Loi ALUR : fin des “honoraires charge acquéreur” !

 

Loi ALUR commission de l'agent immobilier 2014Les honoraires d’agence pour la vente peuvent librement être mis à la charge du vendeur ou de l’acquéreur

Une pratique courante, depuis un arrêt de la Cour de cassation commerciale fin 1996, consiste à proposer un bien sur la base d’un mandat de vente avec honoraires charge vendeur, puis, une fois l’acquéreur trouvé, à lui faire signer un mandat “de recherche” pour mettre les honoraires à sa charge ; ce, afin de lui éviter de payer des “frais de notaire” sur la part du prix censée représenter la commission. (Pour la Cour, les honoraires charge acquéreur ne constituent en effet pas une charge augmentative du prix, puisque la loi Hoguet l’autorise). Cette façon de procéder est d’ailleurs à la limite de la légalité, puisque le mandat doit être préalable à toute négociation. Des mandats ont été jugés nuls car ils précédaient de trop près l’accord des parties (24 h), pour le juge l’agence n’a pas assez eu de temps pour négocier.

 

La loi ALUR  ajoute un nouvel article

Cette pratique devra être abandonnée. En effet la loi ALUR a ajouté un nouvel article à la loi Hoguet :

“Art. 6-1. – Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.”

Le fait de mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur après une publicité ne mentionnant pas ces honoraires, sera constitutif de publicité mensongère. La sanction prévue est deux ans de prison et 37500 € d’amende, sans compter une éventuelle inscription au casier judiciaire.

 

Des mandats spécifiques

Il convient donc désormais de refuser de “basculer” les honoraires en fin de course. La seule solution pour les mettre à la charge de l’acquéreur, consistera à prendre dès le début un mandat avec honoraires charge acquéreur, et donc à mentionner les honoraires d’agence, en pourcentage, sur chacune des annonces, ce qui ne fera pas forcément l’unanimité dans la profession : il est en effet logique que ce soit le vendeur qui paie l’agence, puisque c’est lui qui l’a mandatée, et que le gros du travail est effectué pour son compte.

Cette nouvelle contrainte incitera peut-être certains à prévoir des honoraires partagés dès le départ ?

 

Le point de vue des notaires

Quoi qu’il en soit, au début la principale difficulté viendra des notaires, qui ont pris l’habitude de conseiller aux acquéreurs de prendre les honoraires d’agence à leur charge. Il faudra leur écrire, par exemple :

“Cher Maître,
Le nouvel article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, instauré par la loi ALUR, nous interdit désormais de mettre à la charge de l’acquéreur des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur. Nos publicités seraient rétroactivement considérées comme mensongères, puisque ne mentionnant pas ces honoraires.
Nous vous remercions donc, à l’avenir, de ne pas conseiller à nos clients acquéreurs communs de prendre les honoraires à leur charge.”

Retrouvez tout cela en vidéo : 

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Mise à jour du 4 mai 2015 : 

Cliquez ici pour consulter une analyse du Cridon du 6 octobre 2014, qui rejoint parfaitement la nôtre. Il y est même précisé :

« Le notaire devra être très vigilant pour qu’il n’y ait pas de modification du redevable de la commission entre le mandat et la signature de l’acte authentique. Si l’annonce est muette sur le montant des honoraires c’est que le mandat les met à la charge du vendeur. Dans la promesse et l’acte authentique liés au mandat précité, les honoraires de l’agent immobilier seront à la charge du vendeur. »

Plus loin :

« Le notaire, responsable de la distribution du prix, pourrait être poursuivi comme complice s’il remettait la commission à l’agent immobilier sans s’être assuré d’une concordance parfaite entre le mandat et l’engagement des parties, concernant le redevable de la commission. »

A la rigueur on peut exceptionnellement faire un avenant au mandat de vente, signé par toutes les parties, y compris par l’acquéreur, comme celui d’Editions Préférence, comportant la mention “A la demande expresse de l’acquéreur, les honoraires de l’agence, initialement prévus à la charge du vendeur, seront désormais à la charge de l’acquéreur.” Mais il ne faut pas que cela devienne une habitude ! (voir ce mandat).

À propos de l'auteur 

13 Commentaires

  1. Bonjour,

    J’ai une maison à vendre, et je suis surpris actuellement comme procèdent certaines agences pour calculer leurs honoraires à savoir :

    Prix de la maison que je souhaite percevoir : 700 000 €
    Propositions des agences
    1ère . : 700 000 x 4% = 28 000 € . PRIX DE VENTE 728 000 . NET VENDEUR 700 000

    2ème agence : PRIX DE VENTE AFFICHE 728 000 X 4% = 29 120 € . NET VENDEUR 698 880 €
    soit une perte de 1 120,00
    EST CE LEGAL CETTE PRATIQUE OU BIEN LES AGENCES JOUENT SUR LES TERMES DEPUIS LA LOI ALUR
    D’AUTRE PART POURRIEZ VOUS M’INDIQUER les taux pratiqués pour un bien d’une valeur de 700 000 €
    Merci par avance de votre réponse.

  2. Bonjour,
    Il suffit de se reporter au tarif des agences pour avoir la réponse. Ce tarif est en principe accessible à partir de toutes les annonces internet, et en vitrine.
    Les honoraires étant libres chaque agence peut adopter le mode de calcul qu’elle souhaite. Forfait fixe, pourcentage sur le prix de présentation du bien, sur le net vendeur… Dans ce dernier cas ça ne peut fonctionner correctement que si les honoraires sont à la charge de l’acquéreur. L’arrêté du 10 janvier 2017 est clair, si les honoraires sont à la charge du vendeur, ils ne sont pas dans le prix.

  3. Bonjour,
    Est-il vrai qu’avec la loi Alur, même avec un mandat de recherche, les frais d’agence à la charge de l’acquéreur ne sont plus déduit pour les frais de notaire ?
    J’ai trouvé un bien a acheté, et l’agence m’avait dit qu’avec un mandat de recherche je pourrai enlever leur frais et maintenant ils me disent que ce n’est plus possible… merci de votre réponse.

  4. Bonjour,
    J’ai fait une offre d’achat, pour un bien immobilier présenté à la vente par une agence et n’incluant pas les honoraires à la charge de l’acquéreur mais bien à la charge du vendeur : la mention est inscrite sur l’annonce de vente publiée ainsi que sur les documents qui m’ont été remis). Cette offre d’achat a été acceptée par le vendeur.
    Or, aujourd’hui, l’agence immobilière me contacte pour me proposer un mandat de recherche exclusif, afin de faire baisser mes frais de notaire, et m’informe dans cette proposition que le prix que j’ai proposé (prix de vente minoré de 5000 €) pour l’achat de ce bien comprend les honoraires d’agence (j’ai fait une proposition d’achat acceptée au prix de 193000 € et la proposition de mandat de recherche exclusif inclus un prix de vente net vendeur d’un peu plus de 181000 €).
    Sachant que je ne souhaite pas signer ce mandat de recherche exclusif, dois-je acheter ce bien au prix de 193000 €, comme proposé dans mon offre d’achat acceptée par le vendeur, ou dois-je acheter ce bien au prix net vendeur (181000 €) ?
    Précision : Mon offre d’achat a été faite en pensant que je payais uniquement le prix net vendeur (hors frais d’agence à la charge du vendeur).
    Je vous remercie pour votre réponse rapide (je viens d’envoyer mon refus de conclure un mandat de recherche à l’agence et viens de demander le prix net vendeur inscrit sur le mandat vente, je suis en attente de leur réponse…).
    Cordialement.
    Alphonsine

    • Bonjour,
      Lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur, ils ne sont JAMAIS compris dans le prix, en ce sens que l’acquéreur achète un bien à un certain prix, mais il n’achète pas des honoraires. Le vendeur paie l’agence en prenant ensuite sur le prix de vente qui lui a été remis, ou sur son livret d’épargne, peu importe.
      Il n’y a jamais juridiquement d’honoraires vendeur dans un prix, même si on comprend bien qu’ils sont presque toujours compris économiquement. La notion de prix “net vendeur” est un artéfact sans intérêt juridique.
      A tel point que la Cour de cassation a cru bon de préciser que si un prix est présenté honoraires inclus, les honoraires sont “nécessairement” à la charge de l’acquéreur.

      • Je vous remercie pour votre réponse ci-dessus.
        Venant d’être informée par l’agence elle-même que le prix de vente est inférieur de 11000€ à mon offre d’achat (précision reçue par mail, me demandant de signer un mandat de recherche exclusif), n’était ce pas ce prix qui devait figurer sur l’annonce de vente et sur les documents remis (affichant donc un “honoraires inclus)?

  5. Ps : pour faire court, le prix de vente était proposé hors honoraires inclus (sinon ils auraient dû être précisé dans la publicité de vente (annonces) comme le stipule la nouvelle loi de janvier 2017, j’imagine…
    L’annonce précisait (ainsi que les documents) : prix de vente 198000 €* *honoraires charge vendeur.

  6. Bonjour,

    Ma femme et moi avons acheté une maison et avons été “victimes” de la pratique de basculement d’honoraires (avec augmentation dissimulée), et aurions bien besoin de vos conseils…
    Voici l’historique des faits :
    – nous repérons le bien (affiché à 470 000 euros FAI) sur le site de l’agent immobilier, puis visitons le bien en mai 2016
    – l’agent nous envoie 2 simulations financières tablant sur 25 000 puis 30 000 euros de négociation “sous toute réserve”
    – le 10 novembre 2016 nous voulons tenter une offre 40 000 euros en dessous du prix affiché. L’agent nous le déconseille vivement, et conseille plutôt de ne pas offrir moins que 440 000 euros (30 000 euros de négo).
    – il évoque le mandat de vente signé en février 2016 avec le vendeur, incluant une commission de 40 000 euros, et nous propose alors que ce soit nous, acquéreurs, qui payions cette commission, via un mandat de “négociation valant offre d’achat”, afin de réduire les frais de mutation.
    – le 17 novembre, après discussion avec notre courtier et plan de financement mis à jour par ce dernier, nous signifions à l’agent notre accord sur cette base. Il nous propose de programmer un rendez-vous à son agence pour 2 jours après (soit le 19 novembre) pour signer l’offre et le mandat.
    – la veille du rendez-vous, suite à des discussions soit-disant tendues avec le vendeur, il nous conseille alors que notre offre soit revue à 460 000 euros (420 000 net vendeur + 40 000 de commission, soit 10 000 euros de rabais seulement)
    – le 19 novembre 2016, nous nous rangeons à sa proposition, craignant de perdre le bien, et signons offre (rédigée par ses soins) et mandat. L’offre sera acceptée par le vendeur.
    – en avril 2017, nous n’obtenons que des refus des partenaires financiers du courtier. Nous en informons le vendeur, qui nous apprend alors que le mandat de vente qu’il avait signé incluait une commission de 30 000 euros et non pas de 40 000 ! Nous constatons la malhonnêteté de l’agent, et la manipulation dont nous avons fait l’objet… Après des discussions houleuses, nous ne souhaiterons plus communiquer avec lui.
    – été 2017, nous parvenons à obtenir d’une autre banque un financement. Cette fois nous avons décidé de ne prévoir qu’une commission de 30 000 euros pour l’agent malhonnête, tout travail méritant salaire.
    – en octobre 2017 nous signons l’achat du bien, mais sommes contraints par le notaire de séquestrer les 10 000 euros de différence (avec ce qui est signifié sur le mandat)
    – en mai 2018 (maintenant), l’agent nous assigne au tribunal en vue de récupérer ces 10 000 euros

    L’affaire est pour l’instant renvoyée à plus tard. Mais nous nous posons toutes les questions suivantes :
    1. la manipulation est elle recevable (mensonge sur montant de la commission d’origine, et basculement des honoraires 9 jours avant validation d’une offre) ?
    2. n’y a t-il pas eu abus de confiance ?
    3. le basculement d’honoraires peut-il lui être juridiquement reproché, étant donné une date de signature de mandat en 2016 (donc avant 1er avril 2017) mais une vente en octobre 2017 ?
    4. la mission du mandat dit “de négociation” a t-elle été remplie (timing de la négo, et objectif final par rapport à ceux donnés en exemple) ?
    5. le mandat est il finalement valide étant donné le non affichage public des honoraires (mention sur le site web d’honoraires en % dans le cas du mandat de vente, mais aucune mention d’honoraires concernant un mandat de négociation, ni mention sur l’annonce)
    6. la tarification n’est elle pas abusive (9% par rapport à une moyenne de 5% pour cette gamme de prix, et pour une mission de “négociation valant offre”, demandant donc bien moins d’efforts qu’une mission de vente) ?

    Merci d’avance énormément pour vos conseils.

    • Bonjour Etais-ce chez Foncia ?
      J’ai vécu ce genre de pratique…..totalement abusif…et en plus, l’agence m’a forcé à prendre leur notaire.
      Attention aussi aux malfaçons dans les maisons et appartements. Les diagnostiques immo ne sont pas du tout bons (même s’ils vous les font payer cher).
      Dans mon cas, ils n’avaient pas vu une fuite d’eau….qui durait depuis 1 an !!!! Tous les frais sont pour moi.

    • Bonjour,
      Pour vous répondre précisément notamment en ce qui concerne le “basculement” d’honoraires il faudrait avoir connaissance des mandats, mais d’après ce que vous nous dites il ne s’agirait pas d’honoraires de même nature. Je peux toutefois préciser que le montant des honoraires est libre, même si la moyenne tourne autour de 5 % effectivement, certaines agences sont à 3 % environ, d’autres à 9 ou 10.
      S’il est légal de prendre des honoraires aux deux parties (c’est même obligatoire pour la location d’habitations), le tarif devrait en faire mention, en précisant dans quelles circonstances, ainsi que vous le soulignez.
      Quant à l’abus de confiance, difficile à dire et s’il y a eu mensonge de l’agence, le problème sera celui de la preuve.

      • Bonjour Monsieur,
        et merci pour votre réponse. Je pourrai vous faire parvenir le mandat que j’ai signé et une copie de celui que le vendeur a signé.

        Il s’agit de missions totalement différentes décrites dans chaque mandat, donc correspondant à mon sens à des honoraires de natures différentes. Quant au site de l’agent (agence dématérialisée) il ne précise ses honoraires que dans le cadre d’un mandat de vente, pas pour celui que j’ai signé (dit de négociation valant offre d’achat). Contraire à la loi Hoguet/Alur ? Mandat tout de même valable ?

        Même si les honoraires de l’agent sont assez élevés par rapport à la moyenne (surtout pour une mission qui est totalement différente et bien moins difficile que de vendre et trouver un acheteur), je comprends que je n’était aucunement censé ignorer les tarifs.

        En revanche, s’il est légal de faire signer deux mandats pour deux missions différentes, cela parait plus que suspect de me faire payer à moi plutôt qu’au vendeur une commission censée être équivalente, dans le seul but à priori but de payer moins de frais de notaires. Ce n’est que maintenant que je comprends que c’est une technique dite de basculement d’honoraire, et moyennement légale. Le coté suspect atteint son paroxysme lorsque l’on apprend que la commission prévue initialement était inférieure de 25%. C’est d’ailleurs l’objet précis du mensonge (effectivement vérifiable dans des écrits) qui grossissait volontairement la commission du mandat de vente pour pouvoir rendre logique celle mentionnée dans mon mandat. Est ce donc là de surcroît un abus de confiance…

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