Demande de renseignements avant la visite
Quel agent immobilier n’a pas été confronté à ce problème : une personne intéressée par un bien demande de nombreux renseignements au téléphone, notamment sa localisation, jusqu’à pouvoir l’identifier, et prend ensuite contact directement avec le propriétaire pour tenter d’éviter de payer les honoraires, anciennement la commission, souvent dénommés les “frais d’agence”. A tort puisque comme nous le démontrons dans cet article les “frais d’agence” sont toujours au final à la charge du vendeur, non de l’acquéreur.
Subsidiairement également à tort pour une deuxième raison : l’agent immobilier connaît bien son vendeur et le contexte de la vente, il est le mieux placé pour obtenir une bonne négociation. Vouloir contourner ses honoraires (on ne dit plus “commission” depuis la loi ALUR) est souvent un très mauvais calcul.
Combien de fois avons-nous vu des acquéreurs dire “OK on achète mais on veut négocier les « frais d’agence » au lieu de négocier le prix global… achetant au final ainsi bien au dessus du prix qu’ils auraient pu obtenir en demandant à l’agence de négocier pour eux ! Après tout tant mieux pour le vendeur.
Jusqu’à un particulier qui, voulant absolument éviter de passer par l’agence, a acheté directement 350 000 un bien qu’on avait en mandat à 230 000 !!! D’autant plus consternant qu’on le connaissait bien, toute l’équipe allait déjeuner dans son restaurant une fois par semaine…
Absence de bon de visite
Une de nos agences a pris rendez-vous avec un acquéreur potentiel pour visiter un bien, après plusieurs demandes de renseignements, échanges de mails… L’acquéreur est allé repérer les lieux, a pris contact avec le propriétaire, a annulé le rendez-vous et contourné l’agence, a acheté directement, non sans avoir demandé au vendeur de dénoncer préalablement son mandat. Comme les mandats imposent au vendeur de donner le nom de son acquéreur s’il vend après la fin du mandat, et ce pendant 24 mois, nous avons eu tous les éléments en mains pour intenter une procédure, qui s’est conclue par une condamnation du vendeur à payer des dommages-intérêts à l’agence. (TGI Chambéry, 5 février 2009, 07/00663). Le vendeur nous opposait entre autres l’absence du bon de visite, mais bien évidemment vu les circonstances, il n’y en avait pas, ce que le juge a bien compris.
Dans les cas de “contournement” d’agence il est possible de se retourner contre l’acquéreur si l’on peut prouver qu’il a manoeuvré pour l’évincer.
Notre mandat imposait au vendeur de diriger tout candidat direct à l’achat vers l’agence, ce qui n’a pas été respecté.
Le meilleur moyen pour une agence d’éviter ce genre de désagréments est bien sûr de travailler exclusivement en mandats exclusifs. Ce qui permet accessoirement d’apporter beaucoup plus de services aux clients !
Contourner une agence immobilière avant la visite, en plus de risquer de faire une mauvaise affaire, c’est très risqué !
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Quels sont donc les preuves que nous devons envoyer à l’acquéreur de passer par nous agent immobilier ? Comment prouver que nous sommes pas avide d’honoraire ? Et comment prouver que l’on est pas de mèche avec le vendeur ?
La meilleure solution, et de loin, est de travailler en mandat exclusif. Sinon bien confirmer les entretiens et les prises de RV par mail pour se pré-constituer des preuves...
Il est possible aussi de faire des bons de présentation de visite à l'acquéreur, puis de dénoncer l'acquéreur auprès du vendeur. Ainsi, le vendeur ne pourra pas dire qu'il n'était pas informé que l'agent immobilier a donné toutes les informations utiles et nécessaires à son acquéreur qui a tenté de contourner l'agence. Un autre argument à avancer au vendeur dans le cas d'un acquéreur qui tente de contourner l'agence : bien souvent, il s'agit de personne peu scrupuleuse, procédurière et surtout, qui ont un financement très fragile.
Il faut avoir la chance de tomber sur un agent immobilier sérieux, pas trop avide..
Je signe un mandat exclusif en janvier 2019,une promesse de vente est signée en juillet 19(5 appart)L'agent immoblier (qui a acheté 2 appart dans l'immeunble ...)n'arrive pas optenir le permis de surélever le toit.Les acheteurs,impatientés, revoquent leur promesses (qui sont d'ailleurs devenuent caduques)en octobre 2020..L'agent fait de même pour ces 2 apprt.L'appart est remis en vente par un autre agent qui n'a pas l'exclusivité.L'ancien amateur de 2019 d'un appart revient vers moi et désire à nouveau acheter.La commission est t elle due au premier agent ? Merci pour votre réponse.
Probleme: nous avons visité un bien et fait une offre avec une agence immo. L'agence n'a pas été capable de faire passer l'offre, qui a bloqué à cause de leurs honoraires (ils étaient trop gourmands apparemment). Or, après que notre offre a expiré, nous avons vu l'annonce de l'appartement commercialisé par une autre agence. Nous nous sommes rapprochés de cette dernière , avons fait une offre (moins chère que la première) et l'offre a été acceptée (ce second agent était visiblement moins gourmand...). Y voyez-vous un problème? A notre sens le premier agent a mal fait son travail et nous avons donc dû changer d'agent. Merci pour votre réponse!
J’ai visité un appartement et fait une offre en direct à la propriétaire, qui l’a refusée. Six mois plus tard j’ai refait une offre via une agence immobilière sans revisiter l’appartement avec eux. Puis je refaire une offre en direct à la propriétaire ?
Toute ceci prouve une chose, que la commission d'agence est irrationnel par rapport à un travail/service donné que l'ont peu au finale se faire seul et rapidement, tout le boulot et les responsabilités c'est le notaire qui les prends...
Pour toutes les personnes ne souhaitant pas bénéficier du service d’un agent immobilier, je vous propose d’identifier la localisation exacte de votre coup de cœur (adresse postale et référence cadastrale) à partir de n’importe quel site d’annonces immobilières. La géolocalisation représente en moyenne 0,5% à 1% du coût d’un agent immobilier. Envoyez moi votre demande par mail sur
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