Le mandat de recherche
Un mandat de recherche est un peu l’inverse du mandat de vente, il est consenti par un candidat acquéreur pour lui trouver un bien qui lui correspond. Le bien recherché est décrit le plus précisément possible, il est précisé une fourchette de prix ou un prix maximum, et un montant d’honoraires.
Certaines agences, se faisant appeler “chasseur” de maisons ou d’appartements, se sont spécialisées dans cette démarche. Il existe aussi des départements spécialisés au sein de certaines grosses structures. Cette activité est clairement assujettie à la loi Hoguet, il est donc indispensable de détenir une carte professionnelle d’agent immobilier.
Chaque agence va donc établir un tarif d’honoraires pour la recherche d’un bien à acquérir, par un “mandat de recherche”. Ce tarif ne sera pas forcément identique au tarif retenu pour la vente.
Particularité du mandat de recherche, l’article 76 du décret d’application de la loi Hoguet précise : “Le mandat d’acheter ou de prendre à bail un bien non identifié ne doit contenir aucune clause fixant à l’avance le montant des dommages-intérêts ou du dédit éventuellement dû par la partie qui ne remplirait pas ses engagements.”
Honoraires pour un mandat de recherche
Concernant l’accomplissement du mandat de recherche, il peut y avoir plusieurs cas de figure, avec une éventuelle incidence sur les honoraires si le tarif le prévoit :
- Le bien trouvé l’a été directement auprès d’un particulier. Le mandat de recherche a été accompli, les honoraires sont dus, il n’y a pas de débat.
- Il a été trouvé auprès d’une autre agence. Dans ce cas juridiquement rien ne s’oppose à ce que les honoraires prévus sur chacun des deux mandats s’appliquent en totalité. En pratique toutefois les agences s’accordent généralement pour faire un “partage” d’honoraires, ramenant le montant total à un niveau raisonnable et acceptable.
- Il est trouvé dans le stock de l’agence qui détient le mandat de recherche. Là encore rien ne s’oppose à ce double mandatement et donc à une double rémunération. Mais les agences pratiquant beaucoup le mandat de recherche ont souvent prévu une tarification spécifique pour ce cas, avec partage d’honoraires entre négociateurs.
Double mandatement et double rémunération
Le “double mandatement” a été validé par la Cour de cassation : ch. civ. 1, 9 avril 2015, pourvoi: 14-13501, publié au bulletin : “Attendu qu’aucune disposition de ces textes (la loi Hoguet et son décret d’application, NDLR) ne fait obstacle à ce qu’un agent immobilier détienne un mandat d’un vendeur et un mandat d’un acquéreur pour une même opération ; qu’il en résulte que le droit à commission existe pour chacun des mandats dès lors que sont satisfaites les exigences prescrites par les articles 6 de la loi et 73 du décret ;”
La même Cour avait déjà traité le même sujet le 13 mai 1998, et y avait répondu pratiquement dans les mêmes termes (ch. civ. 1, pourvoi 96-17374, publié au bulletin) :
“Attendu qu’aucune disposition de ces textes ne fait obstacle à ce qu’un agent immobilier détienne un mandat d’un vendeur et un mandat d’un acquéreur pour une même opération ; qu’il en résulte que le droit à commission existe pour chacun des mandats dès lors que sont satisfaites les exigences prescrites par les articles 6 de la loi et 73 du décret ;”
Un mandat “de recherche” peut être confié pour une mission restreinte, spécifique, à savoir la seule négociation d’un bien déjà identifié et connu de l’acquéreur
Un mandat de recherche consenti pour un bien déterminé, déjà bien connu de l’acquéreur, n’est pas nul mais s’analyse comme un “mandat de négociation”(Cour de cassation, ch. civ. 1, 29 mai 2013, pourvoi 12-17172, publié au bulletin) :
“Mais attendu qu’ayant constaté que le mandat de recherche portait sur un bien déterminé que les époux Y…convoitaient depuis plusieurs années, qui constituait le seul objet possible de l’acquisition à laquelle l’agence Z… avait reçu mission de s’entremettre, et retenu, hors toute dénaturation des conditions générales de ce mandat, que cette mission recouvrant non pas la présentation d’un bien à vendre mais la négociation de cette opération immobilière, avait été conduite avec succès par l’agence dont l’entremise avait permis le rapprochement des parties, ce dont il résultait que son intervention avait été déterminante,”
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Monsieur,
Je cherche à vendre un bien et je viens d'être contactée par une personne qui me dit avoir signé un mandat de recherche avec un de ses amis à la recherche d'un bien comme le mien. Nous nous sommes entendu pour le prix.
Que doit il me donner comme document? Je suis étonnée qu'il ne m'ait rien donné à signer et qu'il exige que je lui envoie tous les papiers et le nom de mon notaire et attendre de ses nouvelles?
Il m'a demandé de ne pas contacter mon notaire, c'est le notaire de son client qui le fera.
Cordialement
Bonjour,
Il est peut être un peu tard pour la réponse, mais oui, souvent cela se passe comme cela. Le mandataire qui avait un mandat signé avec ses clients ne vous demandera pas de signer un autre mandat. Il prépare le dossier, demande les documents de ses acquéreurs pour préparer le dossier de vente pour le notaire. Ce dernier contactera votre notaire - si vous en avez un - qui vous demandera tous vos documents (pieces identite, titre de propriété, facture de moins de 10 ans, questionnaire de vente rempli, autorsations urbanisme...) afin de préparer la signature du compromis. Et après tout roule.
Vous avez dû avoir des nouvelles depuis et avez sans doute déjà signé le compromis.
Bonne journée,
Bonjour Jean-Claude
Je tombe sur ton article pour traiter la question du conflit d'intérêts et le double mandatement, notamment lorsqu'il y a un agent immobilier et une société de chasse immobilière (soumise en réalité au champ d'application de la loi Hoguet depuis 2014, puisque c'est spécifié dans la loi ALUR)
S'agissant du double mandatement, tu cites à juste titre les arrêts de 1998 et de 2015 qui effectivement "autorise" UN agent immobilier (et UN seul) à percevoir les honoraires du mandat de vente ET ceux d'un mandat de recherche
Je le sais d'autant que je pense avoir été le premier à avoir mis en place dans les agences de Michel HENRY d'Orléans une procédure mandat de vente / mandat de négociation et c'est parfaitement légal
Tu as raison sur ce point jusqu'en février 2016, date de la Réforme du Droit des Obligations, avec le nouvel article 1161 qui, selon moi, prohibe totalement le double mandatement
J'y ajoute le code de déontologie de 2015 et l'arrêté du 10 janvier 2017, à propos du conflit d'intérêt, de la communication des honoraires et des publicités
Donc, pour moi, lorsque tu écris en mai 2020 que le double mandatement est légal, il ne l'est plus depuis la promulgation de la loi et de l'article 1161 du code civil
Là, nous parlons du double mandatement, où mandat de vente et mandat de recherche sont détenus par un seul agent immobilier
Qu'en est-il lorsqu'un agent X détient un mandat de vente et un agent Y un mandat de recherche
Ont-ils la possibilité de facturer chacun leurs honoraires respectifs ?
Dans tous les systèmes de fichiers communs que je connais : Orpi, SIA, FFIP, AMEPI, la règle est le partage
Pour être très clair, une société de chasse immobilière, qui est Agent Immobilier au sens de la loi Hoguet depuis 2014, dès lors qu'elle propose à une agence X que cette dernière pourra percevoir la totalité des honoraires, celle-ci se réservant le droit de facturer des honoraires à l'acquéreur, met l'agence X dans un conflit d'intérêts
Pourquoi continuer à partager les honoraires avec un acquéreur présenté par une agence "traditionnelle" et de devoir partager mes honoraires alors qu'avec une société de chasse immobilière je n'ai pas à les partager ?
J'ajoute que tout ce beau monde oublie l'article 6 de la loi Hoguet qui dispose que seul a droit une rémunération celui qui conclut effectivement la vente et qu'une société de chasse qui n'était pas soumise à la loi Hoguet avant la loi ALUR est Agent Immobilier, avec des droits mais aussi des devoirs
Dans cette situation qui garantit l'indépendance et l'objectivité de l'Agence X dans cette situation ?
Conflit d'intérêts et suspicion de conflit d'intérêts c'est la même chose..
Qu'en penses-tu cher Jean Claude ?
Jean Michel
Bonjour,
Je suis en cours de vente et je me trouve dans le cas que vous expliquez. Que faire quand c'est le contrat de recherche qui a trouvé l'appartement alors que le mandat simple signé n'a pas donné de résultat ? Faut-il payer une commission a chacun d'eux (partage). Merci pour votre réponse. Bien cordialement
PS Merci de ne pas publier ma demande
Bonsoir jean Michel, vous semblez bien informé sur le sujet du mandat de recherche. Petite question : nous venons d'acquérir un apt. Pour le trouver, nous avons signé avec un mandataire un contrat de recherche et venons d'apprendre que les frais de mandat (agence) étaient inclus dans le prix de l'appartement. Nous n'avons pas encore réglé les frais de recherche (exorbitants 6000€). Avons-nous un recours possible ? Est-il possible de faire-valoir un article de liu afin de les annuler ou les négocier ? Merci pour votre réponse , cdt, Nathalie
Bonsoir,
Je viens de signer un mandat de recherche semi-exclusif pour un appartement avec des critères bien précis. La commission du mandataire est spécifiée à 5% du prix du bien, cela me convient, mais rien n'est stimulé si le bien trouvé ce trouve dans une agence ? devrais je payer les frais d'agence + les 5% du mandataire ? pour quoi l'agence détenant le bien désiré accepterais de partager les frais alors qu'elle pourra vendre le bien facilement car je cherche la perle rare ...
MErci por vos lumières.
Cordialement
Bonjour Monsieur,
Puis-je mandater une agence immobilière pour une recherche de location ? (Je suis un particulier qui recherche un bien à louer en Bretagne. N étant pas sur place, j ai besoin d aide...).
Est-ce légalement encadré ? Dans ce cas, quels sont les honoraires ou commission ?
Un grand merci d avance de bien vouloir m éclairer.
Très cdt,
Me Garnier
Bonjour et merci d'avance pour vos retours (j'ai contacté l'Adil mais ils sont incapables de fournir une réponse, et la DGCCRF ne réponds pas...),
Dans le cadre de notre recherche d'appartement, nous avons vu une annonce sur un aggrégateur d'annonce qui orientait vers un site (https://www.dingdongclub.fr/) qui se présente comme "un chasseur immobilier digital qui vous fait visiter des appartements avant qu'ils soient disponibles sur le marché", et fait cocher une case pour "accepter les termes du contrat" qui est le suivant:
"Mandat de recherche *
L'inscription à notre service de chasseur immobilier et les visites sont gratuites.
En revanche, si vous trouvez un appartement grâce à nos annonces, vous serez facturé de 19€/m2 loué en plus de frais d'agence (15€/m2).
Cochez la case ci dessous pour accepter les termes de ce contrat."
En gros, ce site est en partenariat avec l'agence de location (La Forêt), qui lui file des annonces en avant-première, le site nous permettant de candidater aux logements mis sur le site DingDong. On a eu également des échanges avec le mec du site par la suite, qui a participé mais de façon secondaire, aux échanges pour le dossier (il faisait un peu double emploi avec l'agence).
Le bail mentionne les frais d'agence (15€/m2 réglementaire), que nous avons réglé à l'agence, et nous avons dû remettre un chèque, à l'agence, pour que celle-ci le donne à DingDong, d'un montant de 600€ (c'était initialement 28€/m2 en plus des 15€/m2, que nous avons réussi à réduire).
Vu que c'est l'agence qui a choisit de confier l'annonce à DingDong (et que nous étions obligé de nous y inscrire pour accéder à cette annonce), et que ce n'est pas comme si nous nous étions inscrit sur DingDong, et que DingDong avait cherché des annonces spécialement pour nous, en prospectant les agences ou le net, on se demandait si DingDong rentrait dans les intermédiaires de la mise en location, dont les frais sont encadré par la loi de 1989, et donc devrait être à la charge entière du bailleur, à l'exception des frais mentionnés par la loi qui sont partagé avec le locataire.
Par ailleurs, les termes du contrat que fait signer DingDong (Mandat de recherche....), me semblent très incomplet.
En vous remerciant par avance pour vos retours,
Bien cordialement,
Tom Goldman
Bonjour,
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