Questions réponses sur le viager

Tout savoir sur le viager!

 

Viager

 

 

1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?

 

Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :

  • un notaire
  • les annonces diffusées par les particuliers
  • les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)

 

2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?

 

A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).

A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.

La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.

 

3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?

 

Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.

En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.

 

4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?

 

Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.

 

5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?

 

Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.

 

6. Comment est fixée la rente ?

 

La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :

  • la valeur du bien
  • l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
  • l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
  • la rentabilité théorique du bien.

Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.

A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.

 

7. La rente est-elle indexée ?

 

Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.

La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.

 

8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?

 

C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.

 

9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?

 

La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.

 

10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?

 

Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).

Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).

 

11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?

 

Il faut distinguer deux cas :

  • Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
  • Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.

A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).

La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.

 

 

 

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7 Commentaires

  1. Bonjour
    j’envisage prendre en viager libre un studio,qui est actuellement en location prix du loyer : 500 euro/mois.

    mes questions :

    -à combien sera-elle fixée approximativement la rente viagère en fonction de ces informations : âge du crédirentière 84 ans , valeur de bien immobilier 120 000 euro.
    à prendre aussi en considération que je compte le garder en location au même prix(500 euro/moi) ?

    – peut ont faire un viager libre sans bouquet si un accord est établi entre crédirentier et débirentier ?

    je vous remercie d’avance.

    • Bonjour BALLOU,
      Environ 1235€/mois si le bouquet est nul.
      Oui un bouquet nul est possible.
      La location n’entre pas en jeux dans le calcul, vous toucherez les loyers. Il s’agira alors d’un viager libre.
      Bien à vous,

    • Engagez vite une procédure juridique car ça prend minimum 2 ans et vous serez perdant sur toute la ligne surtout si votre débirentier n’est pas solvable.

  2. Bonjour Léger.
    Vous devez avoir une clause résolutoire dans votre contrat de viager. Si elle est bien rédigée, elle doit prévoir la marche à suivre en cas de défaillance du débit-rentier, démarche pouvant amener ce dernier à tout perdre de son investissement et à vous rendre la propriété de votre bien. Parallèlement à cette action à mener sans retard ni faiblesse, je vous conseille d’engager avec lui, si vous le pouvez, des négociations plus constructives et plus intéressantes pour les deux parties. Invitez le à remettre en vente très rapidement ce bien en viager. Il récupérera tout ou partie de sa mise et vous aurez un nouveau crédit rentier pour continuer à assumer le contrat et vous payer votre rente. Evidemment il doit le remettre en vente à un prix très attractif pour que la transition ne traîne pas en longueur. Mais entre ça et tout perdre, le choix devrait être vite fait…

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