Questions réponses sur le viager

24/05/2013 Equipe publication Vente 524

Tout savoir sur le viager!

 

Viager

 

 

1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?

 

Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :

  • un notaire
  • les annonces diffusées par les particuliers
  • les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)

 

2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?

 

A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).

A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.

La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.

 

3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?

 

Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.

En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.

 

4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?

 

Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.

 

5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?

 

Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.

 

6. Comment est fixée la rente ?

 

La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :

  • la valeur du bien
  • l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
  • l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
  • la rentabilité théorique du bien.

Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.

A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.

 

7. La rente est-elle indexée ?

 

Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.

La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.

 

8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?

 

C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.

 

9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?

 

La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.

 

10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?

 

Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).

Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).

 

11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?

 

Il faut distinguer deux cas :

  • Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
  • Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.

A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).

La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.

 

 

 

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524 Commentaires

  1. Bonjour Christophe,
    Je rachète un immeuble en viager libre à travers une SCI que je suis entrain de créer. je deviens donc le 2ème acquéreur, je verse donc un bouquet au 1er débirentier et continuerais en tant que nouvel acquéreur à verser la rente au crédirentier (1er vendeur)… Le soucis est que cet immeuble comporte 2 appartements et un local commercial (et tout est loué)… J’ai appris qu’on ne pouvait pas louer plus cher que le montant de la rente… Alors que ça toujours été comme cela. Je m’entends : le 1er acquéreur a fait pas mal de travaux de sorte à pouvoir louer.. Les travaux lui ont pris quand même quelques années… Est-ce que moyennant les travaux justifiés par des factures donneraient la possibilité de louer plus cher que le montant de la rente…??? Mon inquiétude est que tant que la crédirentière est en vie et perçoit et percevra sa rente… Il n’y aura pas de problème.. Mais si elle décède (87 ans)…. Est-ce que les héritiers de cette dernière ne soulèveront pas le problème de louer plus cher que la rente, donc création de bénéfice pour le débirentier..???? est-ce- que l’immeuble risquerait de retourner dans la succession.?. peut-être une décision du tribunal!! Qu’est-ce qui pourrait me protéger à la signature de l’achat, que les héritiers ne puissent rien faire??? Merci pour votre réponse précieuse.
    Cordialement

    Répondre

  2. Bonjour PELYSE,
    Tout d’abord merci d’accepter toutes mes excuses pour cette réponse très tardive. J’étais en congés avec des connexions internet difficiles.
    Je n’ai pas les chiffres précis concernant votre dossier, mais il n’y a, à mon sens pas lieu de vous inquiéter.
    Je ne sais pas qui vous a dis ça, mais ça n’est pas tout à fait juste. En fait il ne faut pas que la rente et les fruits que pourrait reprensenter le bouquet s’il était placé soit inférieur au loyer perçu. Par ailleurs dans votre cas, il faudrait encore déduire le montant des travaux puisqu’on peut supposer qu’il ne serait pas possible d’atteindre le loyer actuel sans avoir fait ces travaux.
    Je pense que vous êtes ainsi rassuré, enfin je l’espère.
    Bien à vous.

    Répondre

  3. Bonjour,jojo
    j’ai recu un commendement de payer pour des arrerages sur la rente viageres. hors il est stipule dans l’acte que pour que la rente soit revise il faut: que l’icc soit surperieur ou egale pour que l’augmentation ou la baisse s’applique . seul les annees 2006 et 2008 ont subit cette augmentation .le credirantier veut augmenter chaque annee que doit je faire.
    autre question le credirentier a l’usufruit et occupe le bien doit il payer la taxe fonciere? merci d’avance cdt

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  4. Bonjour , jojo
    j’ai oublie de vous preciser le pourcentage de l’icc est plus , moins ou egale a 5% , pour que l’augmentation ou la baisse s’applique .

    Répondre

  5. Bonjour Jojo,

    Concernant l’indexation la prescription est trentenaire. Le crédit rentier peut donc vous demander une régularisation de l’indexation qu’il aurait omis de vous réclamer pendant 30 ans.
    Concernant le calcul de cette indexation : dans votre acte il y a un indice de référence : ICC xeme trimestre de l’année NNNN.
    Pour chaque année il faut faire le calcul suivant.
    Rente x (IIC Xeme trimestre NNNN+1) / (ICC Xeme trimestre NNNN)

    J’avoue ne pas comprendre l’application plus ou moins égale à 5 %. Au besoin, merci de ma transcrire exactement la clause d’indexation porté dans votre acte.

    Concernant la taxe foncière, il convient de savoir si votre crédit rentier s’est réservé l’Usufruit ou un simple droit d’usage et d’habitation (ce sont 2 notions différentes souvent confondues). S’il s’avère qu’il a conservé l’usufruit (ce qui est rare), c’est à lui de payer la taxe foncière. Par contre s’il s’est réservé le droit d’usage et d’habitation : c’est au débit rentier d’assurer cette charge.
    Bien à vous

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  7. Bonjour,
    Les travaux sont déductibles, à concurrence de la totalité de vos revenus fonciers et/ou de 10 700 € de vos revenus professionnels. Le solde du déficit étant rapportable de la même manière sur les 9 années suivantes.
    Cette déduction ne trouve bien sûr pas à s’appliquer si il s’agit d’un viager libre que vous occupez vous même.
    Bien à vous,

    Répondre

  8. Bonjour
    Ou avez vous trouvé cette information.Car en cas de controle des impôts je dois pouvoir justifier mes déductions vu que je ne perçoit pas de loyer mais que je paye une rente et que la personne a un droit d’usage et d’habitation.
    Merci

    Répondre

  9. Bonjour , jojo.

    voici comme convenu la clause d’indexation de la rente viagere :

    les parties expliquent que le montant de la rente viagere ci dessus constituee , a ete fixee en consideration de la variation de l’icc publie par l’insee ;
    elles conviennent expressement , a titre de condition dans une proportion superieur a 5% et apres revision , a chaque nouvelle variation de 5% au moins , cette rente sera revisee pour etre majoree ou reduite de plein droit , proportionnellement aux variations constatees le tout dans les conditions ci apres.
    on prendra comme base de revision eventuelle l’indice pour le trimestre considere etant le 1 trimestre 2001 ..

    je n’ai pas paye la taxe fonciere de 2001 a 2008 et je la paye depuis car celui ci m’a demande de l’a payer avocat tribunal etc ..
    et il me demande le reglement des taxes foncieres precedentes de 2001 a 2008. comment pouvez vous me dire que c’est a lui de payer la taxe fonciere alors que mon avocat ne me l’a pas dit et que le sien , me le demande???

    merci christophe pour vos reponses.

    Répondre

  10. Bonjour jojo
    Si votre vendeur à l’usufruit du bien donc c’est lui qui paye la taxe fonciere.
    Si il a un simple droit d’usage et d’habitation c’est vous qui la payée .
    Cdlt

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