Essai de définition d’un mandat exclusif

mandat vente maison

Lorsqu’on évoque les différents mandats utilisés par les agents immobiliers, on pense « mandat simple » et « mandat exclusif ». Or il n’existe aucune définition légale de l’un ni de l’autre.

On peut tenter de définir le mandat simple comme un mandat qui laisse au mandant, le propriétaire, le droit de vendre par lui-même ou par une autre agence, sans rien devoir dans ce cas au mandataire. Un tel mandat comporte néanmoins des obligations pour le mandant, notamment de prévenir son mandataire s’il a vendu par ailleurs.

A contrario, le mandat exclusif serait un mandat donné à un seul mandataire, accordant la commission à celui-ci en cas de vente pendant la durée du mandat, que l’acquéreur ait été trouvé par l’agent, par le propriétaire, voire par une autre agence.

Mais ce n’est pas si simple.

Le mandat exclusif « partagé »

Les fichiers communs de mandats exclusifs, tels Calitimo ou AMEPI, fonctionnent de la manière suivante : un seul agent immobilier se fait consentir un mandat « exclusif », puis le délègue à toutes les autres agences avec qui il a l’habitude de travailler. On peut parler de « mandat exclusif partagé ». Mais un mandat « exclusif » peut-il être partagé ? Le propre d’un mandat « exclusif »  n’est-il pas d’être réservé à une seule agence ? La question a pu se poser, et a beaucoup intéressé la DGCCRF-DGPP au début du développement de tels fichiers.

Les fichiers communs sont pourtant redoutables d’efficacité, pour le vendeur comme pour l’acquéreur. Le vendeur obtient une grande diffusion de son bien auprès de nombreux professionnels, et l’acquéreur n’a pas besoin d’aller voir toutes les agences, chacune pouvant proposer les biens des autres.

Bien évidemment un tel service ne peut être rendu que pour les mandats exclusifs, les fichiers communs de mandats simples n’étant pas viables, sinon à très court terme. Mais ceci est un autre débat.

mandat exclusif immobilier

La pratique a inventé des mandats hybrides, ni totalement simples, ni vraiment exclusifs.

Il existe depuis longtemps des mandats « exclusifs » prévoyant une commission moindre pour le mandant, au cas où il trouverait lui-même l’acquéreur. On peut parler d’une exclusivité « aménagée ».

Il en existe qui interdisent au mandant de confier d’autres mandats, mais l’autorisent à vendre lui-même, sans rien devoir à l’agence. La finalité est d’éliminer la concurrence des autres agents immobiliers. Un tel mandat ne répond pas à la définition du mandat exclusif proposée ci-dessus, mais pas non plus à celle du mandat simple, puisque le mandant ne peut pas confier la vente à d’autres professionnels. On appelle parfois un tel mandat “exclusif sauf propriétaire”.

Dans notre réseau nous avons mis au point exactement l’inverse, un mandat qui autorise le mandant, le cas échéant, à conserver les mandats simples existants, mais l’oblige, moyennant une commission éventuellement réduite, à diriger vers le mandataire tous les clients potentiels qui le contacteraient directement. La finalité est ici de limiter la concurrence du particulier, qui finit bien souvent par vendre lui-même grâce aux efforts de son mandataire. Là encore, un tel mandat n’est certes pas exclusif, plusieurs agences étant chargées de la vente, mais il ne s’agit pas vraiment d’un mandat simple non plus. On pourrait le qualifier de mandat « limitatif ».

La loi Hoguet précise ans son article 6 : « lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire… » ; elle fait bien la distinction entre clause d’exclusivité et clause imposant le versement d’une commission dans tous les cas. Le décret de 72 impose qu’une telle clause soit mentionnée en caractères très apparents.

Finalement, ce qui importe, c’est que le mandat soit clair et sans ambigüité. L’agence auradonc intérêt à aller au-delà des exigences réglementaires, et à mentionner toutes ces clauses en caractères très apparents et de façon parfaitement compréhensible pour le consommateur.

Qu'est ce qu'un mandat exclusif en immobilier

Le mandat exclusif, quel intérêt ?

Au-delà de la sémantique, le mandat exclusif, qui s’est beaucoup développé ces dernières années, présente un grand intérêt pour le consommateur et pour l’agence.

En contrepartie d’un tel mandat, en effet, l’agence pourra déployer une intense activité et mobiliser tous ses moyens pour parvenir à la vente, le partage de fichiers de mandats exclusifs n’étant pas le moindre.

Le mandat simple ne permet pas de satisfaire les clients, la déperdition étant trop importante : quand d’autres agences et le propriétaire lui-même peuvent vendre à tout moment, privant le mandataire de toute chance de percevoir une rémunération,  l’agence ne peut pas mettre en place les mêmes moyens, et au final personne n’est satisfait.

Encore faut-il que chacun joue le jeu, que l’agence mette en place des services différenciés pour les mandats exclusifs, sache les présenter et les expliquer, et que le vendeur prenne le temps de bien choisir l’agence à qui il va confier la vente de son bien. Rien ne sert de donner une multitude de mandats simples dont personne ne s’occupe vraiment.

mandat vente immobilier

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11 Commentaires

  1. Monsieur,

    Par a présente,je sollicte un instant de votre binveillante attention,j’ai un collégue de travail qui à acheter un terrain viabilisé de 2000m2,à ce jour il désire diviser son terrain en deux parties de 1000M2,ma quetion est la suivante,doit_il une plus value sur la partie qu’il vends ainsi qu’ une T.V.A sachant qu’il vient de l’acheter ( moins d’un an) bien évidenment si il le vend plus cher, Merçi par avance de votre réponse JUSAMOND Philippe ALLAN Le 26 JUILLET 2010

  2. Voici une définition en creux de la Cour de cassation :
    Cet arrêt de la Cour de cassation définit ce qu’est un mandat exclusif :

    http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?idTexte=JURITEXT000007632022&dateTexte=http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?idTexte=JURITEXT000007632022&dateTexte=

    « les stipulations du mandat ne portaient pas atteinte au caractère non exclusif de celui-ci dès lors qu’elles n’empêchaient pas le vendeur de donner mandat à plusieurs agences en même temps »

  3. Monsieur,
    J’ai mis en exclusivité mon appartement en vente, l’agence l’a mis dans explorimmo, logic immo en faisant des photos nulles, j’ai donc refait une belle photo de l’immeuble afin que celle-ci soit mise en vitrine mais ce n’est toujours pas fait. Début exclu 13-3 jusq’au 13-6; Quand je lui ai demandé le 15-4 pourquoi ce n’était toujours pas en vitrine il m’a dit ne pas avoir le temps, je reviens de vacances et toujours rien, Puis je annulé le contrat exclusivité. Nous avons eu que 5 visites depuis le 13-3 (c’est ce qu’il dit) nous n’avons vu personne. urgent et désolé de vous déranger.

  4. Bonjour, Il y a deux mois mon époux et moi-même avons contracté un mandat de vente en exclusivité avec une agence immobilière. A ce jour pas un seul bon de visite ! Nous sommes donc allés à l’agence pour prévenir que nous allions révoquer le mandat et à cet effet nous lui avons remis en mains propres la lettre au lieu de la faire en LRAR.
    L’agent immobilier nous a dit ouvertement que notre bien resterait dans son fichier jusqu’en septembre – nous sommes le 20 mai – et que jusqu’à peu près cette date il ne nous conseillait pas de mettre en vente notre bien. La question est donc la suivante : malgré la dénonciation de l’exclusivité du mandant faite dans la légalité et en son temps, y a-t-il juridiquement quelque chose qui s’oppose à ce que nous retrouvions à l’issue de cette révocation, notre liberté d’action sans craindre de se retrouver devant les tribunaux. Sachant qu’en plus de ne pas avoir eu la moindre visite émanant de l’agence, celle-ci n’a même pas mis de panneau publicitaire de mise en vente de notre bien exceptée l’annonce mise en vitrine et sur le site Internet LBC. Vraisemblablement tout n’a pas été mis en œuvre pour vendre au mieux et au plus vite.
    Même si nous n’avons plus aucun lien juridique avec l’agence au terme des 3 mois
    qu’en est-il exactement sur la possibilité de vendre par nos propres moyens et quel est le délai à respecter si toutefois il y en a un. Les 3 mois demandés par l’agence me paraissent démesurés. En effet, si un potentiel acquéreur se présente, je n’aimerais pas en rater la vente. Vous m’obligeriez en me répondant avec précision et en me donnant les références des textes si toutefois ils existent. D’avance merci.

  5. Bonjour,

    J’ai signé un mandat de recherche exclusif avec un chasseur immo pour me trouver un bien locatif.
    Il est mentionné dans le mandat le paiement comme ci-dessous:

    “REMUNERATION DU MANDATAIRE
    La rémunération du mandataire, figurant au recto sera exigible lors
    de la signature de l’acte authentique par devant notaire.”

    Hors, je me suis rétracté lors des 10 jours de réflexion pour le compromis de vente.

    Le chasseur me réclame ses honoraires de 8% du prix de vente. Ce que je trouve injustifié.

    Est il dans son droit sachant que l’acte authentique n’aura pas lieu.

    Merci de votre aide

    • Bonjour,

      Merci pour votre retour. J’ai voulu faire simple, et c’est un peu plus complexe que cela.

      La lettre recommandée avec AR pour le délai de 10 jours de réflexion est arrivé très tardivement (c’est-à-dire 5 mois plus tard après la signature du compromis de vente sous seing privé; car le notaire vendeur l’a oublié de faire la procédure!).

      Je passe le détail de ce qui s’est passé pendant les 5 mois.

      Je me suis rétracté 5 mois plus tard lorsque j’ai reçu cette lettre recommandé car j’ai senti que ce n’était pas une bonne affaire.

      Confirmez vous qu’il n’a pas à me réclamer des dommages-intérêts ?

      En vous remerciant par avance

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