Questions réponses sur le viager

24/05/2013 Equipe publication Vente 524

Tout savoir sur le viager!

Viager

1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?

Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :

un notaire
les annonces diffusées par les particuliers
les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)

2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?

A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).

A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.

La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.

3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?

Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.

En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.

4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?

Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.

5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?

Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.

6. Comment est fixée la rente ?

La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :

la valeur du bien
l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
la rentabilité théorique du bien.

Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.

A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.

7. La rente est-elle indexée ?

Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.

La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.

8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?

C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.

9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?

La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.

10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?

Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).

Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).

11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?

Il faut distinguer deux cas :

Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.

A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).

La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.

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À propos de l'auteur Equipe publication

BALLOU
08/10/2017 á 10 h 13 min

Bonjour
j’envisage prendre en viager libre un studio,qui est actuellement en location prix du loyer : 500 euro/mois.

mes questions :

-à combien sera-elle fixée approximativement la rente viagère en fonction de ces informations : âge du crédirentière 84 ans , valeur de bien immobilier 120 000 euro.
à prendre aussi en considération que je compte le garder en location au même prix(500 euro/moi) ?

– peut ont faire un viager libre sans bouquet si un accord est établi entre crédirentier et débirentier ?

je vous remercie d’avance.

Répondre
- Christophe
  09/10/2017 á 14 h 06 min
  
  Bonjour BALLOU,
  Environ 1235€/mois si le bouquet est nul.
  Oui un bouquet nul est possible.
  La location n’entre pas en jeux dans le calcul, vous toucherez les loyers. Il s’agira alors d’un viager libre.
  Bien à vous,
  
  Répondre
léger
19/10/2017 á 9 h 29 min

bonjour, je suis en viager, et le nouveau propriétaire ne me paie plus le loyer, que dois je faire merci

Répondre
- Dufour David
  19/10/2017 á 9 h 37 min
  
  Engagez vite une procédure juridique car ça prend minimum 2 ans et vous serez perdant sur toute la ligne surtout si votre débirentier n’est pas solvable.
  
  Répondre
PHILIPPE
19/10/2017 á 23 h 07 min

Bonjour Léger.
Vous devez avoir une clause résolutoire dans votre contrat de viager. Si elle est bien rédigée, elle doit prévoir la marche à suivre en cas de défaillance du débit-rentier, démarche pouvant amener ce dernier à tout perdre de son investissement et à vous rendre la propriété de votre bien. Parallèlement à cette action à mener sans retard ni faiblesse, je vous conseille d’engager avec lui, si vous le pouvez, des négociations plus constructives et plus intéressantes pour les deux parties. Invitez le à remettre en vente très rapidement ce bien en viager. Il récupérera tout ou partie de sa mise et vous aurez un nouveau crédit rentier pour continuer à assumer le contrat et vous payer votre rente. Evidemment il doit le remettre en vente à un prix très attractif pour que la transition ne traîne pas en longueur. Mais entre ça et tout perdre, le choix devrait être vite fait…

Répondre
- PHILIPPE
  19/10/2017 á 23 h 10 min
  
  …bien entendu je parle de revente du viager à votre bénéfice.
  
  Répondre
PHILIPPE
19/10/2017 á 23 h 11 min

…bien entendu je parle de revente du viager à votre bénéfice.

Répondre
Lenay
22/10/2017 á 11 h 55 min

Bonjour , nous voulons acheter en viager avec mon conjoint mais j’ai une question doit t-on forcément attendre le décès de la personne ou pouvons nous déterminer une durée pour enménager ?
Merci

Répondre
- Christophe
  23/10/2017 á 13 h 48 min
  
  Bonjour Lenay,
  Ce qui permet à un vendeur en viager de rester dans sa maison s’appelle “une réserve du droit d’usage et d’habitation”. Dans ce cas, on parle de viager occupé. On peut aussi très bien acheter un viager alors que les vendeurs ne souhaitent plus profiter du bien qu’ils vendent. On parle alors de viager libre.
  Dans le cas d’un viager occupé, il convient de définir la valeur que peut représenter l’occupation par les vendeurs de la maison leur vie durant. Différentes tables permettent cette estimation. Cette valeur sera déduite de la valeur vénale du bien vendu en viager (normal, c’est une moins-value que d’acheter un bien alors qu’on ne peut pas en profiter tout de suite).
  Dans votre cas, il s’agirait de faire un mixte entre les deux. C’est juridiquement possible, à condition que vendeur et acquéreur se mettent d’accord sur la durée de la “réserve du droit d’usage et d’habitation”. Il conviendra alors de définir la valeur relative à cette occupation pour la déduire de la valeur vénale du bien que vous souhaitez acheter.
  Votre acte devra être très claire sur la durée de la réserve du droit d’usage et d’habitation, ainsi que sur les conditions et pénalités que vous pourriez solliciter si la maison n’était pas libérée à la date prévue.
  J’espère avoir répondu au mieux à votre question.
  
  Répondre
Tixier
21/11/2017 á 18 h 07 min

Bonjour,
J’ai achetée un viager occupée meublée, les ex-propriétaires (usufruitiers) veulent partir donc ma rente va être majorée de 30% mais est ce que les ex-propriétaires doivent respectés un délai de préavis avant de partir, comment doivent-ils procédés pour m’avertir de leurs décisions et est ce que je peux me séparé du mobiliers pour pouvoir louée ?
En vous remerciant par avance pour votre réponse
Bien cordialement

Répondre
PHILIPPE
22/11/2017 á 11 h 25 min

Bonjour TIXIER.
Ces questions doivent (ou devraient) avoir été réglées lors de la rédaction du contrat de viager. La logique voudrait que les crédits rentiers vous avertissent par lettre recommandée de leur intention de partir définitivement du logement au moins un mois avant (deux seraient préférables) en précisant la date et leur nouvelle adresse. Si l’acte de vente précise que vous avez acheté ce bien avec les meubles, ils sont à vous et vous en faites ce que vous voulez après la fin de l’usage.
Mais s’agit il vraiment d’un droit d’usage ? Vous parlez d’usufruitiers. Si le contrat est basé sur un usufruit (et non un droit d’usage et d’habitation), vous ne pouvez pas louer ni vous débarrasser des meubles à votre profit, jusqu’au décès du dernier survivant des crédit rentiers. Est ce le cas ?

Répondre
- Tixier
  06/12/2017 á 16 h 38 min
  
  Bonjour,
  Merci pour votre réponse.
  Il fait bien cas d’un droit d’usage et d’habitation.
  Mais sachant qu’en cas de non paiement du viager la maison peut retourner au vendeur, que ce passerait il si je me suis séparée de tous les meubles, je pense que je devrais les rembourser a hauteur de ce qu’il est spécifié sur l’acte non?
  En vous remerciant par avance
  Cdt
  Mme Tixier
  
  Répondre
  - Christophe
    06/12/2017 á 16 h 45 min
    
    Bonjour Tixier,
    Je pense que Philippe tenait a éclaircir les choses, car un DUH (droit d’usage et d’habitation) et un peu différent d’un Usufruit.
    Mais maintenant qu’on sait qu’il s’agit d’un DUH, peut importe. La question est : le sort des meubles est-il prévu dans votre acte d’achat ?
    Si oui, reportez-vous y. Sinon, soit les crédits rentiers les évacuent, soit ils vous font un écrit précisant qu’ils vous les abandonnent.
    Bien à vous,
SAMI
26/11/2017 á 11 h 07 min

Bonjour,
Le débirentier vient de décéder.
Les arriérés de rente viagère doivent-ils être
versés aux héritiers ou au notaire
dans le délai de 6 mois de l’ouverture de la succession.
Est-il plus prudent d’attendre la demande de régularisation
du notaire puisque les comptes bancaires sont bloqués.
Cela évite aussi les malentendus.

Répondre
- Christophe LEBOUTILLY
  05/12/2017 á 15 h 06 min
  
  Bonjour Sami,
  Même si dans la pratique il aurait été préférable que vous soyez à jour de vos paiement, d’un point vue juridique, c’est au débirentier de solliciter le paiement de la rente. En l’état actuel des choses, vous n’aurez pas le choix que d’attendre que le notaire se manifeste (s’il le fait)…
  Bien à vous,
  
  Répondre
  - Christophe LEBOUTILLY
    05/12/2017 á 16 h 49 min
    
    Erreur de ma part : je voulais CREDIRENTIER… c’est au crédirentier de solliciter la rente
Jimmy
05/12/2017 á 10 h 51 min

Bonjour j’ai signé un viager occupé en 2010 sur 2 têtes le monsieur est mort en janvier 2015 et depuis la femme est en maison de retraite .la maison n’est plus habité depuis.Sa fille me fait comprendre quel s’occupe de la maison mais il y’a jamais personne et je ne c’est pas dans quel état est la maison
MERCI DE VOTRE RÉPONSE cordialement

Répondre
- Christophe LEBOUTILLY
  05/12/2017 á 15 h 01 min
  
  Bonjour Jimmy,
  Il faudrait reprendre votre acte. Une bonne rédaction aura prévue une clause de visite. Dans ce cas, faites la valoir.
  Bien à vous,
  
  Répondre
  - Jimmy
    05/12/2017 á 15 h 32 min
    
    Merci pour votre réponse
    Sachant quel à le droit d’usage et d’habitation mais est en maison de retraite depuis 2 ans puis-je prétendre à la récupérer la maison
    MERCI
Lisa
05/12/2017 á 10 h 59 min

Bonjour,

Une question : Je voudrais acquérir un bien en viager occupé
Est-il possible d’habiter ou de cohabiter avec le propriétaire ?

Si oui, quelles sont les modalités ?

Lisa

Répondre
- Christophe LEBOUTILLY
  05/12/2017 á 14 h 59 min
  
  Bonjour Lisa,
  L’habiter est tout à fait possible. Il s’agit d’un viager libre. Cohabiter pourquoi pas, mais c’est souvent un peu utopique dans la réalité, sauf si vous connaissez vraiment le vendeur. Auquel cas, faites quand même attention à la donation déguisée.
  Quant aux modalités, il suffit de les préciser dans l’acte.
  Bien à vous,
  
  Répondre