Tout savoir sur le viager!
1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?
Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :
- un notaire
- les annonces diffusées par les particuliers
- les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)
2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?
A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).
A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.
La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.
3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?
Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.
En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.
4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?
Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.
5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?
Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.
6. Comment est fixée la rente ?
La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :
- la valeur du bien
- l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
- l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
- la rentabilité théorique du bien.
Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.
A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.
7. La rente est-elle indexée ?
Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.
La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.
8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?
C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.
9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?
La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.
10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?
Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).
Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).
11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?
Il faut distinguer deux cas :
- Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
- Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.
A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).
La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.
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Bonjour ,jojo nous venons de prevenir notre avocat par mail .la ou c’est surprenant c’est qu’il nous ait rien dit a ce sujet , alors que notre credirantier nous reclame ces memes taxes depuis 2001 a 2008 et nous la payons depuis 2009 faute de bon conseil nous pensons devoir agir en justice ? car nous pensions être en faute .cdt
Bonjour
Cette information figure sur votre acte de vente.Lors de la signature votre notaire aurait dû vous en faire part.
Je ne pense pas que la justice soit la solution.
Peut être qu’un arrangement avec votre crédirentier serait plus sage.
Cdlt
Nanous
Bonjour Christophe
Concernant la déduction des travaux pour les impot savez vous à quel endroits je dois faire figurer le chiffre.
Merci
Bonjour Nanou,
Pour répondre à votre question du 29 avril. Ce point spécifique n’est pas traité par le code général des Impôts. Mais c’est une tolérance qui est largement admise dans la mesure où l’occupation est assimilable à une location dont le montant correspond à l’avantage financier obtenu pour le droit d’usage et d’habitation que vous avez conféré au crédit rentier et que par ailleurs il déclare sa rente (abbatu certes) dans ses revenues.
Ceci est d’autant plus vrai que vous destinez ce bien à votre patrimoine locatif et non à votre usage personnel.
Comme pour les autres biens… vous ajoutez une ligne à l’adresse du bien…
Bien à vous,
Ma mère a acheté en viager, et le vendeur qui occupait le bien, est décédé depuis février 2014. Nous nous sommes raproché du notaire du vendeur, qui nous parle d’un héritier, mais sans nous en révéler l’identité. Quant aux clés, le notaire nous dit ne pas les posséder. Nous sommes à plus de trois mois du décès et rien ne se passe.
Je voudrais saisir un juge, mais quel type de juge peut s’occuper de cette affaire ?
Bonjour,
Peu importe qu’il y ait un héritier. Si il n’a pas manifesté sa volonté de contester l’acquisition de votre maman, il n’y a pas de raison qu’elle ne puisse pas disposer de son bien.
Il conviendrait plutôt de vous rapprocher d’un huissier pour qu’il constate la vacance ou l’occupation du bien, et qu’il entreprenne les actions utiles pour que votre maman en récupère le jouissance.
Bien à vous,
Bonjour Christophe, Le notaire parle du retrait des meubles par l’héritier, qui bloquerait la transmission du viager. L’acte de décès est valide . Ma mère est anxieuse de savoir que son appartement est vaccant . Après de longue années d’effort doit-elle à nouveau payer pour enter dans son appartement ? Les huissiers ne sont pas gratuit. N’y a t’il pas une autre solution ? comme un serrurier ?
Cordialement.
Reportez vous à l’acte de vente. Un délais est imparti pour que les héritiers débarrassent le mobilier. En général 3 mois. Passé ce délai, ils sont occupants sans droit ni titre. Si vous n’arrivez pas récupérer le bien par la voie amiable, il vous faudra nécessairement passer par la voie judiciaire et dans votre cas par un huissier en premier lieu, votre acte de vente étant un titre exécutoire vous n’avez pas besoin d’une décision de justice pour valider la pleine propriété de votre maman sur ce bien. Au besoin l’huissier la saisira dans la suite de sa procédure.
Bien à vous,
Bonjour,
Je souhaite apporter une précision concernant Gille.Normalement dans l’acte de vente de votre mère il est prévue une pénalité de 50 a 100 euros par jour si les héritiers n’ont pas débarrassé la maison des meubles après 3 mois.
Si le notaire connaît l’identité de l’héritier il doit l’en informer.
Cdlt
Bonjour Christophe,
Merci pour votre réponse .
Et votre blog est vraiment passionnant.
Bonne journée.
Nanous