Questions réponses sur le viager

24/05/2013 Equipe publication Vente 524

Tout savoir sur le viager!

 

Viager

 

 

1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?

 

Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :

  • un notaire
  • les annonces diffusées par les particuliers
  • les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)

 

2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?

 

A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).

A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.

La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.

 

3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?

 

Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.

En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.

 

4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?

 

Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.

 

5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?

 

Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.

 

6. Comment est fixée la rente ?

 

La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :

  • la valeur du bien
  • l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
  • l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
  • la rentabilité théorique du bien.

Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.

A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.

 

7. La rente est-elle indexée ?

 

Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.

La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.

 

8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?

 

C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.

 

9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?

 

La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.

 

10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?

 

Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).

Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).

 

11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?

 

Il faut distinguer deux cas :

  • Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
  • Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.

A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).

La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.

 

 

 

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524 Commentaires

  1. Bonjour Michel,
    Je pense effectivement que c’est du ressort du TGI. Couteux ? Tout est relatif. Mais je pense que c’est raisonnable. Long ? Je ne pense pas.
    Rapprochez vous déjà d’un huissier pour délivrer un commandement de payer (vous pouvez en fonction de la rédaction de l’acte le faire par LRAR, mais un huissier c’est mieux à mon sens). Il vous informera précisément sur la suite des démarches.
    Bien à vous,

    Répondre

  2. Bonjour,
    Ma belle-maman est tutrice de son père depuis novembre 2013, celui-ci avait vendu sa maison en viager en 2006 et s’est installé dans une maison de retraite. Le débirentier ne paie plus la rente viagère depuis 2008 et l’on a appris ce fait par une assignation d’un autre créancier qui a demandé la vente forcée de la maison du père de ma belle-mère dont le débirentier était “propriétaire”.
    Le jugement a ordonné la vente forcée. Qu’advient-il de la rente du père de ma belle-mère dans ce cas ? et des arriérés de paiement dont nous n’étions pas informés avant cette assignation ? merci de votre aide.
    Cordialement,

    Répondre

  3. Bonjour,
    Si le notaire a bien fait son travail, un “privilège” a été pris au profit du papa de votre belle-mère. Ce privilège lui accorde une priorité parmi l’ensemble des créanciers. Il conviendra donc de faire valoir ce privilège à hauteur du capital que représentait la rente à ce jour.
    En effet, la prescription concernant les arrérages est de 5 ans. En outre, suite à la réforme des prescriptions (2008), il semblerait que comme vous êtes resté inactif depuis plus de 5 ans, vous ne puissiez pas plus vous prévaloir des arrérages qui ont moins de 5 ans.
    Je ne peux que vous inviter à consulter rapidement l’avocat qui a sollicité la vente forcée pour voir s’il en a tenu compte et pour quel moment, et à défaut à vous adjoindre les services d’un autre.

    Répondre

  4. bonjour
    j’exploite une parcelle de terre avec bail,le bailleur peut-il vendre en viager a un autre exploitant sans m’avertir et sinon ai-je un droit de préemption?

    Répondre

  7. Bonjour Bentegeat,
    Il vous suffit de laisser vos questions, vos réponses et autres remarques dans l’espace “Laissez un commentaire”. Exactement de la même manière que vous avez pu le faire pour vos deux messages précédents.
    Dans l’attente de vous lire,
    A Bientôt…

    Répondre

  8. Bonjour Claude,
    Il peut vendre en viager, mais vous bénéficierez d’un droit de préemption.
    Peut-importe que la vente soit faite en viager ou non. Par ailleurs, si vous estimez que le prix est exagéré sachez que vous bénéficiez du délais de l’option (2 mois) pour saisir le tribunal paritaire des baux ruraux.
    Avis à nos lecteurs : cette réponse concerne les baux ruraux et n’est absolument pas adaptée aux baux d’habitation.
    Bien à vous,

    Répondre

  9. Bonjour,
    Lorsqu’il y a deux débirentiers conjoints et solidaires et que la rente n’est plus payée au crédirentier, ce dernier doit il envoyer une mise en demeure à chacun ou à un seul, celui qui a toujours payé jusqu’à ces derniers temps et qui ne paie plus sachant qu’un des 2 débirentiers est parti sans laisser d’adresse. Merci pour votre aide

    Répondre

  10. Bonjour Isabelle,
    A votre place je notifierai un commandement de payer aux 2 à leurs dernières adresses connues.
    Ils sont solidaires l’un de l’autre. Si l’un des deux n’est plus en mesure de payer, l’autre devra assumer les paiements.
    A défaut, vous serez fondé à demander la résolution de la vente.
    Bien à vous,

    Répondre

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