Questions réponses sur le viager

24/05/2013 Equipe publication Vente 524

Tout savoir sur le viager!

Viager

1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?

Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :

un notaire
les annonces diffusées par les particuliers
les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)

2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?

A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).

A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.

La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.

3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?

Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.

En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.

4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?

Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.

5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?

Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.

6. Comment est fixée la rente ?

La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :

la valeur du bien
l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
la rentabilité théorique du bien.

Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.

A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.

7. La rente est-elle indexée ?

Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.

La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.

8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?

C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.

9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?

La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.

10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?

Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).

Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).

11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?

Il faut distinguer deux cas :

Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.

A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).

La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.

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À propos de l'auteur Equipe publication

Morales
14/08/2017 á 9 h 07 min

Bonjour il y a confusion.
Si le credirentier (vendeur) n’occupe plus le bien plus de 365 jours il perd son droit d’usage.
Si le débirentier (acheteur) ne paie plus à rente, le Crédit rentier lui envoie un recommandé en l’exigent de payer la tente. si le débirentier ne s’exécute pas il perd son droit au Viager, toutes les sommes versées (bouquet rente) son perdues.
C’est très court, des la première sommation à payée resté sans réponse et paiement, le contra est nul et non avenu.
Cordialement.
Joel

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- Christophe LEBOUTILLY
  14/08/2017 á 9 h 24 min
  
  Bonjour Morales,
  Je vous ai sollicité à plusieurs reprises : pourriez-vous citer vos sources concernant la perte du droit d’usage au bout de 365 jours ? Je crains malheureusement que cette affirmation ne soit pas juridiquement fondée.
  Ensuite, concernant le bon paiement des loyers, je vous invite à prendre connaissance de la réponse que j’ai fait à Michelle. Un contrat en viager est un acte authentique et il n’est pas possible qu’il soit nul et non avenu sans un autre acte authentique, en l’occurrence une décision de justice.
  Cordialement,
  
  Répondre
Charlotte
12/09/2017 á 9 h 41 min

Est-il possible de négocier le bouquet et/ou la rente comme pour l’achat d’un bien immobilier “courant”? Par example, j’aimerais faire baisser la rente de 50euros sur le viageer qui m’intéresse sans changer le bouquet. Ca reste raisonnable ou vas t on me dire que si je baisse la rente je dois augmenter le bouquet piur compenser?
Merci

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Laura MIRIBEL
12/09/2017 á 10 h 04 min

Bonjour Charlotte,

La rente est déterminée en fonction du montant du bouquet, si vous demandez à baisser le montant de la rente, le bouquet devra logiquement être recalculé et augmenté.
La négociation sur le prix est bien entendu possible, elle s’opère comme sur l’achat d’un bien immobilier par acquisition ‘classique’, si vous demandez à baisser la rente de 50€ le vendeur déterminera le montant prévisionnel de la baisse consentie et l’acceptera ou non.
Par exemple si l’espérance de vie de votre vendeur est de 20 ans, une baisse de 50€ sur la rente entraînera une baisse de 12.000€ sur le prix prévisionnel (à recalculer en fonction de la méthode appliquée, notamment si un taux d’intérêt a été prévu pour la rente).

Cordialement.

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Arlaud
16/09/2017 á 16 h 05 min

Bonjour j’ai un viager sur deux têtes la rente reste-t-elle payable en totalité en cas de décès d’un des deux?

Répondre
Arlaud
16/09/2017 á 16 h 06 min

Bonjour j’ai un viager sur deux têtes la rente reste-t-elle payable en totalité en cas de décès d’un des deux?

Répondre
- Christophe LEBOUTILLY
  16/09/2017 á 17 h 45 min
  
  Bonjour Arlaud,
  Cela dépend de ce que vous avez convenu à l’acte.
  La plupart du temps dans le cas de viagers réversibles sur deux têtes, la réversibilité est de 100%, c’est à dire que le montant de la rente reste inchangé au profit du survivant.
  Mais on peut calculer la rente à partir de tables différentes : réversibilité à 50% ou 60% par exemple. Bien évidement d’une modalité de réversion à l’autre, le montant initiale de la rente est différent.
  La réponse à votre question se trouve donc dans votre acte de vente.
  Bien à vous
  
  Répondre
  - Arlaud
    19/09/2017 á 15 h 44 min
    
    Ok merci je vais bien regarder mais a première vu rien n est vraiment précisé. ..je pense donc que l on doit continuer a payer en totalité ?!…
verjil
19/09/2017 á 15 h 22 min

Bonjour, j’ai acheté un viager sur 2 tètes, le monsieur est décédé en mai 17, la dame dans une maison de retraite depuis février 2017 et doit être mise sous tutelle? impossible d’avoir un interlocuteur même avec le tribunal qui me répond sa peux prendre plus 1an pour avoir une tutelle? comment faire pour récupérer mon bien? y a eu des cambriolage et dégât dans la maison cet été? merci

Répondre
- PHILIPPE
  03/10/2017 á 22 h 32 min
  
  Bonsoir VERJIL.
  Si votre contrat prévoit un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) la bénéficiaire survivante ayant quitté le lieux, vous devez récupérer votre bien (il vous appartient depuis l’acte notarié). Ni au moment de son départ, ni a fortiori au moment de la vente, la dame n’était sous tutelle. N’oubliez pas de continuer à lui verser la rente aux échéances prévues; si les circonstances rendent ce versement difficile, versez sur un compte séquestre pour prouver votre respect du contrat. Voir le notaire qui a établi l’acte pour mettre en place ce procédé.
  
  Répondre
Christophe LEBOUTILLY
19/09/2017 á 15 h 48 min

Bonjour Arlaud,
C’est forcément précisé… reprenez bien votre acte.
Bien à vous,

Répondre
Vac
03/10/2017 á 17 h 27 min

Bonsoir,

Suite à un achat en viager. L’occupant est décédé, mais les héritiers ont 4 mois comme convenu dans l’acte pour retirer meuble. Puis-je vendre le bien entre deux ?

Merci.

Répondre
- PHILIPPE
  03/10/2017 á 22 h 19 min
  
  Bonsoir VAC.
  Vous en avez le droit. Mais tout en respectant votre contrat. Autrement dit, si vous avez déjà un acquéreur, vous pouvez signer un compromis et spécifier que l’acte ne sera signé qu’après la date accordée aux héritiers pour débarrasser. Par ailleurs le délai normal entre compromis et vente est rarement inférieur à 2 mois. Evidemment vous ne laissez pas l’accès libre aux acquéreurs avant l’acte de vente et vous vous assurez que le bien reste assuré avec son contenu afin de limiter tout litige ultérieur.
  
  Répondre
  - Vac
    04/10/2017 á 7 h 48 min
    
    Bonjour.
    
    Merci pour votre réponse. En effet le compromis dure 3 mois avec Credit. Sachant qu’il reste deux 2mois aux héritiers je signerais l’acte après le délai prévu. Merci à vous.
Dufour David
04/10/2017 á 6 h 18 min

Bonjour, le crédirentier de mon immeuble a récupéré son bien suite au non paiement de la rentre mensuelle du debirentier. Celui-ci ne payait pas non plus les charges de copropriété. Le crédirentier qui occupait le bien payait donc directement les 2/3 des charges à la coproprieté. Aujourd’hui apres 2 ans de procedure il reste un tiers des charges non payées. A qui revient de payer cette dette? Débirentier ou le crédirentier qui vient de récupérer son bien? Merci par avance de votre réponse.

Répondre
- Christophe
  04/10/2017 á 12 h 35 min
  
  Bonjour David,
  C’est difficile de le dire comme ça. Je pense qu’il faudrait se reporter au jugement qui a annulé la vente et voir à quand il renvoi les effets de l’annulation de la vente en viager. Pour les dettes dues avant cette date, ce sera l’ancien débit rentier. Pour les dettes au delà ce sera votre copropriétaire.
  Bien à vous,
  
  Répondre
Mika
07/10/2017 á 17 h 04 min

Bonjour,

je suis interessé par un viager sans rente occupé sur 2 têtes.
Pensez vous qu’il soit possible de négocier la récupération du bien au premier décès?
En vous remerciant,
Cordialement

Répondre
- ° Philippe
  07/10/2017 á 23 h 21 min
  
  Bonjour Mika.
  On ne peut pas à la fois définir un viager comme basé sur 2 têtes et exclure le survivant du contrat au décès de la première tête. Votre recherche correspond à un viager sur une tête.
  
  Répondre
  - Christophe
    09/10/2017 á 14 h 15 min
    
    Bonjour,
    En outre, je me permettrais de rappeler qu’un viager sans rente n’est pas un viager. Le viager nécessite un aléas, dont l’appréciation en cas de litige est laissée à la libre appréciation du juge. Il n’existe pas à ma connaissance une seule jurisprudence qui ait consacrée le simple aléas de ne pas disposer d’un bien comme suffisant.
    S’il n’existe pas de rente, c’est une vente avec une réserve du droit d’usage et d’habitation ou d’usufruit.