L’autorisation du juge des tutelles doit être préalable
Pour vendre un bien immobilier appartenant à une personne protégée, il est nécessaire – sauf dans les rares cas où un conseil de famille a été constitué – d’obtenir préalablement l’autorisation du juge des tutelles, sous la forme d’une ordonnance d’autorisation de vente (art. 426 du Code civil).
Les tribunaux étant engorgés, et les juges débordés, le délai d’obtention de cette autorisation est souvent très long, plusieurs mois, au détriment du processus de vente en cours et de l’intérêt de la personne protégée elle-même.
Il est en effet très difficile de faire patienter aussi longtemps des acquéreurs, alors que rien ne fige l’accord des parties.
C’est pourquoi la pratique a imaginé la vente sous condition suspensive de l’autorisation judiciaire.
La condition suspensive d’autorisation du juge des tutelles n’est pas satisfaisante
Cette solution est très efficace en pratique, elle permet de rechercher préalablement un acquéreur, de fixer après négociations un prix correct, correspondant à l’offre et à la demande locales, et d’aller voir le juge en possession d’un projet cohérent. Elle permet de gagner du temps, en évitant de solliciter une première ordonnance avec un prix utopique, puis un retour devant le juge pour lui expliquer que finalement non, ça ne s’est pas passé comme prévu et qu’il faut recommencer.
Elle est utilisée par nombre d’agents immobiliers et de notaires, et même recommandée (voire exigée !) par certains juges.
Mais elle n’est pas satisfaisante juridiquement, car il manque un élément constitutif du contrat, l’accord du vendeur, lequel ne peut être donné que par l’ordonnance judiciaire. Un tel contrat est tout simplement nul.
Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mardi 10 février 1998, n° de pourvoi: 96-16614 : “Mais attendu que l’autorisation du juge des tutelles, à laquelle était soumise la vente du terrain litigieux, constituait, non une modalité conditionnelle de l’accord des parties, mais un élément légal de validité du transfert de propriété ;”
Certains auteurs proposent de supprimer l’ordonnance du juge des tutelles et de la remplacer par une notification de l’avant contrat au juge des tutelles, qui aurait un certain délai pour s’y opposer ; ce qui permettrait de cristalliser l’accord des acquéreurs et ne ferait pas perdre (trop) de temps. L’impératif de protection serait respecté, et cela permettrait aux intermédiaires professionnels, agents immobiliers et notaires, de travailler dans la légalité.
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