Quelle est la légalité d’un tarif d’honoraires “par agent commercial” ?

Pour en avoir si possible le coeur net, nous avons envoyé à la DGCCRF le courrier ci-dessous.

Madame la Directrice générale,

En tant que franchiseur immobilier, je me permets de vous interroger quant à la licéité du tarif d’honoraires que proposent certaines agences immobilières, tarif différent “par agent commercial”.

Certains agents commerciaux se targuent d’ailleurs sur les réseaux sociaux d’un “accord” de la DGCCRF.

A mon sens, l’agent commercial intervient dans une transaction uniquement grâce au mandat confié par un agent immobilier titulaire de la carte professionnelle de transaction pour la réalisation d’un mandat dont ce dernier est détenteur.

Ainsi, malgré son statut de professionnel indépendant, l’exercice de l’activité de transaction immobilière ne peut se faire que grâce à l’agent immobilier.

Un agent commercial agit d’après le Code de commerce “au nom et pour le compte” de son mandant, il peut certes débattre avec celui-ci de son propre tarif de commission, mais cela ne doit pas avoir d’incidence pour le client final. Il est bien prévu au même Code que l’agent commercial puisse faire des réductions, mais là encore sur la part de commission qui lui revient, laquelle lui est versée par son mandant. Il ne lui revient pas de fixer le prix final du produit ou de la prestation.

Pour rappel, l’article L 134-1 du Code de commerce définit l’agent commercial en ces termes :

“L’agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d’industriels, de commerçants ou d’autres agents commerciaux. Il peut être une personne physique ou une personne morale.”

Par conséquent l’agent commercial est un mandataire de l’agent immobilier. Il appartient à ce dernier de le rémunérer dans les conditions fixées dans le mandat qui les lie (fixe, proportionnelle ou mixte).

De plus l’agent commercial doit pouvoir justifier qu’il a été habilité par l’agent immobilier auprès de la clientèle par une attestation établie et signée par son mandant.

Ainsi il n’a aucune autonomie hormis la signature et la réception de mandats au nom et pour le compte de son mandant (pas de rédaction d’avant contrat ni de réception de fonds). Le consommateur ne traite en effet juridiquement pas avec l’agent commercial mais avec l’agence immobilière, qui est une seule entité juridique titulaire d’une seule carte professionnelle.

L’agent immobilier a l’obligation d’afficher les prix effectivement pratiqués des prestations qu’il assure, notamment celles liées à la vente, à la location de biens et à la gestion immobilières, en indiquant pour chacune de ces prestations à qui incombe le paiement de cette rémunération.

Il est libre dans la fixation de ses honoraires.

En effet l’article L 112-1 du Code de la consommation impose en matière d’information sur les prix et conditions de vente :

“Tout vendeur de produit ou tout prestataire de services informe le consommateur, par voie de marquage, d’étiquetage, d’affichage ou par tout autre procédé approprié, sur les prix et les conditions particulières de la vente et de l’exécution des services, selon des modalités fixées par arrêtés du ministre chargé de l’économie, après consultation du Conseil national de la consommation.”

L’article 2 de l’arrêté du 10 janvier 2017 prévoit :

“I. – Les professionnels visés à l’article 1er sont tenus d’afficher les prix effectivement pratiqués des prestations qu’ils assurent, notamment celles liées à la vente, à la location de biens et à la gestion immobilière, en indiquant pour chacune de ces prestations à qui incombe le paiement de cette rémunération.

II. – Les prix des prestations doivent être indiqués toutes taxes comprises.

III. – Lorsque ces prix sont fixés en fonction de la valeur du bien vendu ou du montant du loyer, l’affichage prescrit au I du présent article doit indiquer le ou les montants prélevés, en précisant, le cas échéant, les tranches de prix correspondantes, et faire apparaître tous les éléments permettant de calculer les prix. Le cas échéant, une mention intelligible et figurant en caractère très apparents précise le caractère cumulatif des tranches entre elles.

IV. – Les informations prévues aux I à III du présent article sont affichées de façon visible et lisible :

1° A l’entrée des établissements recevant de la clientèle ;

2° Depuis l’extérieur sur la vitrine desdits établissements dans le même format et au même emplacement que celui normalement alloué aux annonces de vente ou de location ;

3° Sur chaque vitrine publicitaire située hors établissement destinée aux publicités de vente, de location ou de sous-location du professionnel. Lorsque cette vitrine est partagée par plusieurs professionnels, une mention précisant la possibilité de consulter le barème sur simple demande peut être substituée.

Elles doivent également être aisément accessibles sur tout service de communication au public en ligne dédié au professionnel et à partir de toute publicité relative à la vente, à la location ou à la sous-location non saisonnière d’un bien déterminé effectuée sur un support dématérialisé.

V. – Dans les foires, les salons ou à l’occasion de toute manifestation commerciale relevant du chapitre II du titre VI du livre VII du code de commerce, les professionnels peuvent toutefois indiquer, de manière visible pour les consommateurs, sur un panneau ne pouvant pas être inférieur au format A3, la possibilité de consulter immédiatement sur place l’ensemble des informations prévues au présent article.”

Les agents immobiliers doivent respecter strictement leur barème.

Ces obligations ont pour conséquence d’imposer une rémunération dans le mandat identique à celle prévue dans le barème. La rémunération de l’agent immobilier en cas de réalisation de l’acte pour lequel il a été mandaté doit être indiquée dans le mandat, selon l’article 6 de la loi Hoguet et 73 de son décret d’application.

Ces textes sont d’ordre public et l’article 16 de la loi Hoguet punit de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende le fait d’exiger ou d’accepter des sommes d’argent en infraction aux dispositions de l’article 6 précité.

Ainsi les stipulations relatives au montant ainsi qu’au débiteur des honoraires doivent être obligatoirement indiquées dans les mêmes termes tant dans le mandat que dans l’engagement des parties.

Quant à l’agent commercial il est tenu de respecter les termes du mandat qu’un vendeur, bailleur, candidat acquéreur ou candidat locataire aurait confié à l’agent immobilier, notamment la rémunération prévue au mandat.

Le fait de ne pas respecter le barème de l’agence constitue une publicité trompeuse au sens de l’art.L 121-2 du Code de la consommation, assortie de deux ans de prison et de 300 000 € d’amende, ainsi que de peines complémentaires telles l’interdiction d’exercer.

Que des tarifs puissent être fixés selon le prix de vente, le type de bien, voire le secteur géographique ou l’éloignement de l’agence, pourquoi pas, il s’agit là de critères objectifs.

Mais en tout état de cause, l’agent commercial est tenu de respecter le barème de l’agent immobilier.

Qu’au sein d’une même agence proposant le même service à tous ses clients sur le même secteur, les tarifs puissent être différents selon l’agent commercial à qui s’adresse le consommateur, est manifestement en contradiction avec les textes cités ci-dessus.

A titre de comparaison, serait-il acceptable de payer des produits identiques à des prix différents dans une même grande surface, selon la caissière à qui l’on s’adresse ? Des consommations dans le même bar, selon le serveur ?

Je vous remercie donc de bien vouloir me confirmer ou m’infirmer la licéité d’un tarif établi “par agent commercial”, et vous prie d’agréer, Madame la Directrice générale, l’expression de ma meilleure considération.

Réponse de la DGCCRF en date du 10 mars 2020

Monsieur,

Par courriers du 28 mai et du 5 septembre 2018, vous avez sollicité mon attention à propos du barème des honoraires des professionnels de la transaction immobilière et plus particulièrement des agents commerciaux. En effet, vous avez constaté que certains agents commerciaux déterminent leur propre barème d’honoraires en dépit de celui fixé par l’agent immobilier, qui les mandate. Vous vous interrogez alors, sur la licéité d’une telle pratique.

Comme vous l’avez mentionné, l’agent commercial est un mandataire chargé de négocier et, le cas échéant, de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestation de services pour le compte de commerçants en vertu de l’article L. 134-1 du code de commerce. Il exerce, sur la base de ce même article, ses fonctions “à titre de profession indépendante sans être lié par un contrat de louage de services”.

Ainsi, dans le secteur de l’immobilier, l’agent commercial agit-il en qualité de mandataire de l’agent immobilier. A cet égard, il ne peut percevoir sa rémunération qu’après conclusion de la transaction immobilière. Cette rémunération s’établit, dans la majorité des cas, en pourcentage du montant de la commission perçue par l’agent immobilier sur le montant de la transaction. En effet, conformément à l’article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 précitée, seul l’agent immobilier détenant le mandat qui le lie au client, y compris lorsqu’il est obtenu par l’intermédiaire de l’agent commercial, est habilité à réaliser la transaction immobilière et à percevoir en conséquence une commission sur le montant de cette transaction.

L’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière ne semble pas pouvoir être interprété comme permettant aux agents commerciaux de proposer leurs propres barèmes d’honoraires. Il impose seulement à tout professionnel, quel qu’il soit, intervenant dans une transaction immobilière, y compris les agents commerciaux mandatés par un agent immobilier, d’informer les consommateurs des prix effectivement pratiqués au titre des prestations qu’ils assurent (article 2 de l’arrêté précité). Cette précision n’implique pas que les agents commerciaux puissent proposer des barèmes d’honoraires distincts de ceux appliqués par les agents immobiliers qui les mandatent et pour le compte desquels ils agissent en exécution d’un mandat.

Au regard de ces éléments, la pratique d’un agent commercial en immobilier qui consiste à déterminer son propre barème d’honoraires sans tenir compte de celui établi par le titulaire de la carte professionnelle qui le mandate est susceptible de constituer une pratique commerciale trompeuse.

Tels sont les éléments que je souhaite porter à votre connaissance.

Ces informations vous sont fournies sous réserve de l’appréciation des tribunaux.

Je vous prie d’agréer, Monsieur…

Suit la signature de Madame la Directrice Générale de la DGCCRF.

Donc maintenant c’est clair : le tarif “par agent commercial” est bien illicite. Un agent immobilier peut avoir des tarifs différents par secteur, par type de biens, par type de mandat… mais pas par agent commercial !

Voilà qui va compliquer la vie des grands réseaux qui ont, sur un même secteur, de nombreux agents commerciaux avec des tarifs différents, ce, autant pour vendre que pour recruter…

Car bien évidemment le tarif commun, une fois établi, doit être respecté par tous !

Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31.