul des rentes viagères n’est pas une science exacte. Pour ma part, en utilisant des données fiscales, dans votre cas j’arrive à une rente mensuel de 506 €.
Pour les frais de notaires cela dépend du département. Ils seront acculé sur (capital représenté par la rente + le bouquet).
Bien à vous,
Bonjour, on me propose un viager sans rente. Est ce qu’une clause contractuelle stipulant la non possibilité pour le vendeur de louer le bien en cas de départ est elle valide et doit elle s’associer systématiquement d’une revue à la hausse du bouquet (clause de sortie) ou bien ce type d’accord est il libre entre les parties ?
Bien cordialement.
Bonjour Nicolas,
Une vente en viager sans rente, n’est pas une vente en viager, sauf à ce que la rente soit constituée non pas par l’obligation de versement de sommes d’argent, mais par l’engagement de pourvoir aux besoins du vendeur ; nourriture, entretien soin, etc….
La vente en viager nécessite un aléas (Code civil art 1104). Sans rente, le montant total de l’acquisition est connu à l’avance.
Je ne dis pas ici que la vente que l’on vous propose n’est pas possible. Je dis juste que c’est un autre type de contrat (vente à terme, vente avec réserve d’usage et d’habitation). Mais ça n’est pas un viager.
Concernant l’interdiction du vendeur de louer tout dépend de ce que vous prévoyez au contrat. Mais si il s’agit d’une réserve du droit d’usage et d’habitation, se droit sera personnel et il n’aura pas la possiblité de louer. Si il se réserve l’usufruit, il aura le droit de le louer.
Concernant l’augmentation pour libération anticipée, je vous invite à fixer les règles à l’avance, il n’y aura aucune discussion le jour J.
Espérant avoir répondu à vos questions,
un viager avec réserve d’un droit d’usage et d’habitation et une rente à zéro le temps de l’usage conservé est possible si l’on prévoit la génération d’une rente pour le jour de la libération des lieux ce qui redonne vérité pleine à l’aléas au niveau du prix réel et définitif d’acquisition. Il semblerait également que l’aléas de la date de mise à disposition du bien déterminée par la durée d’utilisation forcément non défini dans le cadre d’un contrat avec un droit d’usage et d’habitation ou de dans le cas d’usufruit conservé puisse suffire pour considérer la vente comme viagère.