Tout savoir sur le viager!
1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?
Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :
- un notaire
- les annonces diffusées par les particuliers
- les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)
2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?
A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).
A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.
La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.
3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?
Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.
En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.
4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?
Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.
5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?
Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.
6. Comment est fixée la rente ?
La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :
- la valeur du bien
- l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
- l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
- la rentabilité théorique du bien.
Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.
A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.
7. La rente est-elle indexée ?
Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.
La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.
8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?
C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.
9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?
La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.
10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?
Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).
Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).
11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?
Il faut distinguer deux cas :
- Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
- Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.
A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).
La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.
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J’ai acheté à mon oncle un viager depuis 15 ans. Tout ce passait très bien jusqu’à l’année dernière, donc les relations sont inexistantes. Je soupçonne que la maison se détériore volontairement. Ai-je un droit de visite pour contrôler l’état des lieux, soit seul ou avec un huissier ? D’autre part le terrain n’ai plus tondu et j’ai d’un incendie et dans ce cas, je pense que je serrai responsable !
Merci par avance de votre réponse.
Bonsoir Bentegeat,
Concernant le droit de visite, ça n’est pas vraiment automatique. C’est contractuelle, et il faut vérifier si cela avait été prévue dans l’acte de vente….
Concernant le terrain, il ne vous appartient pas de l’entretenir (sauf à ce que vous ayez défini les choses différemment dans l’acte). Vous n’aurez donc pas à endosser la responsabilité des conséquences d’un défaut de son entretien.
Bien à vous,
Bonjour,
Quand un débirentier décède sans héritier que se passe-t-il sachant qu’aucune assurance décès n’a été prise ? Merci d’avance pour la réponse.
Bonjour Michel,
Un notaire sera nommé. Il missionnera un généalogiste pour rechercher l’existence d’héritiers si lointain soient-ils. A défaut, la succession sera déclaré vacante. J’imagine que la suite dépendra de la valeur du bien. Soit il aura une valeur suffisante, auquel cas on peut supposer que les services fiscaux prendraient à leur charges les arrérages en attendant de remettre le viager en vente, soit on peut supposer que la valeur soit trop faible et que les services fiscaux ne reprennent pas à leur charge les arrérages, auquel cas vous seriez fondé à solliciter la résolution de la vente.
Bien à vous,
Bonjour,
Merci pour toutes vos réponses mais voila que je viens de voir le notaire à propos du débirentier qui ne paie plus. Dans la clause résolutoire il est prévu qu’à défaut de paiement la vente sera résolue de plein droit un mois après un simple commandement de payer ……..contenant déclaration par le vendeur de son intention d’user de la présente clause SANS QU’IL SOIT BESOIN DE REMPLIR AUCUNE FORMALITE JUDICIAIRE….Et c’est la que le notaire m’a répondu que je n’avais pas besoin d’avocat ni de juge pour constater la résolution et qu’il suffisait d’en faire déclaration auprès du bureau des hypothèques. Etonnant ! Je ne comprends plus rien. Merci de m’aider.
Bonjour Christophe,
Un sincère bravo pour l’ensemble de vos propos et analyses qui renseignent précisément chaque demandeur. J’en profite donc pour une demande particulière. Ma SCI souhaite procéder à l’achat d’appartements en viagers libres, au sein de grandes agglomérations (Région parisienne, PACA et Aquitaine essentiellement).
Pour chaque bien acquis, nous envisageons ensuite, un démembrement et la cession temporaire d’usufruit auprès d’organismes dont la vocation sociale est le moteur (Habitat et Humanisme par exemple). Dans cette optique, la cession est finalisée pour une longue durée en moyenne 25 ans. Au titre de cette cession, un capital nous est alors affecté. En contrepartie, la structure ayant acquis l’usufruit se charge de la location du bien et son entretien pour restitution à terme en l’état.
Parallèlement, la SCI assume d’une part le paiement du bouquet, mais également la rente mensuelle, celle-ci étant notamment amortie par la cession temporaire d’usufruit.
Bien qu’il me semble qu’un débit rentier soit propriétaire à signature de l’acte authentique du viager acquis, et puisse ainsi, louer, habiter, revendre le bien acheté en viager libre, le crédit rentier peut-il s’opposer à cette formule ? Il dispose par contrat du privilège de vendeur et l’application de la clause résolutoire en cas d’impayé, cependant peut-il considérer cette cession temporaire d’usufruit comme inapplicable ? A-t-il seulement le droit de s’y opposer ?
Par ailleurs, plus classiquement, à supposer que la cession temporaire d’usufruit ne puisse survenir et que la location du ou des biens pose problème, ma SCI peut-elle revendre le(s) bien(s), en conservant le produit de la vente (vente classique, pas une transmission de viager), mais bien évidemment en maintenant le paiement de la rente jusqu’au décès du créditrentier. Dans ce 2e cas, la difficulté résulte dans la relation ambigüe entre les parties, car si je me trompe pas, l’acte initial demeurerait d’actualité, donc malgré la vente, nous sommes bien évidemment liés au crédit rentier au titre de la rente, qu’une hypothèque existe sur le bien, enfin que le 2e acquéreur en cas d’impayé de notre part auprès du crédit rentier, s’expose à perdre un bien qu’il a pourtant acquis légitimement, mais sur lequel le crédit rentier peut faire appliquer la clause résolutoire.
J’espère ne pas être trop compliqué mais vos éclairages seraient précieux sur le sujet, l’objectif étant de ne léser ni le vendeur, ni nous, ni de futurs acquéreurs qu’il s’agisse d’un achat classique ou d’une cession temporaire d’usufruit.
Merci d’avance pour vos réponses.
Bonjour Michèle,
Oui ça me semble très étonnant
L’insertion d’une clause résolutoire de plein droit permet d’échapper au pouvoir d’appréciation du juge qui ne pourra que constater la résolution, mais ne permets pas de constater la résolution soit même. Eu égard aux sommes en jeu, je pense que c’est le TGI qui est compétent et il me semble que la saisie doit se faire par le ministère d’avocat.
Bien à vous,
Bonjours Christophe,
est-ce que mon oncle (crédirentier) du viager doit me demander mon accord pour entreprendre des travaux dans la maison ou couper des arbres dans le terrain ?
En cas de placement dans une maison médicalisée, qui doit payer les frais de l’institution ? Sachant mon degrés de parenté (neveu) La maison étant libre, puis-je l’investir (momentanément) pour des travaux ? Y-a-il une modification de la rente ? (en + ou en -)
Merci bcp. Stéphane B
Bonsoir Christophe.
Quels sont les recours contre la dégradation du viager par la crédirentière ?. Réparation obligatoires ?,Baisse de rente ?, annulation de la vente avec remboursement des sommes versées ?, autre ?.
Merci du retour.
Bien cordialement..
David
Bonsoir,
Je souhaiterai connaitre le délai de prescription pour réclamer le rattrapage d’une rente viagère qui n’a jamais été réévaluée depuis l’origine de la vente en 1994 alors que cela est prévu dans l’acte. Merci d’avance