Questions réponses sur le viager

Tout savoir sur le viager!

 

Viager

 

 

1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?

 

Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :

  • un notaire
  • les annonces diffusées par les particuliers
  • les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)

 

2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?

 

A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).

A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.

La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.

 

3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?

 

Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.

En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.

 

4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?

 

Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.

 

5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?

 

Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.

 

6. Comment est fixée la rente ?

 

La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :

  • la valeur du bien
  • l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
  • l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
  • la rentabilité théorique du bien.

Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.

A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.

 

7. La rente est-elle indexée ?

 

Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.

La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.

 

8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?

 

C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.

 

9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?

 

La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.

 

10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?

 

Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).

Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).

 

11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?

 

Il faut distinguer deux cas :

  • Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
  • Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.

A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).

La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.

 

 

 

Formation vidéo sur le viager

 


 

À propos de l'auteur 

12 Commentaires

  1. Très bonne idée dont je vous remercie. Je ne savais pas du tout comment une remise en vente fonctionnait. Je vais en parler avec mon notaire et le vendeur.

    Grand merci
    M.T.

  2. Bonjour,
    nous avons acheté un viager occupé sur deux têtes. L’un est dcd et l’auttre en maison de retraite et le bien n’est plus entretenu et nous avons dû faire appel à un huissier pour chauffer la maison.
    La personne usufruitière nous laisse la maison car trop de frais pour entretenir.
    peut elle nous adresser par lettre recommandée le fait qu’elle nous laisse la maison ?
    CORDIALEMENT

  3. Bonjour.
    Il serait plus judicieux que votre débit-rentier(e) envoie ce courrier au notaire qui a signé l’acte en demandant de rédiger un avenant transformant son droit à usufruit en un droit d’usage et d’habitation. Comme le bien n’est plus habité par la personne, vous rentrerez de fait immédiatement en jouissance du bien.

  4. bonjour
    j’ai acheter un viager et la personne ne l’occupe plus sans me demander d’augmentation de rente par contre elle le loue a une autre personne sans m,en avoir parler en a elle le droit ou sinon quelles conséquences
    cordialement

    • Bonjour Bernard.
      Relisez votre titre de propriété.
      Elle en a parfaitement le droit si le contrat de vente en viager lui accorde l’usufruit du bien.
      Elle est en tort si le contrat prévoit un DUH (Droit d’Usage et d’Habitation).
      Je préconise toujours de limiter ces contrats à un DUH, bien plus intéressant pour l’acquéreur. Si c’est un usufruit, il ne vous reste plus qu’à patienter en espérant que les locataires utilisent le logement avec soin.

  5. Bonjour,
    J’ai acheté un local en viager libre et le dernier crédirentier vient de décéder.. J’en ai fait part à mon notaire, mais il ne répond pas à mes mails . Y a-t-il des formalités à accomplir, ou bien il n’est pas nécessaire de modifier l’acte de propriété?
    Merci de votre réponse.
    Cordialement,

    • Bonjour Flo.
      Le contrat s’éteint avec le dernier crédit rentier.
      Juridiquement, vous êtes propriétaire depuis que vous avez signé l’achat en viager.
      Comme vous l’avez acheté libre, je suppose que vous êtes depuis longtemps rentré en jouissance du bien. Vous n’avez rien à faire. Le viager n’est qu’une modalité de paiement du bien. Vous avez fini de payer. Il n’y rien à ajouter.

  6. Bonjour j’ai acheter en viager la personne à été hospitalisé il y a maintenant 2ans il et pas pas en capacité de se débrouiller je voudrais savoir si je peut habiter la maison en son absence merci

  7. Bonjour j’ai acheter en viager la personne à été hospitalisé il y a maintenant 2ans il et pas pas en capacité de se débrouiller je voudrais savoir si je peut habiter la maison en son absence merci

  8. Bonjour ma grand-mère est en location chez un bailleur SIA ma marraine sa fille vient d’acheter la maison chez ce bailleur est va donc payé un crédit au mois,ma gd mère doit elle continuer de payer son loyer ou est-il déduit du crédit payer? de plus sa fille est propriétaire d’une maison qui sera mise en vente d’après elle dans 2ans la maison sera à elle enfin à eux car ils sont 2 (couple) que vont-ils faire de ma gd mère il n’y a qu’une chambre ?? on t’il le droit de lui faire quitter les lieux en la plaçant dans une maison de retraite ? merci

  9. Bonjour,
    Je souhaiterais vendre un bien en VIAGER OCCUPÉ, SANS RENTE mais avec la réserve d’usufruit.

    La valeur vénale du mon bien est entre 96.000€ et 100.000€
    La valeur locative est entre 583 € et 712€
    J’ai 80 ans (homme)

    1/ Combien puis-je demander comme “bouquet” ?
    2/ On m’a dit que ce n’est pas une vente en viagère car il n’y a pas de rente, mais ce sera une vente en nue-propriété. Est-ce exact ?

    3/ Est-ce que la vente en viagère et la vente en nue-propriété, ont les mêmes conditions ? C’est à dire que je peux rester habiter jusqu’à mon décès et que l’acheteur ne prendra mon bien qu’après mon décès ?

    Pour la vente en nue-propriété, j’ai entendu parler que ce serait bloqué entre 15ans et 20ans, qu’est-ce que cela veut dire ?

    Merci pour vos réponses

  10. Bonjour,
    Je souhaiterais vendre un bien en VIAGER OCCUPÉ, SANS RENTE mais avec la réserve d’usufruit.
    La valeur vénale du mon bien est entre 96.000€ et 100.000€
    La valeur locative est entre 647€ et 712€
    J’ai 80 ans (homme)
    1/ Combien puis-je demander comme “bouquet” ?
    2/ On m’a dit que ce n’est pas une vente en viagère car il n’y a pas de rente, mais ce sera une vente en nue-propriété. Est-ce exact ?
    3/ Est-ce que la vente en viagère et la vente en nue-propriété, ont les mêmes conditions ? C’est à dire que je peux rester habiter jusqu’à mon décès et que l’acheteur ne prendra mon bien qu’après mon décès ?
    Pour la vente en nue-propriété, j’ai entendu parler que ce serait bloqué entre 15ans et 20ans, qu’est-ce que cela veut dire ?
    Merci pour vos réponses

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée.


*