Mandat d’entremise ou mandat de vente ?

Mandat

Mandat juridiqueLes mandats des agents immobiliers sont des mandats d’entremise.

Ils ne permettent pas d’engager le mandant, sauf mention expresse prévue par l’article 72 du  décret n°72-678 du 20 juillet 1972.

Un arrêt de la Cour de cassation a anéanti toute possibilité pour les agents immobiliers d’obtenir réparation lorsqu’ils ont trouvé un acquéreur au prix du mandat, donc accompli leur mission, si le mandant décide de ne pas poursuivre la vente.

Il est donc possible de mandater un agent immobilier “pour rire”, de le laisser travailler et dépenser de l’argent pour accomplir sa mission, pour ensuite refuser de le rémunérer lorsqu’il a réussi à trouver un acquéreur, et ce le plus légalement du monde.

Il faut en effet un nouvel accord du mandant, souhaitant continuer le processus de vente, pour avoir une chance d’être rémunéré :

“Vu l’article 6-1, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, ensemble l’article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2010-1707 du 30 décembre 2010 ;

Attendu qu’il résulte du rapprochement de ces textes qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties ; qu’un tel mandat ne permettant pas à l’intermédiaire qui l’a reçu d’engager le mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause ne l’y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s’il est établi que le mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre ;

(Cour de cassation, chambre civile 1, 16 novembre 2016, n° de pourvoi: 15-22010, publié au bulletin).

Une réforme de ces textes semble nécessaire, on ne voit pas pourquoi les agents immobiliers seraient les seuls professionnels à ne pas pouvoir demander des dommages-intérêts en cas de non respect du contrat par leur client. Les mandats prévoient, c’est bien le moins, que les mandants doivent accepter de vendre à un acquéreur trouvé par l’agence, dans les conditions du mandat. Pourquoi le non respect de cette clause n’ouvrirait-il pas droit à réparation ?

Comment détenir un vrai mandat de vente, non plus un pseudo mandat d’entremise ?

En attendant les agents immobiliers seraient bien inspirés, notamment en cas de mandat exclusif, de s’appuyer sur l’article 72 du décret qui leur permet d’engager leur mandant : “Lorsqu’il comporte l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention.” Il suffirait d’une clause expresse, ratifiée séparément et sans ambigüité par le mandant : “Conformément au troisième alinea de l’article 72 du  décret n°72-678 du 20 juillet 1972, le mandant autorise le mandataire à signer en son nom tout acte de vente (offre, compromis, promesse…) avec tout acquéreur présenté par le mandataire.”

Sur le mandat d’entremise : Cour de cassation ch. civ. 3, 9 juillet 2013, pourvoi 12-20453 : “la clause du mandat aux termes de laquelle le mandant “s’oblige à ratifier la vente à l’acquéreur présenté par le mandataire aux prix, charges et conditions du mandat” n’était susceptible de trouver effet qu’entre M. X et la société A, la violation de cette obligation étant sanctionnée par des dommages-intérêts et non par la vente forcée du bien au profit de l’acquéreur trouvé par le mandataire”.

“Après avoir exactement énoncé que le mandat donné à un agent immobilier, régi par les dispositions d’ordre public de la loi du 2 janvier 1970, est un mandat d’entremise consistant en la recherche de clients et la négociation, qui ne permet pas à celui-ci d’engager son mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause du mandat l’y autorise expressément, l’arrêt constate que l’agent immobilier ne disposait pas d’une telle autorisation.” (Arrêt n° 115 F-D du 5 février 2020, pourvoi n° M 18-26.808).

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16 Commentaires

  1. bonjour, j’ai signé un mandat exclusif avec un collaborateur qui travaille pour une agence immobilière dans ce mandat je m’engage à vendre au prix j’ai reçu par recommandé une offre de l’acquéreur au prix d’achat je n’ai rien contre-Signé par contre nous avons décidé de ne plus vendre la maison suis-je obligé de vendre ma maison?? merci de votre réponse

  2. Bonjour,
    Non mais si vous vendez quand même vous risquerez une demande de dommages-intérêts de l’agence. Réfléchissez bien mais si vous avez vraiment décidé de ne plus vendre vous ne risquez rien.

    • merci de votre réactivité!! nous sommes sûrs de ne plus vouloir vendre, j’ai plusieurs son de cloche mon notaire est catégorique et me dis comme vous que je suis pas ds l obligation de vendre mais une avocate me dis le contraire…par contre ils m’ont envoyé l offre par AR j’ai refusé l offre par AR mais je n ai tjr pas l accusé..dois je renvoyer un autre recommandé?? merci bcp

  3. Ok merci encore pour cette réponse j’ai encore une question par rapport au mandat exclusif je m’engage à vendre au prix et c’est ce qui m’inquiète par contre il nous a laissé le mandat dans notre boîte aux lettres nous l’avons signé il est venu le récupérer il a fait sa visite le 22 mai et nous a ramené le double du mandat le 7 juin au soir sur le mandat c’est noté célibataire à côté de nos noms alors que nous sommes pacsés de plus nous avons signé tous les deux mais je suis la seule à avoir noté bon pour accord donc je me demande si ce mandat est valable car apparemment il souhaite demander des dommages et intérêts merci beaucoup.

  4. Bonjour,
    Si vous avez la preuve que votre exemplaire ne vous a pas été remis dès la signature c’est une cause de nullité, mais vous ne devriez même pas avoir besoin d’en arriver là.

  5. bonsoir Jean Claude

    A quoi donc sert la clause pénale XV du mandat des éditions préférence que vous nous vantez tant si le vendeur peut finalement refuser une offre au prix du mandat sans devoir d’indemnités ? il me semble avoir vu des jurisprudences qui nous défendent non ?? ou alors j’ai mal lu / compris
    cordialement

  6. Bonjour Jean Claude

    merci du retour

    je résume : un mandat parfaitement rempli , une offre au prix acceptée par le vendeur, il change d’avis on se retrouve sans rien ?
    aie ça devient inquiétant
    Il vous reste à nous intégrer votre suggestion dans les mandats de vente ;=))

  7. Oui. Uniquement en cas de mandat exclusif. Pour faire jouer cette clause si possible manuscrite ou au moins signée séparément il faudra bien sûr que le mandat soit exclusif et que le prix ne soit pas négocié. Les conditions principales non plus.

  8. si je donne demande a un ami de me trouver un locataire pour mon appartement moyennant une rémunération est ce véritablement un contrat de mandat? si oui est il un mandat spécial ou général?

    • Bonjour,
      Vous pouvez mandater un ami, mais une fois seulement car s’il s’entremet “à titre habituel”, soit à partir de la deuxième fois d’après la jurisprudence, il devrait être titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier, qu’il soit rémunéré ou non. Et plus le mandat sera précis sur les missions à accomplir (montant du loyer…) plus il sera “spécial”, pour peu que cette distinction ait un intérêt en l’occurrence.

  9. Bonjour Monsieur Jean Claude Miribel
    Je suis mandataire immobilier avec agence physique depuis 5 ans A plus de 20 km du siège, je aussi aussi entreprises général du Bâtiment que j’ai exercé depuis 30 ans .Intermédiaire du commerce,

    ? Je voudrais faire dès mandats par entremise uniquement entre vendeurs et trouvez des acquéreurs ,en facturant mes honoraires , puis-je ?
    Merci Monsieur

      • Bonsoir Maître,
        , je voudrais sortie de ce réseau Laisser l’agence , assez contraignant pour mon âge,
        Je voudrais être mandataire immobilier, le plus libre possible ( j’étais à mon compte 30ans )
        J’aimerais ne dépendre d’aucune agence ni réseau,
        Donc j’ai pensé à faire des contrats d’entremise, apporteur d’affaires, Etc ,voilà
        Je ne sais pas comment m’y prendre.
        Merci.
        Miranda.

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