Questions réponses sur le viager

24/05/2013 Equipe publication Vente 524

Tout savoir sur le viager!

 

Viager

 

 

1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?

 

Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :

  • un notaire
  • les annonces diffusées par les particuliers
  • les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)

 

2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?

 

A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).

A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.

La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.

 

3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?

 

Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.

En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.

 

4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?

 

Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.

 

5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?

 

Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.

 

6. Comment est fixée la rente ?

 

La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :

  • la valeur du bien
  • l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
  • l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
  • la rentabilité théorique du bien.

Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.

A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.

 

7. La rente est-elle indexée ?

 

Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.

La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.

 

8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?

 

C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.

 

9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?

 

La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.

 

10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?

 

Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).

Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).

 

11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?

 

Il faut distinguer deux cas :

  • Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
  • Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.

A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).

La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.

 

 

 

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524 Commentaires

  1. Bonjour,

    J’ai quelques question sur le viager qui restent en suspens, je souhaiterais quelques éclaircissement si vous en savez un peu plus que moi car mes recherches ne s’avèrent pas très fructueuses…

    En vous remerciant par avance.

    1) La clause résolutoire qui est d’un mois est- elle négociable dans le contrat initial?

    2) Une personne a acheté un viager libre. Elle est le 4ème acquéreur. Est-ce que le premier acquéreur est toujours responsable du dernier acquéreur c’est à dire du 4ème dans le cas d’école ou c’est le 3e qui serait garant ?

    3) Est-ce que la rente viagère s’éteint de plein droit au bout de trente ans ? (cas d’une personne qui soit comme Jeanne calment ?) Le crédirentier peut-il encore user de la chose en tant qu’usufruitier au-delà de 30 ans ?

    Merci !

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  2. Bonjour Bertri,
    Il faudrait voir votre titre, mais si c’est partie est libre d’usage et sauf mention contraire vous n’avez aucune obligation d’en avertir le crédit rentier. Par contre, il est fort probable qu’un privilège (cf commentaire 67) à son profit ait été pris sur l’ensemble dont fait partie le morceau que vous souhaitez céder. Votre acquéreur devra accepter cette contrainte importante. S’il ne l’accepte pas, vous devrez recueillir l’accord de crédit-rentier pour lever le privilège au moins sur la partie cédée.
    Bien à vous,

    Répondre

  3. Bonjour Nabila,
    1) C’est contractuel. Vous pouvez l’aménager à votre guise. Mais cela peut apparaitre comme un comportement suspect aux yeux du crédit rentier.
    2) Oui… en cascade. Si le dernier ne paye pas on s’adressera au 3ième…puis au second…etc…. Sauf à ce que le débit rentier ait désolidarisé le premier, puis le second, etc… (nécessite son intervention à l’acte de vente)
    3) Le viager repose sur la notion d’aléas (article 1964 du code civil). Limiter dans le temps l’obligation de paiement n’est donc pas possible dans le cas d’une vente en viager. Que le débit rentier se soit réservé l’usufruit ou un droit d’usage et d’habitation, il pourra conserver ce droit tant que bon lui semble, jusqu’à son décès.
    Par contre, s’il n’est pas possible de limiter dans le temps le paiement de la rente, rien n’empêche de négocier et de prévoir à l’acte une limite dans le temps du droit d’usage et d’habitation ou de l’usufruit que peut se réserver le débit-rentier.
    Bien à vous,

    Répondre

  4. Bonjour Christophe,

    Merci beaucoup de votre réponse très rapide et je salue vos compétences en la matière.

    Du coup, j’aurais d’autres questions auxquelles je ne trouve pas réponse (sur Dalloz, Lexisnexis etc.) ni en matière d’articles, de revues, ni de jurisprudences.

    Ainsi, pourriez vous m’éclairez également sur ces points là :

    1- Puisque l’aléa c’est l’âge de décès du vendeur, est-ce qu’un vendeur détenant le bien dans une SCI peut le vendre ? Faut-il qu’il soit actionnaire à 100% de la SCI pour le faire ?

    2- Une SCI qui achète un bien en SCI, si celle ci est en défaut de paiement, le vendeur pourra-t-il reprendre le bien en faisant jouer la clause résolutoire car une société qui est en redressement, il faut attendre la décision du tribunal de commerce ? Cela peut prendre du temps ?
    Le vendeur d’un viager aura-t-il intérêt à faire insérer une caution personnelle dans l’acte s’il souhaite acheter le bien avec une SCI ?

    Une dernière question qui est d’ordre pratique :

    Nous ne savons pas le nombre de transaction viagère par an : le chiffre va de 5 000 à 10 000. Lorsqu’il y a une transaction en viager, il y a une mutation à titre gratuit ou à titre onéreux. Le passage chez le notaire est obligatoire. Sur la fiche immobilière au conservatoire des hypothèques est inscrit le privilège du vendeur. Est – ce c’est l’INSEE qui n’a pas mis en place une nomenclature pour départager l’usufruitier du nu-propriétaire ou est ce un manque de coordination à la chambre des notaires ?

    J’ai essayé de contacter l’INSEE pour trouver des réponses mais cela ne s’avère pas être une tâche très facile…

    Je vous remercie vivement par avance.

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  5. Nabilia,
    1) oui une SCI peut en vendre ou acheter (cf commentaire 69). Il conviendra de vérifier si la vente ou l’achat font partie de l’objet social de la SCI ou des pouvoirs du gérant. A défaut, il conviendrait d’obtenir l’accord par délibération d’A.G.
    2) cette question dépasse un peu mes compétences et sont d’avantage en rapport avec le droit des sociétés que celui-ci du viager… je pense que le sort de la clause résolutoire peut être jugé indépendamment du redressement, mais je n’en suis pas sûr.
    Demander une caution me semble sans intérêt s’agissant d’une SCI, les créanciers pouvant se retourner contre leur associés pour assumer les dettes de la SCI au prorata de leurs parts.
    3) je n’ai pas d’infos sur ce point. Mais si vous pouvez en obtenir une, ça serait sympas de la partager sur ce forum.
    Bien à vous,

    Répondre

  6. Bonjour,
    Je viens d’obtenir l’usufruit d’une maison en viager suite au départ en maison de retraite du vendeur. La maison n’a pas été entretenue ni le terrain, aujourd’hui elle est complètement insalubre,une vraie ruine, impossible à rénover. Ai-je le droit de la faire démolir pour reconstruire?
    Merci pour votre réponse
    Cordialement,

    Répondre

  7. Bonjour,

    Merci beaucoup pour vos réponses, je vais continuer mes recherches à propos des transactions viagères et dès que j’aurais plus de réponses je vous en ferais part.

    Très bonne journée à vous et merci encore.

    Répondre

  10. Bonjour,

    Pouvez vous me renseigner sur ces points SVP:
    1) une vente à terme libre est bien un viager ou non ? et cela consiste bien à acheter un bien avec occupation de suite et un paiement échelonné ?
    2) savez vous si dans un tel type d’achat et si mon salaire diminue puis prétendre à l’APL pour l’aide au logement afin de payer ces mensualités !?
    3) peut-on s’accorder à un prix de vente quelconque ou c’est réglementé (vente par un proche)
    4) les mensualités sont obligatoirement révisées chaque année ??
    Cdlt

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