Contrôles DGCCRF des agences immobilières

Que contrôlent les DDCCRF dans une agence immobilière « transactions » ?

L’inspecteur va d’abord vérifier que l’agence immobilière et tous les intervenants sont en règle.

immobilier dgccrfIl va prendre connaissance de la carte professionnelle (d’agence ou de succursale), vérifier l’existence d’une assurance RCP et éventuellement de la garantie financière, contrôler les affichages obligatoires (en vitrine et dans les lieux où est reçue la clientèle) :
– carte professionnelle ;
– garantie financière ;
– mention de non perception de fonds le cas échéant ;
– affichage des tarifs de l’agence (bien visibles près de l’accès) ;
En cas de garantie financière avec perception de fonds il pourra vérifier le registre répertoire, le carnet de reçus, la balance mensuelle et l’état spécial de mise en service des carnets de reçus.
Il peut demander la liste des négociateurs, vérifier les attestations « art. 9 » et, pour ceux ayant le statut d’agent commercial, l’attestation d’assurance RCP.
Il pourra vérifier les mentions légales du site internet.

 

Contrôle des annonces.

immobilier dgccrf controleLe contrôleur aura avec lui des publicités faites par l’agence les semaines précédentes sur les journaux, sur internet, et en vitrine.
Il va demander pour chaque affaire de lui présenter le mandat, et de prouver que l’information précontractuelle a bien été délivrée, conformément aux articles L 111-1 et suivants du Code de la consommation. Cette obligation introduite par la loi « Hamon » est encore trop méconnue des agences.
Il va vérifier que le mandat est inscrit chronologiquement dans le registre des mandats, que la publicité est conforme aux mentions du mandat.
Il faut que l’agence puisse prouver toutes les allégations passées en publicité, et à l’inverse que toutes les « caractéristiques essentielles » d’un bien ont été mentionnées dans la publicité ; il a été reproché à des agences de n’avoir pas mentionné la présence d’un gardien, le type de chauffage ou le coût de l’entretien des espaces verts… Ce, en vertu du Code de la consommation, article L 121-2 : « une pratique commerciale est trompeuse lorsqu’elle repose sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur et portant sur l’un ou plusieurs des éléments suivants : (…) Les caractéristiques essentielles du bien ou du service, à savoir : ses qualités substantielles, sa composition, ses accessoires, son origine, sa quantité, son mode et sa date de fabrication, les conditions de son utilisation et son aptitude à l’usage, ses propriétés et les résultats attendus de son utilisation, ainsi que les résultats et les principales caractéristiques des tests et contrôles effectués sur le bien ou le service » ;
Il vérifiera bien sûr que toutes les mentions obligatoires sont présentes : statut d’agent commercial, n° et lieu d’immatriculation au RSAC, et en cas de vente d’un lot de copropriété, si le bien est soumis au statut de la copropriété, le nombre de lots dans l’immeuble, le montant moyen annuel de la quote-part des charges courantes dans le budget prévisionnel supportées par le vendeur, les procédures en cours, et si la copropriété a dû demander en justice la désignation d’un mandataire, administrateur ou expert spécial pour assurer la gestion, la remise en état de l’immeuble ou le recouvrement des impayés.
Le montant TTC des honoraires, lorsqu’ils sont à la charge de l’acquéreur, doit être indiqué en pourcentage du prix. Dans ce cas le prix de référence est le « net vendeur », mais le prix doit être présenté honoraires inclus de façon à ne pas afficher des prix artificiellement moins élevés que la concurrence. (Cet article a été écrit avant l’arrêté du 10 janvier 2017, voir ci-dessous).
Attention à ne passer aucune publicité sans le DPE : les DDCCRF considèrent qu’il s’agirait là d’une concurrence déloyale vis à vis des autres agences qui elles respecteraient la loi.
La mention « FAI » est également à proscrire, sauf si le prix est présenté honoraires inclus à la charge de l’acquéreur. Pour la Cour de cassation, en présence d’une telle mention, les honoraires sont « nécessairement à la charge de l’acquéreur ».

 

Strict respect du barème d’honoraires

immobilier dgccrf controleLe barème d’honoraires ne peut pas être dépassé sous peine de sanctions pénales, mais ce qui est moins connu, il ne peut pas non plus y être dérogé à la baisse, la DGCCRF considérant que ne pas respecter son propre barème constitue une pratique commerciale déloyale. Toute dérogation à la baisse doit être exceptionnelle et motivée.

La position de la DGCCRF est que le barème soit respecté “majoritairement” c’est à dire qu’au moins 50 % des mandats soient pris avec des honoraires strictement au tarif, “dans des limites proches des tarifs indiqués” donc pas de rabais de 50 %, et “pour des affaires particulières”.
Ce contrôle se fera sur les mandats, il semble admis pour l’instant que dans le cadre de la négociation finale les honoraires puissent être revus à la baisse dans l’engagement des parties.
Attention à ne pas « basculer » les honoraires à la charge de l’acquéreur, alors qu’ils étaient initialement à la charge du vendeur : l’inspecteur considèrera que c’est dans le but de ne pas avoir à mentionner le montant des honoraires en publicité.

Il vérifiera si le barème précise bien qui, du vendeur ou de l’acquéreur, a la charge des honoraires, et contrôlera si les annonces sur internet sont en conformité sur ce point.

Si une annonce précise « vendu », il pourra vérifier que le bien a été vendu par l’agence, sinon la publicité serait trompeuse.
En ce qui concerne les locations loi de 89, il vérifiera que les honoraires à la charge du locataire ne sont pas supérieurs à ceux du propriétaire, et que ces derniers ont été effectivement perçus.

Respect des obligations TRACFIN

Bien évidemment il contrôlera la mise en place d’une procédure « TRACFIN » : protocole d’évaluation des risques, des risques aggravés, information et formation du personnel… Les amendes constatées sont de plus en plus élevées, et peuvent se monter à 5 000 000 d’euros. Cliquez ici pour voir le questionnaire que les contrôleurs demandent de remplir.

 

Médiateur

Depuis le 1er janvier 2016 tout professionnel doit proposer à ses clients consommateurs une procédure gratuite de médiation, conformément aux articles L 152-1 et suivants du Code de la consommation, et l’indiquer “sur tous documents” ainsi que sur son site internet. Ne pas oublier d’indiquer les coordonnées du médiateur.

 

Diagnostiqueurs

affichage obligatoire immobilierLes contrôles peuvent porter également sur les collusions éventuelles agents immobiliers – diagnostiqueurs, attention à ne pas toucher de ristournes de la part des diagnostiqueurs, voire de diagnostics gratuits, ce serait contraire à l’obligation légale d’indépendance. Il vaut mieux travailler avec plusieurs diagnostiqueurs et pouvoir le prouver.

 

Contrôle des clauses des mandats et autres documents contractuels dits « d’adhésion »

En vertu du nouvel article 1171 du Code civil, il pourra vérifier si les mandats proposés par l’agence ne contiennent pas de clauses créant un « déséquilibre significatif » entre les parties. « Dans un contrat d’adhésion, toute clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. »
Et bien évidemment toutes les mentions obligatoires devant apparaître sur les mandats, moyens de diffusion des annonces commerciales, reproduction de l’article L 215-1 du Code de la consommation pour les mandats à tacite reconduction, pour les mandats exclusifs périodicité des compte-rendus ainsi que les actions que le mandataire s’engage à réaliser, sans oublier la reproduction du deuxième alinea de l’article 78 du décret de la loi Hoguet…
Et la conformité des mandats “hors établissement” évidemment.

Liste non exhaustive.

PS : l’arrêté du 10 janvier 2017 impose de nouvelles obligations concernant la publicité. En résumé : le tarif du professionnel doit être accessible depuis chaque annonce en ligne. Il doit notamment, pour les transactions, préciser à la charge de quelle partie sont les honoraires : le vendeur, l’acquéreur, partagés ? Dans ce dernier cas, selon quelles modalités ? Les mentions du genre “à la charge du vendeur sauf si l’acquéreur accepte de les prendre à sa charge” ou “selon ce qui aura été prévu au mandat” sont à proscrire dorénavant : il faut pouvoir identifier le payeur final à partir du barème.

Lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur, la publicité doit indiquer “honoraires charge vendeur”.

Lorsque les honoraires sont charge acquéreur, la publicité doit mentionner en premier le prix honoraires inclus, puis en plus petit le prix hors honoraires, enfin le pourcentage d’honoraires du prix hors honoraires.

La mention du prix est dorénavant obligatoire sur chaque annonce.

Voici une analyse de la DGCCRF.

 

Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau : tél. 07 76 00 16 58. Débutants acceptés, formation assurée.

À propos de l'auteur 

64 Commentaires

  1. Bonjour,
    J’ai visité un appartement en mai dernier avec une agence. J’ai fait une offre d’achat, acceptée par le vendeur oralement. Quelques jours plus tard, l’agent immobilier m’informe que le vendeur refuse finalement mon offre pour accepter celle d’une autre personne venant d’une autre agence immobilière, la vente de l’appartement étant dans 2 agences différentes. OK, C’est le jeu. 1 mois après, je vois que l’appartement est toujours en vente dans la deuxième agence. Je les contacte, leur explique qui je suis, que j’ai déjà fait une offre avec une autre agence, qui n’a pas aboutit et je suis donc toujours intéressée par cet appartement. L’affaire se conclu, j’ai finalement acheté l’appartement fin octobre. Il y a quelques jours, la 1ere agence me contacte par téléphone me disant qu’elle me poursuit en justice car j’avais signé un bon de visite avec eux, que je m’étais engagé avec eux… L’agent immobilier me parle d’une ancienne affaire similaire où l’acquéreur avait du payé des dommages et intérêts de 15000 euros…je suis dans tous mes états, je lui fait part de ma bonne foi, je pensais que la 1dre agence n’était plus dans la vente, ayant vu juste l’annonce avec la 2eme agence.. L’agent immobilier me propose alors un accord à l’amiable de 1500 euros, à payer en chèque, en plusieurs chèques si cela m’arrange, rendez vous à l’agence sans la présence de l’avocat que l’agent avait apparemment rencontré pour lancer les poursuites judiciaires. Je me suis renseignée et je ne suis pas en tord semble t il, surtout que j’ai payé un peu plus cher avec la 2eme agence qui avait des frais d’honoraires plus élevé donc je n’ai pas fait de bénéfices, je n’ai voulu doubler personne et j’ai toujours été honnête.. Est ce que cet accord à l’amiable est légal ? Cela me semble frauduleux et la manière de procédé de l’agent est étrange… Depuis que je lui ai dit que je m’étais renseignée, que j’avais consulté un avocat et que je n’acceptait pas l’accord à l’amiable, je n’ai plus de nouvelle de l’agent immobilier… Dois je dénoncer les pratiques de cet agent ?
    Merci d’avance de votre réponse.
    Cordialement.
    Marion

  2. Bonjour
    J ai fait une offre d’achat au montant pour un entrepôt le 23 janvier 2021,qui devait expirer le 31 janvier 2021,par la suite l agent immobilier nous a demandé de fournir un justificatif de la banque ,soit un accord de principe, que nous avons obtenu,ce jeudi 18 février l’agent immobilier nous indique que le vendeur ne retiens pas notre offre.ne comprenant pas la réponse négative je rencontre le vendeur qui m’indique n’ avoir jamais eu connaissance de notre offre…
    L’agent immobilier a fait visiter l’entrepôt a une autre personne le 10 février qui a également fait une offre qui elle a été transmise au vendeur , offre acceptée le mercredi 17 février.
    Il me semble que l’agent immobilier n’a pas respecté la loi concernant les démarches
    quelles sont mes recours, a qui dois je m’adresser
    Merci

    • Bonjour,
      Dans un premier temps envoyez une LRAR à l’agent immobilier en lui relatant les faits, et le mettant en demeure de justifier qu’il a bien transmis votre offre au vendeur. Ensuite vous pourrez l’assigner pour perte de chance d’avoir pu acheter ce bien.

  3. Bonjour,

    Sur le mandat de gestion que j’ai signé pour la gestion de mon appartement, il est indiqué pour une durée de 3 ans puis tacite reconduction tous les 3 ans.
    La tacite reconduction ne doit pas être de seulement 1 an.
    Pouvez-vous m’indiquer la bonne durée pour la tacite reconduction.
    Vous en remerciant

    • Bonjour,
      La durée de la tacite reconduction est libre, et une durée de trois ans ne semble pas abusive, de nombreux mandats sont donnés pour des périodes initiales et des reconductions plus longues.

  4. Bonjour,
    A la recherche d’un logement, je reçois régulièrement des DPE erronés/échus/incomplets
    Serait il possible de connaitre les limites du cadre, concernant l’information retranscrite dans les diagnostics?
    Merci

  5. Bonjour,
    En recherche d’un bien immobilier j’ai pris contact avec une agence pour une maison en campagne. En recherchant d’autres biens, j’ai trouvé la même maison à un prix beaucoup plus élevé, proposée par le même agent immobilier, pour les mêmes prestations, et par une autre agence, à un prix plus élevé, précisant pourtant que les frais étaient à la charge du vendeur!
    Je trouve honteux que de telles pratiques ne soient pas punies par la loi, alors que le marché de l’immobilier se porte bien et que d’autres agences s’efforcent de proposer un service de qualité.
    Qu’en est il du respect des acquéreurs et de leur droit en terme d’abus?
    Merci d’avance

  6. Bonjour,
    Cette situation n’est probablement pas volontaire. Le prix initial était probablement le plus élevé. La première agence, informée de la baisse de prix, suite probablement à une négociation avec le propriétaire, l’a rectifié sur internet. Il faut savoir que certains sites mettent longtemps à enregistrer les modifications, et pour certains qui ont « aspiré » les annonces sans autorisation c’est impossible, ni de les modifier ni de les supprimer, il n’est pas rare de retrouver, même des mois après, une annonce avec l’ancien prix.
    Quant à l’autre agence, le propriétaire ne l’aura probablement pas (encore) informée de la baisse.
    Ce cas de figure est relativement fréquent et provient principalement de l’abus du mandat simple. Trop d’agences s’occupent du même bien et le propriétaire lui-même ne s’y retrouve pas.
    Quoi qu’il en soit on ne voit pas pourquoi une agence n’indiquerait pas le prix de vente réel, surtout s’il a baissé, rendant la vente plus facile.
    Il est possible aussi, quoique beaucoup plus rare, que le propriétaire ait augmenté son prix en cours de route.
    Et pour répondre complètement à votre interrogation, ces pratiques sont bien punies par la loi, elles relèvent des textes sur la publicité mensongère ou de nature à induire en erreur. L’action doit être dirigée contre l’annonceur, l’agence donc, qui pourra éventuellement, si mon hypothèse est juste, se retourner contre le ou les sites internet. Voire contre le vendeur qui ne l’aurait pas informé de la baisse de prix.
    Pour être exhaustif, une « petite » différence du prix entre deux agences peut provenir d’une différence de tarif, les honoraires étant libres. Mais on n’est pas dans ce cas de figure, en ce qui concerne les annonces de la même agence en tout cas.

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée.


*