La commission des agents immobiliers est due avant l’acte authentique

Le droit à commission des agents immobiliers est très encadré

Le droit à commission – on dit maintenant honoraires – des agents immobiliers est strictement encadré par la loi Hoguet et son décret d’application. Il faut notamment que le mandat et l’engagement des parties contiennent des mentions relatives au montant ou au mode de calcul des honoraires, et que le ou les débiteurs des honoraires soient identifiés.

La dernière contrainte est que la vente soit “effectivement conclue” ce qui est le cas lorsqu’un compromis ou une promesse sont devenus définitifs, c’est à dire que les éventuelles conditions suspensives soient levées et qu’il n’y ait pas de clause de dédit. La signature de l’acte authentique n’est aucunement une condition du droit à honoraires de l’agence.

Une vente effectivement conclue : commission due !

“…la signature de la promesse synallagmatique de vente constituait un accord définitif sur la chose et sur le prix, et que M. et Mme X… ne pouvaient, sans commettre une faute, refuser de la réitérer, faisant ainsi ressortir que l’opération avait été effectivement conclue, de sorte que ce refus ne pouvait avoir pour effet de priver l’intermédiaire de son droit à rémunération ou à indemnisation”

(Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mercredi 10 octobre 2018, n° de pourvoi: 16-21044)

L’acte authentique n’est pas une condition du droit à commission/honoraires

Cet arrêt a été accueilli avec surprise par nombre de professionnels qui y ont vu une évolution favorable de la jurisprudence. Il n’en est rien, la solution est ancienne, par exemple :

Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du jeudi 9 décembre 2010, n° de pourvoi: 09-71205, publié au bulletin :

“Mais attendu que l’acte écrit contenant l’engagement des parties, auquel l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 subordonne le droit à rémunération ou à commission de l’agent immobilier par l’intermédiaire duquel l’opération a été conclue, n’est pas nécessairement un acte authentique ; que la cour d’appel a estimé qu’il résultait des énonciations de l’acte sous seing privé du 8 septembre 2004 que les parties n’avaient pas entendu faire de la signature de l’acte authentique une condition de la vente mais l’avaient considérée comme une simple formalité destinée à en retarder les effets ; ”

Egalement CA Lyon, 1ère chambre civile B, arrêt du 20 février 2018, RG : 16/011385 :

“Attendu qu’il n’est pas allégué en l’espèce par l’appelante de la non réalisation d’une des conditions suspensives prévues au compromis, que dès lors en application de l’article 74 précité, il y a lieu de considérer que la vente a bien été conclue au sens de la loi Hoguet”. Attendu que la SARL  X (l’agent immobilier) n’ayant pris aucune part à l’échec de l’opération, la renonciation ultérieure de madame Y à réitérer l’acte en la forme authentique et la résiliation amiable du compromis par les parties ne peuvent avoir pour effet de priver l’intermédiaire de sa rémunération”.

Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du jeudi 16 mai 2013, n° de pourvoi: 12-19274 :

Mais attendu que l’acte écrit contenant l’engagement des parties, auquel l’article 6-I, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 subordonne la rémunération de l’agent immobilier par l’intermédiaire duquel l’opération a été conclue n’est pas nécessairement un acte authentique ; qu’ayant relevé, d’une part, par motifs adoptés, qu’il ne ressortait d’aucune des stipulations de la promesse synallagmatique de vente du 28 septembre 2006 que les parties aient entendu faire de sa réitération par acte notarié, objet d’une clause de report des effets du transfert de propriété, un élément essentiel de leur consentement, et, d’autre part, qu’en convenant, devant le notaire instrumentaire, de ne pas signer l’acte authentique après le terme convenu pour sa passation, Mme X… avait implicitement mais nécessairement accepté une prorogation du terme prévue pour la levée des conditions suspensives, renonçant ainsi à se prévaloir de la caducité de la promesse, la cour d’appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, en a justement déduit que la renonciation ultérieure des parties à passer l’acte en la forme authentique ne pouvait avoir eu pour effet de priver l’intermédiaire de la rémunération convenue ;

La signature de l’acte authentique n’étant habituellement pas une condition de la vente, mais une simple réitération des accords antérieurs, n’a juridiquement aucune incidence sur le droit à honoraires de l’agence. En pratique il est rare que l’agence soit payée avant l’acte authentique : elle dispose rarement des fonds versés lors du compromis, et même lorsque c’est le cas elle attend généralement la signature de l’acte pour débiter le compte séquestre article 55 en sa faveur.

C’est dans le cas où les parties renoncent purement et simplement à la vente que l’agence doit savoir si elle a droit à des dommages-intérêts ou à ses honoraires, pour fonder une éventuelle action judiciaire.

L’acte définitif peut résulter d’un jugement : “Qu’en statuant ainsi, alors que l’acte authentique de vente avait été signé par les parties, fût-ce en exécution d’un jugement, de sorte que la commission de l’agent immobilier était due par l’acquéreur, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;”  (Cour de cassation, chambre civile 1, 12 décembre 2018, n° de pourvoi: 17-31639).

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À propos de l'auteur Jean Claude MIRIBEL