Contrôles DGCCRF des agences immobilières

Que contrôlent les DDCCRF dans une agence immobilière « transactions » ?

L’inspecteur va d’abord vérifier que l’agence immobilière et tous les intervenants sont en règle.

immobilier dgccrfIl va prendre connaissance de la carte professionnelle (d’agence ou de succursale), vérifier l’existence d’une assurance RCP et éventuellement de la garantie financière, contrôler les affichages obligatoires (en vitrine et dans les lieux où est reçue la clientèle) :
– carte professionnelle ;
– garantie financière ;
– mention de non perception de fonds le cas échéant ;
– affichage des tarifs de l’agence (bien visibles près de l’accès) ;
En cas de garantie financière avec perception de fonds il pourra vérifier le registre répertoire, le carnet de reçus, la balance mensuelle et l’état spécial de mise en service des carnets de reçus.
Il peut demander la liste des négociateurs, vérifier les attestations « art. 9 » et, pour ceux ayant le statut d’agent commercial, l’attestation d’assurance RCP.
Il pourra vérifier les mentions légales du site internet.

 

Contrôle des annonces.

immobilier dgccrf controleLe contrôleur aura avec lui des publicités faites par l’agence les semaines précédentes sur les journaux, sur internet, et en vitrine.
Il va demander pour chaque affaire de lui présenter le mandat, et de prouver que l’information précontractuelle a bien été délivrée, conformément aux articles L 111-1 et suivants du Code de la consommation. Cette obligation introduite par la loi « Hamon » est encore trop méconnue des agences.
Il va vérifier que le mandat est inscrit chronologiquement dans le registre des mandats, que la publicité est conforme aux mentions du mandat.
Il faut que l’agence puisse prouver toutes les allégations passées en publicité, et à l’inverse que toutes les « caractéristiques essentielles » d’un bien ont été mentionnées dans la publicité ; il a été reproché à des agences de n’avoir pas mentionné la présence d’un gardien, le type de chauffage ou le coût de l’entretien des espaces verts… Ce, en vertu du Code de la consommation, article L 121-2 : « une pratique commerciale est trompeuse lorsqu’elle repose sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur et portant sur l’un ou plusieurs des éléments suivants : (…) Les caractéristiques essentielles du bien ou du service, à savoir : ses qualités substantielles, sa composition, ses accessoires, son origine, sa quantité, son mode et sa date de fabrication, les conditions de son utilisation et son aptitude à l’usage, ses propriétés et les résultats attendus de son utilisation, ainsi que les résultats et les principales caractéristiques des tests et contrôles effectués sur le bien ou le service » ;
Il vérifiera bien sûr que toutes les mentions obligatoires sont présentes : statut d’agent commercial, n° et lieu d’immatriculation au RSAC, et en cas de vente d’un lot de copropriété, si le bien est soumis au statut de la copropriété, le nombre de lots dans l’immeuble, le montant moyen annuel de la quote-part des charges courantes dans le budget prévisionnel supportées par le vendeur, les procédures en cours, et si la copropriété a dû demander en justice la désignation d’un mandataire, administrateur ou expert spécial pour assurer la gestion, la remise en état de l’immeuble ou le recouvrement des impayés.
Le montant TTC des honoraires, lorsqu’ils sont à la charge de l’acquéreur, doit être indiqué en pourcentage du prix. Dans ce cas le prix de référence est le « net vendeur », mais le prix doit être présenté honoraires inclus de façon à ne pas afficher des prix artificiellement moins élevés que la concurrence. (Cet article a été écrit avant l’arrêté du 10 janvier 2017, voir ci-dessous).
Attention à ne passer aucune publicité sans le DPE : les DDCCRF considèrent qu’il s’agirait là d’une concurrence déloyale vis à vis des autres agences qui elles respecteraient la loi.
La mention « FAI » est également à proscrire, sauf si le prix est présenté honoraires inclus à la charge de l’acquéreur. Pour la Cour de cassation, en présence d’une telle mention, les honoraires sont « nécessairement à la charge de l’acquéreur ».

 

Strict respect du barème d’honoraires

immobilier dgccrf controleLe barème d’honoraires ne peut pas être dépassé sous peine de sanctions pénales, mais ce qui est moins connu, il ne peut pas non plus y être dérogé à la baisse, la DGCCRF considérant que ne pas respecter son propre barème constitue une pratique commerciale déloyale. Toute dérogation à la baisse doit être exceptionnelle et motivée.

La position de la DGCCRF est que le barème soit respecté “majoritairement” c’est à dire qu’au moins 50 % des mandats soient pris avec des honoraires strictement au tarif, “dans des limites proches des tarifs indiqués” donc pas de rabais de 50 %, et “pour des affaires particulières”.
Ce contrôle se fera sur les mandats, il semble admis pour l’instant que dans le cadre de la négociation finale les honoraires puissent être revus à la baisse dans l’engagement des parties.
Attention à ne pas « basculer » les honoraires à la charge de l’acquéreur, alors qu’ils étaient initialement à la charge du vendeur : l’inspecteur considèrera que c’est dans le but de ne pas avoir à mentionner le montant des honoraires en publicité.

Il vérifiera si le barème précise bien qui, du vendeur ou de l’acquéreur, a la charge des honoraires, et contrôlera si les annonces sur internet sont en conformité sur ce point.

Si une annonce précise « vendu », il pourra vérifier que le bien a été vendu par l’agence, sinon la publicité serait trompeuse.
En ce qui concerne les locations loi de 89, il vérifiera que les honoraires à la charge du locataire ne sont pas supérieurs à ceux du propriétaire, et que ces derniers ont été effectivement perçus.

Respect des obligations TRACFIN

Bien évidemment il contrôlera la mise en place d’une procédure « TRACFIN » : protocole d’évaluation des risques, des risques aggravés, information et formation du personnel… Les amendes constatées sont de plus en plus élevées, et peuvent se monter à 5 000 000 d’euros. Cliquez ici pour voir le questionnaire que les contrôleurs demandent de remplir.

 

Médiateur

Depuis le 1er janvier 2016 tout professionnel doit proposer à ses clients consommateurs une procédure gratuite de médiation, conformément aux articles L 152-1 et suivants du Code de la consommation, et l’indiquer “sur tous documents” ainsi que sur son site internet. Ne pas oublier d’indiquer les coordonnées du médiateur.

 

Diagnostiqueurs

affichage obligatoire immobilierLes contrôles peuvent porter également sur les collusions éventuelles agents immobiliers – diagnostiqueurs, attention à ne pas toucher de ristournes de la part des diagnostiqueurs, voire de diagnostics gratuits, ce serait contraire à l’obligation légale d’indépendance. Il vaut mieux travailler avec plusieurs diagnostiqueurs et pouvoir le prouver.

 

Contrôle des clauses des mandats et autres documents contractuels dits « d’adhésion »

En vertu du nouvel article 1171 du Code civil, il pourra vérifier si les mandats proposés par l’agence ne contiennent pas de clauses créant un « déséquilibre significatif » entre les parties. « Dans un contrat d’adhésion, toute clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. »
Et bien évidemment toutes les mentions obligatoires devant apparaître sur les mandats, moyens de diffusion des annonces commerciales, reproduction de l’article L 215-1 du Code de la consommation pour les mandats à tacite reconduction, pour les mandats exclusifs périodicité des compte-rendus ainsi que les actions que le mandataire s’engage à réaliser, sans oublier la reproduction du deuxième alinea de l’article 78 du décret de la loi Hoguet…
Et la conformité des mandats “hors établissement” évidemment.

Liste non exhaustive.

PS : l’arrêté du 10 janvier 2017 impose de nouvelles obligations concernant la publicité. En résumé : le tarif du professionnel doit être accessible depuis chaque annonce en ligne. Il doit notamment, pour les transactions, préciser à la charge de quelle partie sont les honoraires : le vendeur, l’acquéreur, partagés ? Dans ce dernier cas, selon quelles modalités ? Les mentions du genre “à la charge du vendeur sauf si l’acquéreur accepte de les prendre à sa charge” ou “selon ce qui aura été prévu au mandat” sont à proscrire dorénavant : il faut pouvoir identifier le payeur final à partir du barème.

Lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur, la publicité doit indiquer “honoraires charge vendeur”.

Lorsque les honoraires sont charge acquéreur, la publicité doit mentionner en premier le prix honoraires inclus, puis en plus petit le prix hors honoraires, enfin le pourcentage d’honoraires du prix hors honoraires.

La mention du prix est dorénavant obligatoire sur chaque annonce.

Voici une analyse de la DGCCRF.

 

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43 Commentaires

  1. Non, la DGCCRF ne considère pas que les barèmes doivent être respectés majoritairement mais:”Les dérogations aux prix affichés ne sont admises que pour les affaires particulières. Cette dérogation doit impérativement rester ponctuelle et ne pas s’éloigner des conditions usuellement pratiquées.” (extrait du site de la dgccrf)

  2. A la remise des clés de l’appartement loué 5 avenue de l’Adour, Maryse de l’Agence Riscle Immobilier 32400 RISCLE m’a fait monter jusqu’au palier de l’escalier commun aux trois locataires indiquant mon compteur d’électricité et puis à ma demande pour le relevé du compteur d’eau “ça a été fait” je ne savais pas où il était jusqu’à ce que deux employés SIEBAG viennent milieu de l’année suivante. Un nouvel employé SIEBAG ayant laissé un imprimé me demandant de faire le relevé de ma consommation d’eau milieu octobre 2019, j’ai constaté que les chiffres noirs défilaient vite et pour rien. J’ai averti dans l’heure Riscle Immobilier puis la SIEBAG dont la secrétaire a fait vérifier le compteur et c’est l’employé SIEBAG qui a confirmé à la secrétaire SIEBAG qui a téléphoné à Riscle immobilier pour signaler la fuite d’eau. Trois plombiers sont venus en janvier et février constater la fuite d’eau et en mai deux plombiers avec tractopelle ont creusé de 9 à 12 H depuis le compteur d’eau jusqu’au mur de la salle de bains pour signaler qu’il y avait trois raccords d’eau froide dont l’un fuyait ; il faudrait percer le mur extérieur de la salle de bains, casser le carrelage jusqu’au lavabo, ou WC ou douche. Cela me fait ouvrir et fermer chaque jour la manette du compteur d’eau situé à 14m60 de la porte marcher sur la pelouse gelée ou mouillée jusqu’au trou de 70 cm. Chaque mois je donne le chèque de paiement de loyer et demande à Maryse mère de l’agent Riscle immobilier = quand cela finira-t-il ? Le décret 2016-382 f du 30 mars 2016 n’a pas été respecté.

  3. Bonjour,
    je veux mandater deux agences pour vendre ma maison mais je veux quelle soit affichée au même prix.
    Mais comme les poucentages ne sont pas les mêmes je veux mettre un prix maxi de vente par rapport à celui qui a le plus gros taux.
    Hors celle qui pratique un pourcentage plus bas me dis que je n’ai pas le droit d’avoir un prix net vendeur différents d’une agence à l’autre.
    Y a-t-il une réglementation ou un écrit à ce sujet?

    merci d’avance

    • Bonjour,

      Dès la fin du confinement, je souhaitais vendre directement un appartement (LBC)…
      Plusieurs agences ont “sauté” sur l’occasion, donc pourquoi pas?
      Avec un mandat simple et un net vendeur.
      Pourquoi voulez-vous imposer le même prix à 2 agences différentes? Leurs honoraires dépendent de beaucoup de facteurs : situation, talent des vendeurs, type de clientèle etc…
      Et après tout, si la plus gourmande se fait rafler la mise par l’autre, plus mesurée, votre intérêt à VOUS, c’est de vendre à votre prix!
      Donc, dans un premier temps, le net vendeur doit être le même (usage) surtout si les agences sont localement proches mais si vous avez une “touche” vous pouvez toujours négocier.
      Pour mon appartement les honoraires vont de 23 k€ à 13,5 k€…franchement, ce n’est pas mon problème, je pense simplement que l’agence qui pratique le ttc le plus bas a plus de chances.
      J’irai même plus loin, deux prix différents c’est “concurrentiel” !!

    • Bonjour,
      Non, rien n’oblige à ce qu’il y ait des pris différents. Vous pouvez exiger que le prix de vente honoraires inclus soit d’un certain montant, à chaque agence de faire les calculs en incluant ses honoraires.

  4. Bonjour,
    J’ai porté plainte à la DDPP à la suite du chantage d’un syndic qui avait retardé 2 fois la vente (signature définitive) en ne produisant pas l’état daté car ce syndic voulait m’obliger à payer le pré-état daté (ce qui est illégal). En dépit de lettre en RAR je n’avais pas d’identifiant “fonctionnel” pour avoir accès à l’extranet, donc aux documents utiles à la vente. Cela, en plus de “solde antérieur” de près de 1 000 €, ligne synthétique non détaillée (et non justifiée) donc illégale sur mes appels de charges.
    Au bout de 3 mois, j’ai reçu une réponse lapidaire d’une directrice de la DDPP qui me disait que le nécessaire avait été fait et que le dossier était classé.
    J’ignore si le nécessaire a été fait, mais la “nuisance” de ce syndic est montée d’un cran : refus pendant le confinement (alors que les plombiers d’astreinte pouvaient agir en urgence)d’autoriser mon plombier à réparer un dispositif de partie commune de la colonne d’eau froide, situé dans mon appartement : bilan de presque un mois de fuite, des dégâts pour plus de 5 000 € dans mon appartement et celui d’en dessous ravagé (et appartenant à une dame de 90 ans…)! Deux étages plus bas, les plafonds endommagés…apparemment c’est l’assurance de la copropriété qui casque (et augmentera les primes). Pourquoi ai-je des pb avec ce syndic ? Parce que je me suis opposée au vote d’un budget de 25 k€ de réfection d’une cour de 202mm² sans décision de technique, sans devis et sans mise en concurrence, de plus art 24, sans urgence. Entre autres… (opposition aux 5% d’honoraires pour des actions simples sans réel suivi).
    Donc, la “dernière” est que ce syndic fait la sourde oreille pour me délivrer la somme en valeur immédiate mise à ma disposition par l’assurance de la copropriété pour commencer les travaux suite au dégât des eaux.
    Si vous avez une idée pour contrer ce genre d’agissements, je suis preneur!
    Ne me conseillez pas de voir avec la présidence du syndicat, les 25 000 € de “réfection” sont accordés au syndic et à la présidente pour décision “mieux-disante”, ce qui m’interpelle…

      • Bonjour,
        Merci pour votre réponse.
        En principe oui, action judiciaire. Sauf que j’ai déjà intenté une action pour non convocation à AG.
        Le facteur avait retourné le RAR a l’envoyeur car adressé à Indivision Immobilere M…au lieu de mon simple nom d’usufruitier, la dénomination “indivision…” n’apparaissant pas sur le tableau interphone.
        Depuis le début du mandat ce syndic m’assenait “indivision et démembre ment, c’est la même chose”, intéressant de la part d’un professionnel à qui j’avais cité les art 605 et 696 du CC.
        J’ai produit le document d’enquête de la poste via l’avocat et…j’ai été condamné pour ne pas être allé retirer un recommandé. Soit mon avocat, fourni par l’assurance, n’a pas exigé que la partie adverse présente l’enveloppe du RAR soi-disant à mon nom, soit le TGI…commentaire interdit, je ne vous l’apprends pas.
        Mais des le début le syndic m’avait prévenu que j’allais perdre.
        Bref, pas question que je recommence cette mascarade. Et je ne fais pas appel, car je vends.
        Saisine du préfet dont dépend la DDPP qui manifestement n’a rien fait de sérieux, si action il y a eu, et copie à l’IGA dont un pôle contrôle les DDI ?
        Les derniers faits sont graves car les dégâts sont sur 3 étages et une dame de 90 ans à dû être prise en charge par la Croix Rouge. J’ai fourni une partie du dossier à l’assurance de la copropriété.
        Il semblerait que je ne sois pas seul à avoir des pb avec ce syndic, les avis Google, c’est le bureau des pleurs, et tout est étayé par des détails précis d’abus.
        Je suis gérant de SCI familiale et en contact avec d’autres syndics, très corrects. Je ne comprends pas comment un tel syndic peut cumuler autant de fautes sans sanction.

  5. Bonjour
    J’ai visité une maison qui m’intéressé fortement et l’agent immobilier m’a conseillé un prix j’ai fait la proposition et là plus de nouvelle j’appelle et elle me dit qu’un compromis est signé
    Je pense fortement qu’elle travaille avec un promoteur et qu’il y a eu dessous de table
    l’agent immobilier savait que je pouvais surenchérir pourquoi ne m a t elle pas appelé?

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