Tout savoir sur le viager!
1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?
Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :
- un notaire
- les annonces diffusées par les particuliers
- les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)
2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?
A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).
A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.
La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.
3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?
Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.
En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.
4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?
Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.
5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?
Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.
6. Comment est fixée la rente ?
La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :
- la valeur du bien
- l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
- l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
- la rentabilité théorique du bien.
Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.
A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.
7. La rente est-elle indexée ?
Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.
La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.
8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?
C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.
9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?
La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.
10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?
Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).
Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).
11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?
Il faut distinguer deux cas :
- Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
- Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.
A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).
La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.
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comment traité un viager libre, quand la parcelle de terrain et la maison sont déclarés d’utilité publique et donc prévu à la démolition
bonjours,
j’ai pris un viager mais je n’est plus de nouvel de la personne a qui je pays le viager, elle n’a plus de notaire comment faire pour savoir si elle est décéder? quand je vais savoir quand arrêter de payer?
Bonjour,
Tout d’abord il faut savoir que c’est au crédit rentier (la personne a qui vous versez la rente) de prouver qu’il est en vie. Par tout moyen.
Ensuite, le non paiement de la rente n’entraîne pas de facto la résiliation du contrat. Elle ne peut, et encore faut-il que l’acte de vente ait prévu une clause résolutoire, intervenir qu’après qu’un commandement de payer vous ai été délivré et que vous ne vous soyez pas exécuté.
Je pense qu’il conviendrai d’écrire en recommandé a votre crédit rentier en lui demandant de justifier qu’il est en vie sous 30 jours. A défaut de réponse cessez de payer.
En parallèle vous pouvez vous adresser à la mairie de son dernier domicile : http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1444.xhtml#OuSAd
J’espère avoir répondu à votre question et vous souhaite de bonnes fêtes de fins d’années.
bonjour, ma mère est décédée et avait vendu sa maison en viager. l’acquéreur a pris possession des clés mais ne veut pas me rendre les photos de famille ni les meubles ainsi que la voiture de ma mère. En a t-il le droit ?
Bonjour,
Vous disposez normalement d’un délais de 3 mois pour récupérer vos affaires personnelles avant que l’acquéreur ne puisse prendre possession des lieux.
Concernant les meubles, il faut se reporter à l’acte de vente en viager. Il peut arriver que celui-ci prévoit la vente du mobilier (ou partie) avec la maison.
Enfin concernant la voiture, elle peut également avoir été incluse dans la vente.
Si ce n’est pas le cas, l’acquéreur ne pourra de toute façon pas la faire immatriculer et cela s’apparenterait à du vol.
Le notaire chargé de la succession de votre maman devrait être en mesure de vous renseigner sur ce que l’acte de vente avait prévu.
J’espère avoir répondu à votre question. Si ce n’est pas le cas, n’hésitez pas à la compléter sur ce forum.
un avocat a t il le droit de changer les serrures pour m’empecher d’entrer apres le deces des vendeurs
Bonjour,
Tout dépend depuis combien de temps le crédit rentier est décédé.
Si il y a moins de trois mois, ça ne me semble pas illégal, pourvu qu’il vous transmette les clés à ce terme.
Bien à vous,
j’ai signé l’acte de vente en juin 2010, les crédirentiers sont décédés un en 2012 l’autre en septembre 2013, j’ai don attendu février 2014 pour rentrés dans les lieux je pense que je suis propriétaire, la maison m’a été vendue avec le contenu, il ne me semble pas légale que cette avocat veuille changer mes serrures sans acte de justice.
Bonjour,
Sans décision de justice vous êtes fondée à récupérer les clés.
Je reste à votre disposition,
Bien à vous,
on t il le droit de casser la vente, sinon le notaire serait impliqué, et puis les crédirentiers n’en n’ont rien fait, es que si y il a héritiers peuvent ils me nuire, et m’interdire l’entrée de ma maison car je considère qu’a ce jour elle m’appartiens.
merci