Contrôles DGCCRF des agences immobilières

Que contrôlent les DDCCRF dans une agence immobilière « transactions » ?

L’inspecteur va d’abord vérifier que l’agence immobilière et tous les intervenants sont en règle.

immobilier dgccrfIl va prendre connaissance de la carte professionnelle (d’agence ou de succursale), vérifier l’existence d’une assurance RCP et éventuellement de la garantie financière, contrôler les affichages obligatoires (en vitrine et dans les lieux où est reçue la clientèle) :
– carte professionnelle ;
– garantie financière ;
– mention de non perception de fonds le cas échéant ;
– affichage des tarifs de l’agence (bien visibles près de l’accès) ;
En cas de garantie financière avec perception de fonds il pourra vérifier le registre répertoire, le carnet de reçus, la balance mensuelle et l’état spécial de mise en service des carnets de reçus.
Il peut demander la liste des négociateurs, vérifier les attestations « art. 9 » et, pour ceux ayant le statut d’agent commercial, l’attestation d’assurance RCP.
Il pourra vérifier les mentions légales du site internet.

 

Contrôle des annonces.

immobilier dgccrf controleLe contrôleur aura avec lui des publicités faites par l’agence les semaines précédentes sur les journaux, sur internet, et en vitrine.
Il va demander pour chaque affaire de lui présenter le mandat, et de prouver que l’information précontractuelle a bien été délivrée, conformément aux articles L 111-1 et suivants du Code de la consommation. Cette obligation introduite par la loi « Hamon » est encore trop méconnue des agences.
Il va vérifier que le mandat est inscrit chronologiquement dans le registre des mandats, que la publicité est conforme aux mentions du mandat.
Il faut que l’agence puisse prouver toutes les allégations passées en publicité, et à l’inverse que toutes les « caractéristiques essentielles » d’un bien ont été mentionnées dans la publicité ; il a été reproché à des agences de n’avoir pas mentionné la présence d’un gardien, le type de chauffage ou le coût de l’entretien des espaces verts… Ce, en vertu du Code de la consommation, article L 121-2 : « une pratique commerciale est trompeuse lorsqu’elle repose sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur et portant sur l’un ou plusieurs des éléments suivants : (…) Les caractéristiques essentielles du bien ou du service, à savoir : ses qualités substantielles, sa composition, ses accessoires, son origine, sa quantité, son mode et sa date de fabrication, les conditions de son utilisation et son aptitude à l’usage, ses propriétés et les résultats attendus de son utilisation, ainsi que les résultats et les principales caractéristiques des tests et contrôles effectués sur le bien ou le service » ;
Il vérifiera bien sûr que toutes les mentions obligatoires sont présentes : statut d’agent commercial, n° et lieu d’immatriculation au RSAC, et en cas de vente d’un lot de copropriété, si le bien est soumis au statut de la copropriété, le nombre de lots dans l’immeuble, le montant moyen annuel de la quote-part des charges courantes dans le budget prévisionnel supportées par le vendeur, les procédures en cours, et si la copropriété a dû demander en justice la désignation d’un mandataire, administrateur ou expert spécial pour assurer la gestion, la remise en état de l’immeuble ou le recouvrement des impayés.
Le montant TTC des honoraires, lorsqu’ils sont à la charge de l’acquéreur, doit être indiqué en pourcentage du prix. Dans ce cas le prix de référence est le « net vendeur », mais le prix doit être présenté honoraires inclus de façon à ne pas afficher des prix artificiellement moins élevés que la concurrence. (Cet article a été écrit avant l’arrêté du 10 janvier 2017, voir ci-dessous).
Attention à ne passer aucune publicité sans le DPE : les DDCCRF considèrent qu’il s’agirait là d’une concurrence déloyale vis à vis des autres agences qui elles respecteraient la loi.
La mention « FAI » est également à proscrire, sauf si le prix est présenté honoraires inclus à la charge de l’acquéreur. Pour la Cour de cassation, en présence d’une telle mention, les honoraires sont « nécessairement à la charge de l’acquéreur ».

 

Strict respect du barème d’honoraires

immobilier dgccrf controleLe barème d’honoraires ne peut pas être dépassé sous peine de sanctions pénales, mais ce qui est moins connu, il ne peut pas non plus y être dérogé à la baisse, la DGCCRF considérant que ne pas respecter son propre barème constitue une pratique commerciale déloyale. Toute dérogation à la baisse doit être exceptionnelle et motivée.

La position de la DGCCRF est que le barème soit respecté “majoritairement” c’est à dire qu’au moins 50 % des mandats soient pris avec des honoraires strictement au tarif, “dans des limites proches des tarifs indiqués” donc pas de rabais de 50 %, et “pour des affaires particulières”.
Ce contrôle se fera sur les mandats, il semble admis pour l’instant que dans le cadre de la négociation finale les honoraires puissent être revus à la baisse dans l’engagement des parties.
Attention à ne pas « basculer » les honoraires à la charge de l’acquéreur, alors qu’ils étaient initialement à la charge du vendeur : l’inspecteur considèrera que c’est dans le but de ne pas avoir à mentionner le montant des honoraires en publicité.

Il vérifiera si le barème précise bien qui, du vendeur ou de l’acquéreur, a la charge des honoraires, et contrôlera si les annonces sur internet sont en conformité sur ce point.

Si une annonce précise « vendu », il pourra vérifier que le bien a été vendu par l’agence, sinon la publicité serait trompeuse.
En ce qui concerne les locations loi de 89, il vérifiera que les honoraires à la charge du locataire ne sont pas supérieurs à ceux du propriétaire, et que ces derniers ont été effectivement perçus.

Respect des obligations TRACFIN

Bien évidemment il contrôlera la mise en place d’une procédure « TRACFIN » : protocole d’évaluation des risques, des risques aggravés, information et formation du personnel… Les amendes constatées sont de plus en plus élevées, et peuvent se monter à 5 000 000 d’euros. Cliquez ici pour voir le questionnaire que les contrôleurs demandent de remplir.

 

Médiateur

Depuis le 1er janvier 2016 tout professionnel doit proposer à ses clients consommateurs une procédure gratuite de médiation, conformément aux articles L 152-1 et suivants du Code de la consommation, et l’indiquer “sur tous documents” ainsi que sur son site internet. Ne pas oublier d’indiquer les coordonnées du médiateur.

 

Diagnostiqueurs

affichage obligatoire immobilierLes contrôles peuvent porter également sur les collusions éventuelles agents immobiliers – diagnostiqueurs, attention à ne pas toucher de ristournes de la part des diagnostiqueurs, voire de diagnostics gratuits, ce serait contraire à l’obligation légale d’indépendance. Il vaut mieux travailler avec plusieurs diagnostiqueurs et pouvoir le prouver.

 

Contrôle des clauses des mandats et autres documents contractuels dits « d’adhésion »

En vertu du nouvel article 1171 du Code civil, il pourra vérifier si les mandats proposés par l’agence ne contiennent pas de clauses créant un « déséquilibre significatif » entre les parties. « Dans un contrat d’adhésion, toute clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. »
Et bien évidemment toutes les mentions obligatoires devant apparaître sur les mandats, moyens de diffusion des annonces commerciales, reproduction de l’article L 215-1 du Code de la consommation pour les mandats à tacite reconduction, pour les mandats exclusifs périodicité des compte-rendus ainsi que les actions que le mandataire s’engage à réaliser, sans oublier la reproduction du deuxième alinea de l’article 78 du décret de la loi Hoguet…
Et la conformité des mandats “hors établissement” évidemment.

Liste non exhaustive.

PS : l’arrêté du 10 janvier 2017 impose de nouvelles obligations concernant la publicité. En résumé : le tarif du professionnel doit être accessible depuis chaque annonce en ligne. Il doit notamment, pour les transactions, préciser à la charge de quelle partie sont les honoraires : le vendeur, l’acquéreur, partagés ? Dans ce dernier cas, selon quelles modalités ? Les mentions du genre “à la charge du vendeur sauf si l’acquéreur accepte de les prendre à sa charge” ou “selon ce qui aura été prévu au mandat” sont à proscrire dorénavant : il faut pouvoir identifier le payeur final à partir du barème.

Lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur, la publicité doit indiquer “honoraires charge vendeur”.

Lorsque les honoraires sont charge acquéreur, la publicité doit mentionner en premier le prix honoraires inclus, puis en plus petit le prix hors honoraires, enfin le pourcentage d’honoraires du prix hors honoraires.

La mention du prix est dorénavant obligatoire sur chaque annonce.

Voici une analyse de la DGCCRF.

 

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À propos de l'auteur 

71 Commentaires

  1. Bonjour,
    Intéressés par un bien, nous avons fait 1200KMS pour le visiter. Nous avons fait une offre orale qui a été acceptée par le vendeur. N’ayant pas de retour écrit, nous avons renouvelé notre offre par écrit, accepté par écrit.
    Puis, l’agence nous a adressé le compromis à signer. Mais, nous avons souhaité rajouter dans les clauses suspensives : dossier complet du locataire : CNI, bulletins de paie, Avis imposition, bail…En effet, l’agence n’a eu de cesse de refuser de nous remettre ces documents avant signature du compromis d’où le rajout de ces conditions dans les clauses suspensives.
    Et là, de nombreux motifs sont apparus: notre agence nous a affirmé que la vente de ce bien était lié à la gestion locative exclusive par leurs soins(parce que nous avions évoqué la possibilité de gérer par nous-même) et que nous n’avions pas à avoir les documents du locataire car il s’agissait de documents confidentiels.L’agence nous a précisé que ces documents nous seraient remis lors de la signature définitive chez le notaire. De nombreuses discussions s’en sont suivies en vain. Refus persistant de l’agence. Notre notaire, ayant pris connaissance du compromis, nous a dit être surpris car aucuns documents de la copropriété n’étaient joints. Et cette avocate nous a conseillé de réclamer les 3 dernières quittances de loyer. Ce que nous avons fait et là, surprise, après maintes tergiversations de l’agence, elle a finalement dévoilé l’existence d’une dette de charges du locataire en place pour lequel un échéancier était en cours sur 3 ans.
    Que dire ? Plusieurs jours ont encore passé et cette agence nous a appris que la venderesse était au courant de cette dette. Le syndic et agence ne font qu’UN.
    Donc, Si nous avions signé chez le notaire , nous aurions découvert cette dette qu’à postériori ? Quels risques pour nous ? L’agence nous a réclamé un courrier nous désistant de notre offre d’acquisition. Nous avons refusé et avons maintenu notre offre. Nous avons réclamé l’échéancier faisant état de la dette du locataire.Nous sommes sans nouvelle. Qu’en pensez-vous ? Que faire ? Le compromis n’est pas signé. Mais ce bien était dans nos prix et nous plaisait.
    Nous ne souhaitons pas en rester là, c’est inadmissible.
    Nous vous remercions pour vos conseils et explications si nous étions allés au bout de cette acquisition.
    A vous lire
    Bonne journée

  2. Bonjour,
    Une agence nous a proposé une maison à visiter sans bon de visite et de plus sur leur site ils ont enlevé l’annonce quand je leur ai signalé pourquoi on ne signe rien pour visiter. Mais j’ai appris qu’en fait ils n’avaient pas de mandat pour cette maison.
    Comment les signaler?

  3. Bonjour, je me suis portée acquéreur pour un appartement vendue par une cliente de 85 ans suédoise. Celle ci a donné son bien en mandat exclusif a nice dans une agence spécialisée dans la vente avec la suède et principalement client étrangers. Vivant dans l”immeuble j”ai reçu une publicité de l’agence mettant en vente l’appartement

    Mon offre a été déclinée pour découvrir que l’agent mandaté a vendu le bien à sa négociatrice, qui vient d’aménager! Je n arrivais pas à contacter l’agence et à faire une contre offre au prix demandé et pour cause ! La pauvre dame n’a pas vendu aux prix, l” agent a profité de mon offre moins sa commission … pour se porter acquéreur.
    Comment puis je dénoncer cette pratique de ce petit groupe d’agence immobilière fondée aux pratiques douteuses. Cette agence fait honte à une industrie qui essaye de redorer la déontologie et ses pratiques !

    La Article 1596 du code civil
    Modifié par Loi n°2007-211 du 19 février 2007 – art. 17 () JORF 21 février 2007
    Ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées :

    Les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ;

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