Questions réponses sur le viager

24/05/2013 Equipe publication Vente 524

Tout savoir sur le viager!

 

Viager

 

 

1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?

 

Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :

  • un notaire
  • les annonces diffusées par les particuliers
  • les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)

 

2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?

 

A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).

A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.

La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.

 

3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?

 

Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.

En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.

 

4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?

 

Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.

 

5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?

 

Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.

 

6. Comment est fixée la rente ?

 

La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :

  • la valeur du bien
  • l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
  • l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
  • la rentabilité théorique du bien.

Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.

A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.

 

7. La rente est-elle indexée ?

 

Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.

La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.

 

8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?

 

C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.

 

9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?

 

La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.

 

10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?

 

Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).

Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).

 

11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?

 

Il faut distinguer deux cas :

  • Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
  • Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.

A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).

La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.

 

 

 

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524 Commentaires

  1. Bonjour,
    J’ai acheté un viager libre il y a 4 ans . Le crédit rentier, âgé de 91 ans et avec lequel nous entretenons de très bonnes relations depuis 4 ans nous propose de ne plus payer la rente car il dit ne pas avoir besoin de cet argent pour bien vivre et souhaite que notre famille en profite.
    Quelles démarches entreprendre (courrier sous seing privé, acte notarié,…) pour être en ordre vis à vis de la loi et du fisc et éviter les éventuelles réclamations des héritiers au moment du décès ?
    C’est une très bonne nouvelle qu’il nous a annoncé mais je ne souhaite pas que cela se transforme en problème plus tard.
    J’imagine que cette question ne doit pas se poser souvent mais comme vos êtes manifestement un grand spécialiste dans le domaine du viager, je me permet de vous la soumettre.
    Merci d’avance pour votre réponse et bravo pour votre site.

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  4. Bonjour Christophe !! J ai l usufruit de la maison en viager que j ai dépuis 13 and !! La rente est immédiatement augmenté puisque c est prévu dans le contrat !! Fiscalement y a t il une possibilité de déduire une partie de cette rente si par exemple je loue cette maison !!

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  5. Bonjour,
    Réel témoignage d´un sérieux prêt d’argent acquis
    Depuis 2 ans que je suis au chômage, je me suis lancé dans la recherche d’un prêt d’argent entre particulier pour créer une petite société et prendre soins de ma famille mais à
    chaque fois je tombe sur des escrocs. Tout récemment je me suis inscris sur des forums d’aides entre particulier où j’ai connu une Dame au nom de Jeannine Viguier qui m’a
    proposé son offre de prêt. Je vous avoue au départ j’étais sceptiques et arrogant avec elle. Je n’y croyais pas à son offre de prêt mais vue la situation cruciale de manque de
    moyen financier et le paiement des impôts et taxes qui m’attendent j’ai tenter de suivre ses instructions et remplir les conditions de son offre de prêt, dans les 72 heures qui ont
    suivis, elle m’a fais le transfert d’un crédit de 60.000 € sur mon compte.
    Cher ami (es) si vous êtes aussi dans le besoin de prêt d’argent, ne perdez pas le temps contactez le plus vite possible Mme Jeannine Viguier.
    Voici son e-mail: [email protected]
    NB: N’oubliez pas de partager pour aider vos proches qui sont dans le besoin

    Répondre

  6. Bonjour Christophe,

    En 2012 notre mère agé de 86 ans à l’époque a vendu en viager la maison familiale… à notre neveu. Je ne pense pas qu’il a versé un “bouquet” car il ne disposait pas de fonds, par contre il verse mensuellement 1700 €, toutes ces manipulations ont été faites entre eux (arrangement) nous les 5 freres et 4 soeurs sommes nous déshérités? Peut être au niveau de la maison ? Mais si le bouquet n’a pas été règlé à l’établissement du contrat cette somme rente-elle dans l’héritage? Et si ma mère décede dans les 3 ans notre neveu aura payé 1700 X 72 mois soit 122400 € pour une maison qui en vaut 450.000 € Est -ce que l’acheteur en viager doit s’acquitter de la somme restante soit 328000 € et a qui reviens cette somme.

    Merci de me répondre ..Olivier

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  8. Bonjour,
    J’ai acheté une maison en viager il y a 30 ans et la personne à qui je verse une rente est décédée en novembre 2015. J’ai récupéré la maison en accord avec mon notaire. Mais là, récemment, je me suis aperçue que le raccordement de l’assainissement tout à l’égout n’a pas été fait. Je me suis renseignée auprès de l’agence de l’eau pour avoir une subvention mais on me dit que c’est trop tard car il fallait faire les travaux avant 2012 alors que je n’étais pas encore rentrée dans cette maison. Que puis-je faire?

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  9. bonjour, j’ai acheté une maison en viager, la dame part en maison de retraite dès sa sortie de l’hopital, prévu fin juin, et est depuis le 5 juin à l’hopital, elle ne rentrera donc pas chez elle. Je remercie de me dire quel est le délai légal pour que je puisse habiter la maison, et à partir de quel évenement il débute, l’hopital ou la maison de retraite ? l’acte stipule qu’elle a juste un droit d’usage et d’habitation. merci de votre réponse, en espérant que votre blog génial et très fourni soit toujours d’actualité. Cordialement

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  10. J’ai acheté un viager il y a dix ans. Mon crédit rentier ne veut pas me payer l’apurement des charges de l’année 2015 alors qu’il a toujours payé. Que dois-je faire ? nous n’avons pas de bonnes relations et l’agence qui nous a vendu le bien ne veut pas s’en occuper malgré qu’elle le soutien pour le moindre problème. Cordialement

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