Questions réponses sur le viager

24/05/2013 Equipe publication Vente 524

Tout savoir sur le viager!

 

Viager

 

 

1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?

 

Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :

  • un notaire
  • les annonces diffusées par les particuliers
  • les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)

 

2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?

 

A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).

A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.

La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.

 

3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?

 

Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.

En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.

 

4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?

 

Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.

 

5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?

 

Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.

 

6. Comment est fixée la rente ?

 

La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :

  • la valeur du bien
  • l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
  • l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
  • la rentabilité théorique du bien.

Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.

A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.

 

7. La rente est-elle indexée ?

 

Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.

La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.

 

8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?

 

C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.

 

9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?

 

La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.

 

10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?

 

Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).

Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).

 

11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?

 

Il faut distinguer deux cas :

  • Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
  • Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.

A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).

La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.

 

 

 

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524 Commentaires

  1. Depuis 2 ans j’en ai vendu quelques uns, et j’ai toujours indiqué dans mes compromis une valeur vénale calculé comme ci dessus (bouquet + capital/rente).
    Un seul notaire, imposé par le vendeur n’a pas voulu en tenir compte. Mais on ne peut pas empêcher des gens de préférer se faire détrousser par un tabellion choisi parce qu’il leur faisait une “fleur” sur les frais (!). Pour les autres actes, j’ai toujours eu gain de cause.
    Encore une fois, l’ambiguïté des textes tient au fait que la notion de valeur vénale n’est pas définie selon le contexte de la vente. Comme vous le soulignez, l’acquéreur n’ACHETE PAS le droit d’usage et d’habitation et ne peut donc être taxé sur sa valeur.
    Si votre notaire ne veut pas changer, changez de notaire…

    Répondre

  2. Bonjour, pour information et sans succès avec mon notaire, j’ai changé et mon nouveau notaire ne comprends pas la position que l’on ma tenu. L’affaire est réglée donc !
    Guillaume

    Répondre

  3. Bonjour,

    Je suis légataire universel d’une amie qui est décédée le 10 décembre 2014.
    Elle avait vendu son appartement de Paris en viager, il y a une dizaine d’années.
    Il y a 7 ans, n’étant pas d’accord avec son Propriétaire sur le montant des charges à payer, elle lui a fait des chèques avec le montant qu’elle estimait correspondre à ce qu’elle lui devait. Le Propriétaire a reçu la chèques, mais ne les a jamais encaissés.
    Maintenant, le Propriétaire me réclame le paiement de la totalité des charges dues depuis 7 ans. Il y en a pour 12.000 euros.
    Pouvez vous me confirmer, si cela est acceptable ? la loi SRU du 27 février 2014 limite à 3 ou 5 ans le recouvrement de ces charges par le Propriétaire.
    Est ce aussi exact dans le cas du viager ?
    Merci de vos commentaires.

    Répondre

  4. Bonjour,

    Puis deduire les charges de coproprietes d’un viager sans rente pour reduire mes revenus foncier venant d’autres appartements en location.

    Merci,
    Olivier

    Répondre

  6. Bonjour,
    ll y a 1 an nous avons acheté un appartement en viager a une personne très âgée. Nous avons pris soins de faire inclure une clause stipulant qu’en cas d’inoccupation prolongée (6 mois) du logement nous pouvons en récupérer la jouissance. Nous venons d’être avertis par un voisin qu’après un malaise le vendeur aurait été hospitalisé puis “placé” en maison de retraite. La décence m’interdisant d’aller à la maison de retraite lui faire signer un document d’abandon de la jouissance (d’autant plus qu’il semblerait que notre vendeur n’ai plus toute sa tête), quel moyen avons-nous aujourd’hui pour prouver que le logement n’est plus occupé ?
    De plus, il est prévu que la rente soit augmentée en cas de départ du logement, à partir de quand doit-on l’augmenter, n’ayant pas été avertis officiellement de ce départ ?
    Dans l’attente de vote réponse et en vous remerciant,
    P. Tesco

    Répondre

  7. Bonjour.
    Votre cas me conforte dans ma décision de prévoir dans les contrats des tiers habilités pour témoigner (en cas d’incapacité du crédit rentier) de l’impossibilité physique pour la personne de demeurer dans son logement: 2 certificats médicaux concordants.
    Peut être pouvez vous faire la démarche et la présenter devant le notaire ou un magistrat pour obtenir la pleine jouissance du bien ?
    Pour l’augmentation de la rente, c’est lié : ce sera dès que vous aurez les clefs.

    Répondre

  8. Bonjour,
    Sur le point de signer un compromis de vente en viager (viager occupé), j’avais quelques questions à vous poser concernant certaines clauses au bénéfice de l’acquéreur (mon cas).

    -Peut-on en toute légalité prévoir un état des lieux (par exemple tous les 2 ans) qui permettraient de constater le bon entretien du bien dont on serait propriétaire.
    Car en effet, le crédirentier a, en tant que “bon père de famille”, l’obligation d’entretien du bien (jardin, sol, murs, chaudières, petites réparations etc) mais qu’est ce qui me garantit en tant que propriétaire que l’entretien a régulièrement été fait? J’ai peur qu’au bout de 5-10 les personnes vivant dans le domicile se laissent complètement aller et n’entretiennent plus du tout le bien. Je tiens à ce que la valeur du bien au moment de la signature soit au mieux garantie lors de sa libération. Je n’ai aucun moyen de vérifier cet entretien sans état des lieux !!!
    Surtout que le projet de compromis rédigé par un professionnel de vente en viager indique, je cite :
    “La vente, si elle se réalise, aura lieu aux conditions ordinaires et de droit en matière de vente d’immeuble bâti et, notamment, sous celles suivantes auxquelles l’ACQUEREUR sera tenu:
    De prendre les biens ci-dessus désignés dans l’état où ils se trouveront lors de l’extinction du droit d’usage et d’habitation, sans garantie pour quelque cause que ce soit et notamment :
    – de l’état des bâtiments, du sol, du sous-sol, des vices mêmes cachés, de vétusté, sauf dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant aux présentes … etc”

    Je trouve cette mention à la limite de l’illégalité dans la mesure où concrètement, on (les acquéreurs) s’engage à ne rien dire et accepter l’état de bien, même s’il est laissé à l’abandon et même en cas de vice caché !!! Que faire pour pallier à cette condition générale ? Je ne veux pas, si les personnes partent en maison de retraite et libèrent le bien me retrouver à continuer à payer une rente augmentée avec en plus un bien totalement laissé à l’abandon …

    -Peut-on prévoir une clause d’extinction conventionnelle du droit d’usage et d’habitation pour abus de jouissance (en cas de gros défaut d’entretien constaté de la part des crédirentiers, et refus des occupants de mettre en l’état le bien hormis grosses réparations qui sont à la charge de l’acquéreur)

    Je trouve le contrat viager très déséquilibré : certes une protection des vendeurs est nécessaire (dans le compromis il y a une clause résolutoire, privilège du vendeur…) mais je veux aussi prévoir des garanties pour nous, acquéreurs, afin de retrouver dans quelques années, avec un bien en état, entretenu et propre et avoir d’éventuels moyens de “pression” et surtout pour éviter les mauvaises surprises !!!

    merci d’avance pour votre réponse,
    cordialement.

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  9. bonjour j’ai acheté un viager il y a 5 ans .au jour d’aujourd’hui l’ancienne proprietaire me dit que l’évacuation des toilettes(tuyau en fibre ciment ) est percé ,et que pour le changé toute la dalle de béton du garage est a cassé pour changé le dit tuyau. je voudrais savoir a qui est dut la charge des travaux ,et qui doit payer merci d’avance de votre reponse cordialement

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