loi Carrez : nullité de la promesse en l’absence de la mention de la superficie privative.

Loi Carrez, immobilier

Absence de mention de la superficie loi Carrez

Des acquéreurs ont refusé de réitérer le compromis par acte authentique, au motif qu’il ne contenait pas la mention de la superficie privative des lots de copropriété, superficie dite “loi Carrez”.

Pourtant ils avaient signé ultérieurement un certificat de mesurage par lequel ils reconnaissaient avoir pris connaissance de cette superficie.

Assignés par les vendeurs en paiement de la clause pénale, ils ont été condamnés. La Cour d’appel a considéré que la signature du certificat de mesurage était suffisante.

Nullité de la promesse

Mais ce certificat ne constituait pas une annexe de la promesse. L’arrêt a donc été cassé : “Qu’en statuant ainsi, alors que, lorsque la promesse de vente ne comporte pas la mention de la superficie de la partie privative des lots vendus, seule la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédée, fondée sur l’absence de mention de cette superficie, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; ”

La Cour de cassation a appliqué strictement l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. A défaut de mention de la superficie privative “Carrez”, l’action en nullité de l’avant contrat est recevable, seule la signature de l’acte authentique comprenant cette mention entraîne la déchéance du droit à engager une action en nullité.

(Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du jeudi 22 novembre 2018, n° de pourvoi: 17-23366, publié au bulletin)

Erreur manifeste de mesurage de la surface “Carrez”

L’attestation du diagnostiqueur comportait une erreur “grave et manifeste”. Les professionnels, agents immobilier et notaire, auraient dû s’en rendre compte et demander au mesureur de la rectifier.

“Mais attendu qu’ayant relevé que l’attestation de superficie établie par la Compagnie nationale d’expertise et de mesurage comportait une erreur de mesurage grave et manifeste, en ce qu’elle indiquait une surface de 79, 21 m ² au rez-de-chaussée, alors que cette mesure comprenait l’ancienne cave transformée en réserve située en sous-sol, et que la société Foncia, professionnel de l’immobilier, qui connaissait parfaitement le local, aurait dû se rendre compte de cette erreur et demander au métreur de la rectifier et qu’il appartenait à la société Foncia et au notaire, rédacteur des actes d’achat et de vente, de vérifier les indications de cette attestation et, soit de faire modifier la surface légale, soit de mentionner une réserve concernant la cave reliée au rez-de-chaussée dans la promesse de vente et dans l’acte notarié, et souverainement retenu que ces fautes avaient causé un préjudice à la société CHW, consistant en la perte de chance de vendre son bien au prix d’évaluation auquel il avait été proposé, la cour d’appel, qui en a déduit que la société Constatimmo, la société Allianz IARD, la société Foncia et la SCP notariale devaient réparer l’entier préjudice de la société CHW, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;”

Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du jeudi 9 mars 2017, n° de pourvoi: 15-29384

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