Tout savoir sur le viager!
1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?
Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :
- un notaire
- les annonces diffusées par les particuliers
- les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)
2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?
A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).
A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.
La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.
3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?
Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.
En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.
4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?
Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.
5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?
Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.
6. Comment est fixée la rente ?
La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :
- la valeur du bien
- l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
- l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
- la rentabilité théorique du bien.
Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.
A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.
7. La rente est-elle indexée ?
Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.
La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.
8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?
C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.
9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?
La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.
10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?
Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).
Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).
11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?
Il faut distinguer deux cas :
- Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
- Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.
A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).
La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.
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Pardon, je précise, je suis fille unique….. !!
Bonjour Fabienne,
Conformément à l’article 918 du code civil, les vente à charge de rente viagères consenties à un successible en ligne directe sont réputées constituer des donations hors part successorale.
Cordialement,
Christophe
Bonjour Patrick,
Pour pouvoir vous répondre, il faudrait avoir accès à votre titre de propriété et vérifier qu’une clause résolutoire y ait été insérée. Celle-ci peut être simple ou de plein droit. Dans ce dernier cas, le juge n’aura aucun pouvoir d’appréciation et constatera la résolution. Dans les autres cas, un juge pourrait annuler la vente ou vous condamner au paiement des arrérages et d’indemnités.
En outre, en cas d’annulation de la vente, il faut vous préparer à ce que vous perdiez le bouquet et l’ensemble des arrérages déjà versés.
Cordialement,
Romuald,
Est-ce une bonne raison pour ne pas payez ?
Moralement, j’ai mon avis ; juridiquement il faudrait voir votre acte. A défaut de stipulation spécifique à l’acte, la rente est réputée quérable (on doit vous la réclamer), mais on peut aussi convenir qu’elle soit portable.
En outre, sachez qu’en la matière, la prescription est de 5 ans. On ne peut pas vous réclamer plus de 5 ans d’arriéré de rente.
Enfin, et surtout si vos vendeurs sont de personnes âgées, on peut supposer qu’elles aussi ne savent pas comment réagir à cet impayé. Rien n’interdit alors de vous rapprocher d’elles pour comprendre la situation.
Cordialement,
Cordialement,
Bonjour Co,
Concernant la première partie de votre question : si l’acte auquel vous faite référence n’est qu’un avant contrat, cela est possible avec l’accord de l’ensemble des parties. S’il s’agit de l’acte authentique, c’est plus compliqué, mais rien n’interdit une convention sur ce point, toujours avec l’accord de l’ensemble des parties.
Concernant la seconde partie de votre interrogation, la réponse est déjà dans votre question : comment être héritier si vous vous refusez l’héritage ?
Cordialement,
Christophe
Patrick, plutôt que d’aller au clash, je vous conseille de remettre en vente ce viager par l’intermédiaire d’un agent qui maîtrise bien ces contrats. Si vous le revendez, vous resterez responsable juridiquement, mais si tout se passe bien (comme dans la grande majorité des cas) vous récupérerez au moins une grande partie de ce que vous bavez déboursé. Ne soyez pas trop gourmand : vous vendrez pluis vite et vos dettes s’accumuleront moins longtemps.
Bonjour Co,
Je ne sais pas comment est rédigé l’acte. Mais si vous êtes désignée comme héritière devant assumer de débarrasser les meubles, le fait de vous dégager de cette qualité vous exonère peut être. Par contre si c’est Madame Untel (vous nommément) qui êtes en charge, vous avez intérêt à renégocier une convention pour amender cette clause du contrat. Au passage, je ne comprends pas que le rédacteur, dès le compromis (avant-contrat) n’ai pas pris soin de vous demander votre accord…
Bonjour
J’ai vendu ma maison en viager à une personne,et au fil du temps de côtoyé ment ont c’est marier .
Ont est en retraite tous les deux et on voudrait changer de région ,peut’on vendre la maison en cassant le viager ou la vendre comme une vente simple.
Cordialement
Bonjour
je voudrais savoir si je peux vendre ma maison en vente simple,je l’ai vendu en viager ,et je me suis marié avec l’acheteur 2 année plus tard,nous sommes en retraite tous les deux et nous voudrions quitter la region .
j’espère de tous coeur que vous me répondrais
cordialement
Brigitte
Bonjour Brigitte.
Le jour où vous avez vendu votre maison, celle ci est devenue la propriété de votre acheteur. Aujourd’hui, si celui ci est votre conjoint, cela ne change rien. Il reste propriétaire de cette maison par une acquisition antérieure à votre mariage et donc libre de la vendre si vous ne souhaitez plus l’habiter et que le contrat de viager mentionne un simple droit d’usage et d’habitation. De votre côté, avez vous continué à percevoir une rente après votre mariage ? Autre point, avez vous fait rédiger un contrat de mariage ?