Tout savoir sur le viager!
1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?
Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :
- un notaire
- les annonces diffusées par les particuliers
- les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)
2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?
A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).
A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.
La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.
3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?
Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.
En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.
4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?
Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.
5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?
Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.
6. Comment est fixée la rente ?
La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :
- la valeur du bien
- l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
- l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
- la rentabilité théorique du bien.
Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.
A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.
7. La rente est-elle indexée ?
Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.
La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.
8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?
C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.
9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?
La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.
10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?
Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).
Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).
11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?
Il faut distinguer deux cas :
- Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
- Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.
A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).
La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.
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Juste une dernière question :
5) y’a t il un avantage à acheter en tant que personne morale (par ma société) ou plutôt comme étant une personne physique (avec mon propre nom)..; éventuellement y’a des avantages dans un cas et pas dans l’autre
Merci d’avance
Bonjour André,
Non, c’est à lui de vous réclamer l’augmentation. Mais sachez quand même que la prescription applicable à l’action en règlement des sommes dues au titre des indexations non réalisées est trentenaire.
Bien à vous,
Bonjour B.R.,
1) NON, un viager nécessite un aléas. Si vous fixez dès le départ un montant que vous échelonnez dans le temps, il n’y a pas d’aléas sur le montant donc pas de viager.
2) Il convient de voir ce point avec la CAF
3) Les ventes en lignes directes sont de façon systématique réputées constituer des donations hors part successorale. Par ailleurs, il convient de définir un prix réel sérieux. En cas de litige, les juges apprécient souverainement le caractère réel et sérieux du prix moyennant rente viagère (Arrêt de la cours de cassation du 12-06-1996)
4) Les clause d’indexation sont libres. Mais lorsqu’aucune indexation n’est prévue, il existe une majoration légale minimale que le crédit rentier pour soliciter.
5) Ce sont les mêmes avantages et inconvénient que dans une vente classique. Ci-joint un article intéressant : http://interetsprives.grouperf.com/article/0681/ms/intprims0681_0933095.html
Bonjour,
Après avoir lu les commentaires, vous en connaissez un “sacré” rayon sur le viager. Peut être pouvez vous répondre a mes questions.
Nous avons acheter un viager en 2008 avec jouissance depuis juin 2011.
– Pouvons nous faire tous les travaux que nous souhaitons dans la maison (qui est en mauvais état). Nous voulons tout casser à l’intérieur et re-modifier l’agencement des pièces.
– Il y avait une piscine semi enterré mais il s’est avéré qu’elle était totalement vétuste et n’ayant pas les moyens de la refaire totalement, nous avons dû la démonter. Faut il avertir quelqu’un (le notaire ou le crédirentier?)
– J’ai vu une clause de rachat de rente dans notre acte de vente, En quoi cela consiste? En effet, les relations avec le crédirentier sont mauvaises et nous détacher totalement du paiement de la rente nous arrangerais.
Merci d’avance pour vos précieuses réponses
Cordialement
Bonjour Virginie,
Pour comprendre le mécanisme du viager, c’est assez simple. Quand vous avez acheté votre viager, vous en êtes devenu propriétaire avec une petite contrainte, la jouissance que s’est réservée votre vendeur. Et maintenant que votre vendeur a abandonné sa réserve de jouissance, vous êtes propriétaire à 100 % de cette maison. Le mécanisme qui tient à ce que vous payez une rente n’est qu’une modalité du paiement du prix.
Donc :
1) oui tous les travaux que vous souhaitez dans le respect des règles d’urbanismes.
2) personne, sauf si cette piscine a nécessité un permis ou une autorisation, auquel cas un permis de démolir sera probablement nécessaire. Renseignez-vous au service de l’urbanisme de votre mairie.
3) je ne sais pas. Il faudrait que je puisse en prendre connaissance. Mais de but en blanc un rachat de rente ne me semble pas possible puisqu’il supprime tout aléas, principe même du viager (article 1964 du code civil).
Bien à vous,
Merci pour votre réponse rapide.
La clause est la suivante : “Rachat de la rente – De convention expresse entre les parties, le débirentier aura la faculté de s’affranchir du service de la rente viagère présentement constituée, mais sous la condition toutefois de verser auprès d’une compagnie ou d’un organisme solvable et spécialisé dans la constitution de telles rentes, un capital suffisant pour assurer au crédirentier une rente équivalente et comportant la garantie de l’indexation au moins identique à celle ci-dessus prévue.”
De plus, il est écrit “a la garantie du paiement de la rente mise a la charge du débirentier et des majorations éventuelles de cette rente, l’immeuble vendu demeurera affecté par privilège expressément réserve au profit du crédirentier”, je comprend donc que la maison reste au vendeur?? Donc peut on faire réellement des travaux?
Merci encore de votre aide
Bonjour Virginie,
1) Le code civil en son article 1979 (http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000006445231&cidTexte=LEGITEXT000006070721) interdit le rachat d’une rente viagère par le remboursement du capital.
Pour autant, la seule solution licite (validée par la Cour de Cassation en son arrêt du 21 mai 1958) consiste à verser un capital suffisant pour assurer au crédirentier une rente équivalente auprès de la caisse des dépôts et consignations ou d’une compagnie d’assurance.
Ce genre de contrat nécessite le plus souvent le versement d’une somme conséquente.
Mais vous pouvez vous rapprocher de la caisse de dépôt ou de votre assureur qui pourra vous faire une proposition.
2) Votre vendeur à juste à un privilège en tant que créancier. (cf commentaire 67). Vous êtes bien le propriétaire de votre maison…
Faites vos travaux comme bon vous semble, respectez juste les règles d’urbanismes.
Bon week-end !
Bonjour,
Je souhaite acheter une maison en viager estimée à 120 000 euros. Elle est occupée par le vendeur. A combien s’élèvent les frais d’actes notariés car j’ai entendu parler d’un abattement pour les ventes en viager occupé ? Si tel est le cas, quel est le texte de loi correspondant car mon notaire veut appliquer les frais sur 120 000 euros, soit 10 500 euros. Merci. Cordialement. Manuella
Bonjour Bailly,
Ah la la, ces notaires !!
La valeur de la maison ne peut pas servir de base pour le calcul des frais de notaire pour au moins une raison : s’agissant d’un viager occupé, la valeur vénale de la maison ne correspond pas à ce que vous achetez, puisque de ce montant il va falloir déduire la valeur correspondant à l’occupation de la maison par le vendeur sa vie durant. Et vous ne pouvez être taxé que sur ce que vous achetez…. vous achetez une maison avec quelqu’un dedans… pas une maison vide !
Les frais de notaire se calculent sur le prix d’acquisition qui dans le cadre d’un viager, occupé ou non, correspond à : (bouquet + capital représenté par la rente).
Pour connaitre le montant de ce capital il faut se référer bien évidemment à l’age du vendeur et au montant de la rente. Des barèmes permettent ce calcul, comme celui-qui permet de déclarer une rente viagère dans son ISF : http://www.impots.gouv.fr/portal/deploiement/p1/fichedescriptiveformulaire_7622/fichedescriptiveformulaire_7622.pdf
Si vous voulez un calcul, transmettez moi la date de naissance des vendeurs, le montant du bouquet et celui de la rente.
Bien à vous,
Merci beaucoup pour ces éléments !
La vendeuse est seule, elle est née en Décembre 1946. Le bouquet s’élève à 15 000 euros, dont 715 euros de frais d’agence. La rente mensuelle est de 285 euros.
Comment puis-je convaincre le notaire car il dit que l’on trouve n’importe quoi sur internet ? y a-t-il un texte de loi ? merci encore.