Tout savoir sur le viager!
1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?
Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :
- un notaire
- les annonces diffusées par les particuliers
- les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)
2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?
A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).
A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.
La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.
3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?
Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.
En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.
4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?
Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.
5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?
Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.
6. Comment est fixée la rente ?
La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :
- la valeur du bien
- l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
- l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
- la rentabilité théorique du bien.
Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.
A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.
7. La rente est-elle indexée ?
Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.
La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.
8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?
C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.
9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?
La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.
10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?
Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).
Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).
11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?
Il faut distinguer deux cas :
- Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
- Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.
A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).
La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.
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Merci à Christophe et Jean Luc pour vos réponses.
J’ai rdv avec mon notaire semaine prochaine. J’ai lu en effet que l’aléa de la date de mise à disposition du bien était suffisante et qu’il n’était pas nécessaire de le coupler avec un aléa de prix.
Bien cordialement,
Bonjour Nicolas, bonjour Jean Luc,
Vous avez effectivement raison. Mais dans cette hypothèse je me permets de vous rappeler qu’une vente peut être annulée lorsque le montant des arrérages est dérisoire car l’absence de prix réel et sérieux prive la vente d’aléa et que sur ce point les juges du fond apprécient souverainement le caractère dérisoire de la rente.
http://www.easydroit.fr/jurisprudence/Cour-de-Cassation-Chambre-civile-1-du-4-juillet-1995-93-16-913-Publie-au-bulletin/C47756/
Dans l’hypothèse de Jean Luc il conviendra donc de s’assurer que le prix est sérieux au regard de l’aléa.
Bonne journée à tous
Bonjour Christophe,
Je vais faire l’acquisition d’un viager et je souhaite savoir si le notaire peut nous contraindre à augmenter la rente de 100 pour cent en cas de libération anticipé. J’ai proposé 30 pour cent.
Y a t’il une réglementation spécifique.
Merci pour le calcul de la rente.
Le notaire est resté sur le calcul de l’agence.
Ce notaire me rends dingue.
Merci à vous.
Ce notaire me rends dingue
Bonsoir Nanous.
L’augmentation de la rente pour départ anticipé est d’un ordre purement contractuel entre les 2 parties; il n’y a aucune obligation ni calcul réglementé. Autrement dit ce sont des dispositions et des montants qui sont du domaine de la négociation et c’est à vous de fixer ce que vous voulez accepter ou non, comme c’est au vendeur de décider s’il s’accroche à un montant au risque de perdre un acquéreur ou s’il se montre conciliant.
Une clause résolutoire prévoit que la vente sera résolue de plein droit en cas de non paiement de deux termes consécutifs. Les rentes et bouquet versés seront acquis au débirentier. Ce dernier récupère son bien mais peut-il vendre son bien normalement par une agence immobilière par exemple ou la vente aux enchères s’impose-t-elle ?
bonjour j’ai été averti depuis peu du deces de ma grand mere en aout 2014. J’ai appris qu’elle avait vendu son appartement en viager. Je n’ai que tres peu d’informations et apparamment le nouveau propriétaire de droit a demandé des pénalités puisque le demengament des meubles ce fait ces jours ci et qu’il n’a pas pu occuper les lieux avant…jusqu’à combien peuvent monter ces pénalités?j’ai peur d’accepter une succession à probleme..merci par avance cordialement
Bonjour Michele,
Oui il récupère son bien, mais cela ne peut-être constaté que par une décision de justice. S’agissant la plus part du temps d’une clause résolutoire de plein droit, le juge ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation et dès que le non-paiement est démontré le juge constate la résolution.
La résolution constatée vous redevenez propriétaire de votre bien et par là même libre d’en user comme bon vous semble, et de le vendre également comme bon vous semble aussi.
A bientôt.
Nathalie,
En fait il faudrait vous procurer l’acte de vente en viager et regarder ce qui est stipulé quant à la reprise des lieux ou à défaut connaitre la valeur locative du bien…
Sachez que s’il peut être en droit de réclamer des pénalités, vous ne pouvez y être contrainte que par une décision de justice. Cela suggère donc qu’il ait envie de passer par cette case, parfois longue et couteuse.
Enfin si vous avez été averti tardivement du décès de votre grand mère, il semble qu’on puisse écarter votre responsabilité dans ce retard, et peut-être chercher une faute par ailleurs. Il conviendrait peut être d’expliquer au propriétaire votre bonne fois.
Bien à vous,
merci beaucoup pour cet eclairage je vais essayer d’en savoir plus avec le notaire chargé de sa succession (mandaté par la tutelle de ma tante oui c’est tres simple!!!)
cordialement
Merci Christophe.
Je suppose que c’est d’un juge du tribunal de grande instance qui constatera la résolution donc avocat obligatoire ? La procédure est elle longue et coûteuse ?
Merci d’avance. Cordialement.