Tout savoir sur le viager!
1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?
Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :
- un notaire
- les annonces diffusées par les particuliers
- les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)
2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?
A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).
A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.
La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.
3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?
Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.
En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.
4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?
Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.
5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?
Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.
6. Comment est fixée la rente ?
La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :
- la valeur du bien
- l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
- l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
- la rentabilité théorique du bien.
Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.
A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.
7. La rente est-elle indexée ?
Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.
La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.
8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?
C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.
9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?
La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.
10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?
Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).
Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).
11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?
Il faut distinguer deux cas :
- Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
- Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.
A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).
La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.
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Bonjour,
Petite question fiscale
J’ai acheté un viagers libres et touche un loyers en location nue. Mais les impots commencent a peser très lourds.
Est-il possible selon vous de les changer en location meublés ?
Déclarer ces revenus en BIC réels me permettrait de déduire l’acquisition du bien par le biais des amortissements.
J’ai même l’impression que le prix d’achat à amortir dans ce cas est compris frais de notaires, agence impots et rente viagère, pas simplement le bouquet.
Exemple, Je touche 740 /mois et déduit 30% car suis en micro foncier. donc je suis imposé sur la base de 518 /mois.
Mais si je passe en réel BIC je peux amortir les biens nécessaires à mon activité, en l’occurence la maison. Si le Px Achat est de 220000 => 367 me sont déduits je ne suis plus imposé que sur 373/mois. (j’ai compté une durée d’amortissement large 50 ans).
Donc à eux tous seuls les amortissements couvrent le forfait mais est-ce bien cette base qu’il faut retenir et pas le bouquet ?
Le rente peut elle s’assimiler à un paiement du prix par echéances ? Dans ce cas il me semble qu’on peut déduire aussi les intérets d’indexation.
Si comme je le pense on peut louer notre viager sous quelque forme que ce soit nue ou meublé, je pense que faire un nouveau bail avec mon locataire va etre un prochain objectif.
(oups) merci de votre réponse !! au fait
Bonjour Cricri,
De manière certaines : pas vous si vous renoncez à la succession.
Sinon, il est bien difficile de savoir comment la justice pourrait tranché en pareil cas…
Bien à vous,
Bonjour Didier,
Votre question touche davantage à la fiscalité qu’aux problématiques du viager. Cependant je vais essayer de vous répondre avec les connaissances qui sont les miennes en la matière.
1/ oui vous pouvez louer en meublé
2/ selon moi vous pouvez amortir les frais relatif à votre acquisition dans leur globalité en reconstituant le capital représenté par la rente, mais il serait judicieux de vous le faire confirmer par un expert-comptable.
3/ non la rente n’est pas assimilable à des échéances de paiement. Oubliez les intérêts qui représentent un aspect purement technique du calcul pour monter un viager, mais sans aucune valeur fiscale.
Bien à vous,
Bonjour, Pour des raisons personnelles je ne souhaite plus donner suite aux versements de la rente ( suis débit rentière ) et y mettre fin au moyen d’une lettre recommandée avec AR auprès du notaire ( officieusement je sais par des voisins que le crèdirentier a quitté la maison , mais ne sait pas pour où) qui gère la réception de la rente .Est ce suffisant comme procédure .Je précise : j’accepte de perdre : bouquet , bien et montant des versements effectués. Merci de votre réponse .
Bonjour,
De combien de temps dispose t on pour intenter une action en justice en vue de faire annuler un viager qui s’est réalisé il y a trois ans au décès de ma tante ?
Je vais essayé d’être brève et vous expliquer la situation .
Ma tante , sans enfants ,âgée de 93 ans diminuée physiquement( quasi aveugle ,mobilité tres réduite(canne et fauteuil roulant )mais aussi moralement (traitement psychiatrique lourd (somnifères et anti dépresseurs ) a signé lors de mes vacances et des vacances de la personne qui s’occupait d’elle un viager concernant son logement avec son kine qu’elle connaissait depuis plus de quarante ans ,kine parfaitement au courant de son etat de sante, certes je ne nie pas l’amitié qui a pu s’instaurer et le fait que pendant longtemps le cousin du kine a été le médecin traitant de ma tante cela m à interpeller ne pouvant m’occuper de cela a l’époque des faits car j’étais préoccupé par l’état de santé de ma maman qui s’aggravait, j’ai laisser la situation en l’état .Ma maman etant décédé à présent je me pose la question .
Je vous remercie de votre réponse et trouve votre site tres intéressant de plus votre parfaite connaissance du sujet me rassure
J’ai acheté un appartement en viager occupé en 2011 par le biais d’un professionnel du viager qui prétend être le n°1 à un homme à l’époque de 63 ans , un ans après la vente ce monsieur a été placé sous tutelle ,en janvier 2015 son fils le tuteur m’attaque en justice afin de faire annuler la vente, il paraîtrais qu’au moment de la vente le vendeur n’était pas en bonne santé et souffrait de dépression .
J’ai pris un avocat afin de me défendre.
Le procès est en cours, à votre avis qu’elle décision la justice peut elle rendre .
Cordialement.
@damien, il est impossible de préjuger de cette décision, ne connaissant pas le contexte. Tout dépendra des preuves éventuelles apportées par le fils. En cas de condamnation vous pourrez vous retourner contre l’intermédiaire.
Marie,
C’est dommage. Un viager peu revendre.
Il faudrait pouvoir lire la clause résolutoire insérée dans votre acte, mais il y a peu de chances que vous puissiez être à l’initiative.
Arrêtez les paiements et laissez venir.
Bien à vous,
Marseille,
Selon moi la prescription est de 5 ans, mais non pas à compter de son décès, mais à compter du jour où vous avez eu connaissance de la vente en viager de votre tante à son kiné.
Pour rappel, il y a nécessité d’un aléas. Si au moment de la signature l’acheteur était en mesure de prévoir l’imminence du décès de votre tante, la vente sera nulle. (cass 1er chambre cille 4-7-2007 n°0613.275). Mais attention, si au delà de l’état de santé que vous décrivez ici, rien ne pouvait lui permettre de se projet sur le décès de votre tante, il sera difficile d’obtenir gain de cause.
Reste encore le dol, si elle n’avait pas sa tête au moment de la signature.
Bien à vous,