Tout savoir sur le viager!
1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?
Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :
- un notaire
- les annonces diffusées par les particuliers
- les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)
2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?
A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).
A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.
La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.
3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?
Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.
En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.
4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?
Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.
5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?
Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.
6. Comment est fixée la rente ?
La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :
- la valeur du bien
- l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
- l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
- la rentabilité théorique du bien.
Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.
A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.
7. La rente est-elle indexée ?
Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.
La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.
8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?
C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.
9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?
La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.
10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?
Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).
Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).
11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?
Il faut distinguer deux cas :
- Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
- Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.
A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).
La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.
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Bonjour Stéphane,
C’est dommage que rien n’ai été prévu. Je dirais même que c’est un défaut de conseil de l’agent immobilier ou du notaire qui à géré la transaction. Vous pourrez faire valoir auprès du crédit rentier qu’il n’aura plus aucun entretien à faire s’il accepte de libérer la maison ; peut être acceptera-t-il que cela se fasse sans contrepartie… si ce n’est pas le cas, il va falloir trouver un accord (ou pas).
Une fois, il libéré (je vous conseille de mettre votre accord par écrit avec le crédit rentier), vous pourrez en disposer comme bon vous semble, y compris en le mettant en location.
Concernant vos travaux et vos intérêts d’emprunt : oui c’est déductible (pour les travaux vérifiez quand même que ça rentre dans la liste des travaux ayant un caractère déductible).
Bien à vous,
Bonjour, j’ai vendu mon appartement en viager en 2010, et depuis 4 ans l’acheteur passe sous silence l’obligation par contrat de la revalorisation annuelle de la rente quels sont les recours dans ce cas, Merci
Bonjour Arlette.
C’est à vous de solliciter cette revalorisation auprès de votre acheteur.
La prescription est de 5 ans. Vous pouvez donc calculer l’augmentation à laquelle vous auriez pu avoir droit tout les ans depuis 4 ans et calculer le montant ainsi omis pour le réclamer à votre acquéreur.
Espérant avoir répondu à votre demande,
Bonne journée
Bonjour,
Nous avons acquis un bien en viager dont le proprietaire vient de deceder. Nous sommes en train d’organiser la restitution des cles avec les heritiers mais les locataires qui occupent une partie de ce logement (appartement separe) refusent de quitter les lieux clamant ne pas etre au courant ou responsables de l’accord viager. Quels sont mes recours?
Merci
Bonjour Ophélie.
Il faudrait pouvoir voir votre acte d’acquisition pour comprendre. Habituellement dans le cadre d’un viager, c’est une réserve du droit d’usage et d’habitation qui est consentie au vendeur. Cela ne lui autorise pas à louer le bien (mais cela me présume pas non plus qu’il n’outrepassera pas cette interdiction). Maintenant, il est aussi possible que ce soit une réserve d’usufruit qui lui ait été consentie. Auquel cas, il était possible pour le vendeur de mettre en location.
En tout état de cause, sauf à ce que vos locataires disposent d’une convention d’occupation précaire dont le départ ait été conditionné au décès du vendeur, il me semble qu’ils sont dans leur bon droit et la faute est à rechercher ailleurs…
Savez-vous me dire si le vendeur bénéficiait d’une réserve du droit d’usage et d’habitation ou d’une réserve d’usufruit ?
Bien à vous,
Bonjour Christophe,
Merci pour ces informations. L’acte de vente stipule la mise en location d’une partie du logement a un certain montant, a une certaine famille, citee dans l’acte, qui n’est desormais plus dans les lieux.
Il semble qu’un autre contrat de location ait ete etabli avec d’autres locataires avant le deces du credirentier et sans consultation, dont je n’ai pas connaissance. Comment proceder quant a cela, notamment vis a vis des loyers (que j’ignore en l’absence de connaissance du bail), par qui doivent-ils etre percus, et quels sont nos recours si nous ne souhaitons pas honorer ou reconduire ce bail pour lequel nous n’avons pas ete consultes ou avertis?
D’avance merci.
Bonjour Ophelie,
Nous sortons ici du cadre du viager proprement dit. Selon vos éléments, j’aurai tendance à penser que vous ne pourrez pas résilier le bail en dehors des conditions légales, mais je pense que vous pouvez avoir des recours pour faire valoir vos droits et dommages sur l’actif de la succession. Je vous invite à vous rapprocher d’un juriste qui étudiera les éléments du dossier.
Cordialement,
Bonjour,
Nous avons acheté en viager et la dame est décédée 10 mois plus tard. Les héritiers avaient 2 mois pour vider la maison. A ce jour, personne ne sait où se trouve les clefs de la maison (agent immobilier, notaire). Que devons faire ?
Bonjour,
Si ce n’est qu’une question de clefs, faites appel à un serrurier. Par contre, s’il y a une rétention manifeste des héritiers, faites appelle à un huissier pour la reprise des lieux.
Cordialement,
Merci pour votre réponse. Depuis nous avons fait des recherches et il semble que la dame avait une dame de compagnie qui a remis les clefs à un petit fils. En fait nous en étions à 5 notaires et 2 petits enfants qui ne connaissaient pas leur grand-mère. Aujourd’hui, il ne reste plus qu’un seul notaire qui connait maintenant les héritiers. C’est donc en cours.
Merci Christine pour votre retour. En vous souhaitant un heureux dénouement dans cette affaire.
Bonjour,
ma mère qui est belge à vendu en viager une maison dans le midi le débirentier belge également est mort au mois de mars il n’a pas d’enfant mais des frère et sœur que nous avons mis en demeure au mois d’août,ils n’ont toujours pas accepter la succession et maman ne touche plus rien depuis le mois de mars ,il y a une clause résolutoire peut on la mettre en route vis à vis de ces héritiers présumé ou doit on attendre le bon vouloir de ceux ci . En vous remerciant d’avance
Bonjour,
Disons que s’ils n’ont pas encore accepté la succession, il sera difficile de faire valoir vos droits auprès d’eux. Si vous faites valoir cette clause résolutoire, cela voudra dire l’arrêt à coup sûr des rentes… Cela dépend vraiment des besoins financiers de votre maman. Qu’en dit le notaire chargé de la succession ?
Cordialement,
Bonjour, l’arrêt de la rente ok mais peut elle récupérer la maison car pour l’instant elle n’a quand meme plus de rente et plus de maison car elle n’occupait pas la maison.
Bonjour,
J’ai acheter une maison en viager, il n’y a pas de rente.
Le vendeur qui jouit de la maison jusqu’à son départ vient de faire un changement d’adresse et j’ai appris qu’il n’occupait plus la maison mais celle pour laquelle il a fait le changement d’adresse.
Cela met il un terme au viager, le changement d’adresse est il une raison valable pour mettre un terme au viager et me faire passer de nu propriétaire à propriétaire?
Bonjour Velkan,
Si rien n’est précisé en ce sens dans votre acte d’acquisition, non : il reste libre d’élire son adresse principale ailleurs et de jouir de votre bien en tant que résidence secondaire.
Bien à vous,
Christophe
Bonjour,
j’aimerai savoir ce que je peux faire pour récupérer les clefs de la maison. Comme je le disais le 18/12, nous savons maintenant que les clefs sont détenues par le petit fils. Or ces clefs auraient du être remis à l’agent immobilier. Que pouvons nous faire ? Il semblait qu’un des petits enfants à déjà renoncé à son héritage. La dame est maintenant décédée depuis 3 mois.