Conséquences de la réforme du droit des obligations

La réforme du droit des obligations est entrée en vigueur le 1er octobre 2016. Quelles sont les conséquences pour les agents immobiliers ?

Elle concerne près de 300 articles. Certaines de ces modifications auront un impact direct sur la pratique de la transaction immobilière :

• La bonne foi doit désormais guider la négociation et la formation des contrats, non plus seulement leur exécution. Le contrat est basé sur la confiance nécessaire dans le professionnel : d’où une probable aggravation des mises en cause des professionnels pour manquement au devoir de conseil, alors qu’ils n’auraient pas tout fait pour mériter cette confiance (art. 1112).
• L’information préalable est désormais obligatoire pour toutes les parties. Celui qui a connaissance d’un élément de nature à déterminer le consentement de l’autre partie doit le lui communiquer avant tout engagement (art. 1112-1). Pour faire respecter cette nouvelle obligation, l’agent immobilier sera bien avisé d’utiliser systématiquement un écrit tel que la fiche descriptive contractuelle d’Editions Préférence.
• La situation de dépendance : si un avantage “manifestement excessif” est accordé à l’une des parties suite à une situation de dépendance de quelque nature qu’elle soit, le juge pourra annuler le contrat (art. 1143). Quid d’un vendeur qui a consenti un fort rabais parce qu’il était pressé de vendre, parce qu’il avait des dettes ou parce qu’il voulait disposer rapidement de ses fonds pour réaliser une bonne affaire par ailleurs ? Pourrait-il remettre la vente en cause plus tard ? Dans un tel cas l’agent immobilier sera bien inspiré de relater les raisons de la baisse de prix dans l’avant contrat.
• Les contrats d’adhésion : toute clause qui crée un déséquilibre significatif dans de tels contrats est réputée non écrite (art. 1171). Attention aux clauses des mandats ! Cette obligation existait déjà dans le Code de la consommation, elle s’applique désormais à tous les contrats et à tous types de clients, professionnels comme consommateurs.
• La révision du contrat pour imprévision. Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Le juge pourra réviser le contrat ou y mettre fin. Il devrait pouvoir mettre fin à un bail commercial, par exemple, si le locataire fait de mauvaises affaires suite à des circonstances imprévisibles (art. 1195).

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À propos de l'auteur Jean Claude MIRIBEL