Honoraires d’un mandat de recherche

Le mandat de recherche

Un mandat de recherche est un peu l’inverse du mandat de vente, il est consenti par un candidat acquéreur pour lui trouver un bien qui lui correspond. Le bien recherché est décrit le plus précisément possible, il est précisé une fourchette de prix ou un prix maximum, et un montant d’honoraires.

Certaines agences, se faisant appeler “chasseur” de maisons ou d’appartements, se sont spécialisées dans cette démarche. Il existe aussi des départements spécialisés au sein de certaines grosses structures. Cette activité est clairement assujettie à la loi Hoguet, il est donc indispensable de détenir une carte professionnelle d’agent immobilier.

Chaque agence va donc établir un tarif d’honoraires pour la recherche d’un bien à acquérir, par un “mandat de recherche”. Ce tarif ne sera pas forcément identique au tarif retenu pour la vente.

Particularité du mandat de recherche, l’article 76 du décret d’application de la loi Hoguet précise : “Le mandat d’acheter ou de prendre à bail un bien non identifié ne doit contenir aucune clause fixant à l’avance le montant des dommages-intérêts ou du dédit éventuellement dû par la partie qui ne remplirait pas ses engagements.”

Honoraires pour un mandat de recherche

Concernant l’accomplissement du mandat de recherche, il peut y avoir plusieurs cas de figure, avec une éventuelle incidence sur les honoraires si le tarif le prévoit :

  • Le bien trouvé l’a été directement auprès d’un particulier. Le mandat de recherche a été accompli, les honoraires sont dus, il n’y a pas de débat.
  • Il a été trouvé auprès d’une autre agence. Dans ce cas juridiquement rien ne s’oppose à ce que les honoraires prévus sur chacun des deux mandats s’appliquent en totalité. En pratique toutefois les agences s’accordent généralement pour faire un “partage” d’honoraires, ramenant le montant total à un niveau raisonnable et acceptable.
  • Il est trouvé dans le stock de l’agence qui détient le mandat de recherche. Là encore rien ne s’oppose à ce double mandatement et donc à une double rémunération. Mais les agences pratiquant beaucoup le mandat de recherche ont souvent prévu une tarification spécifique pour ce cas, avec partage d’honoraires entre négociateurs.

Double mandatement et double rémunération

Le “double mandatement” a été validé par la Cour de cassation : ch. civ. 1,  9 avril 2015, pourvoi: 14-13501, publié au bulletin : “Attendu qu’aucune disposition de ces textes (la loi Hoguet et son décret d’application, NDLR) ne fait obstacle à ce qu’un agent immobilier détienne un mandat d’un vendeur et un mandat d’un acquéreur pour une même opération ; qu’il en résulte que le droit à commission existe pour chacun des mandats dès lors que sont satisfaites les exigences prescrites par les articles 6 de la loi et 73 du décret ;”

La même Cour avait déjà traité le même sujet le 13 mai 1998, et y avait répondu pratiquement dans les mêmes termes (ch. civ. 1, pourvoi 96-17374, publié au bulletin) :

“Attendu qu’aucune disposition de ces textes ne fait obstacle à ce qu’un agent immobilier détienne un mandat d’un vendeur et un mandat d’un acquéreur pour une même opération ; qu’il en résulte que le droit à commission existe pour chacun des mandats dès lors que sont satisfaites les exigences prescrites par les articles 6 de la loi et 73 du décret ;”

Un mandat “de recherche” peut être confié pour une mission restreinte, spécifique, à savoir la seule négociation d’un bien déjà identifié et connu de l’acquéreur

Un mandat de recherche consenti pour un bien déterminé, déjà bien connu de l’acquéreur, n’est pas nul mais s’analyse comme un “mandat de négociation”(Cour de cassation, ch. civ. 1, 29 mai 2013, pourvoi 12-17172, publié au bulletin) :

“Mais attendu qu’ayant constaté que le mandat de recherche portait sur un bien déterminé que les époux Y…convoitaient depuis plusieurs années, qui constituait le seul objet possible de l’acquisition à laquelle l’agence Z… avait reçu mission de s’entremettre, et retenu, hors toute dénaturation des conditions générales de ce mandat, que cette mission recouvrant non pas la présentation d’un bien à vendre mais la négociation de cette opération immobilière, avait été conduite avec succès par l’agence dont l’entremise avait permis le rapprochement des parties, ce dont il résultait que son intervention avait été déterminante,”

 

À propos de l'auteur 

1 Commentaire

  1. Monsieur,
    Je cherche à vendre un bien et je viens d’être contactée par une personne qui me dit avoir signé un mandat de recherche avec un de ses amis à la recherche d’un bien comme le mien. Nous nous sommes entendu pour le prix.
    Que doit il me donner comme document? Je suis étonnée qu’il ne m’ait rien donné à signer et qu’il exige que je lui envoie tous les papiers et le nom de mon notaire et attendre de ses nouvelles?
    Il m’a demandé de ne pas contacter mon notaire, c’est le notaire de son client qui le fera.
    Cordialement

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