Tout savoir sur le viager!
1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?
Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :
- un notaire
- les annonces diffusées par les particuliers
- les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)
2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?
A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).
A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.
La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.
3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?
Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.
En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.
4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?
Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.
5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?
Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.
6. Comment est fixée la rente ?
La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :
- la valeur du bien
- l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
- l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
- la rentabilité théorique du bien.
Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.
A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.
7. La rente est-elle indexée ?
Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.
La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.
8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?
C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.
9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?
La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.
10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?
Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).
Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).
11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?
Il faut distinguer deux cas :
- Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
- Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.
A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).
La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.
Formation vidéo sur le viager
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Daniel Country, vous devez avoir l’accord des co-héritiers (les enfants) pour vendre et leur donner la part qui leur revient.
Bonsoir
seul madame voulais vendre car achete seul et separe de son mari depuis quarante ans nous avons recu courriers des enfants pour annuler le compromis car ils n ont pas ete consultes
avant l edition du compromis ou seul madame figure s agit il d un faux en ecriture ou une faute grave de l agence. c elle ci ne semble pas preocupe ou seul l argent l interesse.notre prejudice est bien reel journee non travaille hotel restauration frais
financier,notre depot de garantie est toujours bloque 5000 euros malgre lettre rar
et mail au notaire c est le silence total de celui ci comme la chambre des notaires ou
il est membre. nous pensions avoir de vrai pro mais visiblement ce n est pas le cas
peu etre qu une assignation de tous sera la solution
merci pour votre temps a nous repondre
cordialement pascal
cordialement pascal
Bonjour pascal,
Tout dépend dans quelles conditions Madame a acheté et de son régime matrimonial ; si elle a acheté pendant le mariage et qu’elle était sous le régime “légal” de communauté réduite aux acquêts le bien appartient à la communauté. Sauf à prouver qu’elle a acheté avec de l’argent qu’elle avait en propre (d’avant le mariage, ou héritage). En cas de decès du mari sa part revient à ses héritiers, en principe ses enfants.
Mais si elle a acheté avant le mariage elle peut vendre seule.
Bonjour,
Je vous remercie pour cet article et cette vidéo très instructive, et permet d’y voir plus clair.
Je souhaite acquérir un viager cependant en refaisant les calculs par rapport à la vidéo je ne m’y retrouve pas du tout, je m’explique :
Le vendeur est une femme de 83 ans
La valeur du bien est estimée à 262 500 €
Une décote de 35%: 92 925 €
Le bouquet (FAI): 72 312 €
La rente: 1108 €
Or d’après la vidéo le bouquet devrait être de 30% : 50872,5 €
Celui indiqué de 42.64% : 72312 × 100 ÷ 169575 = 42.64
Capital à convertir : 169575 – 72312 = 97263 €
Barème de rente viagère 2012 pour une femme de 83 ans (disponible via les impôts) : 9.139
Taux de rente : 1/9.139 x 100 = 10.94 %
97 263 / 9.139 = 10642.63 € à l’année
886.88 euros / mois, alors que leur proposition est de 1108 €/mois.
Cela crée un écart de 2654 € à l’année, ce qui est considérable, j’ai grandement besoin de vos conseil.
Merci de votre aide.
Cordialement
Bonjour
En 2000 j’avais fais un viager à un monsieur sur ma maison et les terrains qui l’entoure
Suite au décès de ce monsieur en 2008 le bien m’est revenu, de là j’ai refais un 2eme viager à ses deux enfants
Mais avant le décès du monsieur du 1er viager j’avais un litige de propriété avec un voisin suivi d’une procédure en justice
Est-ce que j’avais le droit de refaire un 2eme viager, à ce moment là
Merci de me répondre
Cordialement
Municchi
Bonjour, je suis en viager depuis 15 ans dans une maison malheureusement mon mari est décédé , je suis seule avec deux enfants et rencontre des grosses difficultes pour payer ma rente viagère 1200euro/mois; maison de 240M2 je me demandais s’il etait possible de louer une partie merci de m’informer.
cordialement
zaza
Bonjour Fremin.
Ravi que ma vidéo vous ait éclairci les choses.
Concernant le bouquet, sachez qu’il n’y a pas de règle. Effectivement je préconise 30 % parce que c’est ce qui me semble le plus approprié. Mais on peut fixer le montant de son choix. Il ne faut juste pas monter trop haut, sans quoi il n’y a plus d’aléas et donc plus de viager.
Vous parlez d’une décote de 35 %. J’en déduis qu’il s’agit de valeur correspondant au droit d’usage et d’habitation ? Si c’est le cas c’est un peu élevé…
Pour le reste des calculs, et c’est ce que j’explique dans la vidéo, chacun à sa méthode et c’est pour cela que j’utilise celle-ci. Elle a le mérite de ne pas être bricolée et d’être fiscalement indiscutable. Vous trouverez autant de résultats que de méthode.
Maintenant si on regarde les choses de prêt… la différence n’est pas si importante que ça… entre 886 et 1108 euros par mois, cela représente un peu plus de 26 000 € de capital de différence…. soit 10% de la valeur du bien. Le montant moyen d’une négociation dirons nous.
Mais au delà, si on refait des calculs en partant sur une valeur de DUH de 20% (qui me semble plus réaliste), j’arrive à 1260 €/mois.
Pour conclure, ça n’est pas une mauvaise affaire. A votre place, j’utiliserai donc leur éléments (valeur, DUH, bouquet), et le tableau de l’ISF (qui est indiscutable). Le résultat étant à votre avantage, appuyez vous dessus pour négocier au mieux.
@ bientôt
Bonjour Municchi,
J’avoue avoir un peu de mal à suivre vos enchainements. Mais sur le fond rien ne l’interdit à partir du moment où vous en avez informé vos acquéreurs et qu’ils ont achetés en connaissance de cause. Si ce n’est pas le cas, ils pourraient se retourner contre vous.
Bien à vous,
Bonjour MORENA,
si j’ai bien compris : vous avez acheté une maison en viager libre et vous occupez aujourd’hui cette maison.
Dans ces conditions vous êtes propriétaire à part entière de votre maison, et à ce titre à même d’en disposer comme bon vous semble. Donc d’en louer une partie si vous voulez.
Le paiement de rente viagère n’est rien d’autre qu’une modalité de paiement du prix.
Cordialement,
bonjour,
mon père a vendu sa maison en viager et avant de décéder il y a quelques mois il logeait depuis quelque temps une petite petite fille de sa 2 ème épouse avec son compagnon . Lors de l’inventaire des meubles (entre les 2 familles) , j’ai découvert une maison dégradée qui ressemblait t plus à une porcherie qu’à une maison : la propriétaire va faire faire un constat de huissier puis une évaluation des travaux à refaire . Si je n’accepte pas la succession et s’il n’y a pas pas assez d’actif qui va payer ces travaux ??? apparemment pas moi mais je reste quand même très frileuse à la fois pour moi et pour mes enfants sur lesquels tout va retomber merci beaucoup de votre réponse et de vos conseils