Questions réponses sur le viager

24/05/2013 Equipe publication Vente 524

Tout savoir sur le viager!

 

Viager

 

 

1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?

 

Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :

  • un notaire
  • les annonces diffusées par les particuliers
  • les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)

 

2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?

 

A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).

A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.

La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.

 

3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?

 

Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.

En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.

 

4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?

 

Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.

 

5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?

 

Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.

 

6. Comment est fixée la rente ?

 

La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :

  • la valeur du bien
  • l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
  • l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
  • la rentabilité théorique du bien.

Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.

A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.

 

7. La rente est-elle indexée ?

 

Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.

La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.

 

8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?

 

C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.

 

9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?

 

La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.

 

10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?

 

Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).

Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).

 

11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?

 

Il faut distinguer deux cas :

  • Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
  • Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.

A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).

La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.

 

 

 

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524 Commentaires

  1. Jimmy,
    Il faut voir si votre acte prévoit une clause pour libération anticipée et voir ce qu’elle dit.
    A défaut, vous pouvez toujours vous rapprocher du débirentier et lui proposer une augmentation de la rente si elle libère les lieux. Il conviendra de mettre tout cela par écrit si cela se fait.
    Bonne journée

    Répondre

  2. Bonjour Jimmy.
    S’il s’agit d’un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH), et que la deuxième tête est partie en maison de retraite depuis 2 ans, vous devriez être rentré en possession de la maison depuis 2 ans, tout en continuant bien entendu à verser la rente (éventuellement majorée si le contrat prévoir cette majoration dans le cas d’une libération anticipée du logement). Qu’attendez vous ?

    Répondre

  3. Jimmy,
    Il faut voir si votre acte prévoit une clause pour libération anticipée et voir ce qu’elle dit.
    A défaut, vous pouvez toujours vous rapprocher du crédirentier et lui proposer une augmentation de la rente si elle libère les lieux. Il conviendra de mettre tout cela par écrit si cela se fait.
    Bonne journée

    Répondre

  4. Bonjour,

    J’ai déjà posté sur un autre sujet dans le site; je “déplace” ma situation dans ce topic car plus adapté il me semble :/

    je suis sur le point d’acheter une maison vendue viager occupé avec DUH.
    La maison étant dans son jus (moquette au plafond par exemple) mais à priori saine du point de vue infrastructure, norme électricité, gaz… mais située sur une avenue très passante et en plus, une petite vue sur l’autoroute…

    Dame de 86 ans.
    Valeur vénale: 500000€ (mais honnêtement, le prix de la maison est surestimé je trouve… d’ailleurs comment avoir une valeur vénale correcte? l’agent immobilier, ayant repris le dossier, m’a communiqué, sans preuve, cette valeur estimée par des agents immo il y a 3 ans…).

    Bouquet unique négocié à 225000€ (frais d’agence à la charge du vendeur, frais notaire exclus).

    Est ce réellement une bonne affaire?
    Par ailleurs, l’agent immo me dit s’être basée sur le barème Daubry pour faire le calcul. Or, si je ne me suis pas trompé dans le calcul, la valeur du bouquet serait nettement inférieure (147000€??)

    Je vous demanderai de bien vouloir m’aider s’il vous plaît… afin d’éviter un mauvais investissement …

    En vous remerciant par avance,

    Cordialement

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    • Bonjour,
      Si j’ai bien compris, il n’y aurait pas de rente ?
      Si c’est le cas, où est la notion de viager ? Pas de rente et juste un bouquet alors que le crédit rentier a 86 ans… assurez vous que personne ne vienne contester la vente. Sans quoi il y a tout a parier que la justice annulera la vente au motif qu’il n’y a pas d’aléas.
      Dans ces conditions il serait peut être préférable de ne pas acheter en viager, mais simplement la nu-propriété. Vous récupérerez l’usufruit au décès du vendeur. Et si la valeur vénale certaine, ça n’est à mon sens pas une mauvaise affaire. Si vous voulez vous en assurer demandez l’avis d’un expert en valeur vénale. Ça a un coût, mais vous serez rassuré.
      Bien à vous,

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  5. Bonjour, j’ai acheté une maison en viager sur 2 têtes, le monsieur et décédé en mai 2017, la dame en maison de retraite; la maison est libre depuis février 2018, dans ma vente y a un DUH et une clause pour départ anticipé…. La dame doit etre mise sous tutelle très handicapé, le juge des tutelles ne bouge pas? j’ai du lui dire que la maison était vendu en viager et lui envoyer la copie de la vente, comment faire pour récupérer la maison merci beaucoup

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  6. Bonsoir Claudia.
    Nous sommes le 9 mars 2018 et le bien est libre depuis février 2018. Vous avez fait valoir vos droits. Pour le moment le juge n’est pas vraiment hors délai pour répondre. Si cela devient le cas, il faudra peut être un rendez-vous en face à face, voire un courrier d’avocat. Pensez à souligner que la clause pour départ anticipé (une augmentation de la rente je suppose) ne pourra s’appliquer que si le bien est disponible pour vous. Dans l’intérêt du majeur sous tutelle, il y a lieu que cette augmentation s’applique au plus tôt. Un argument qui devrait être entendu.

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    • Bonjour Jeff.
      Je pense que déduire les charges de la rente est alors légitime (en plusieurs fractions éventuellement afin qu’une somme résiduelle demeure versée). Evidemment il faut s’appuyer sur un contrat de vente en viager bien rédigé sur le point des charges dues et accompagner cette déduction d’un décompte rigoureux joint à un courrier explicatif.

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      • J’ajoute qu’une copie de ce courrier et du décompte au notaire ayant enregistré la vente permettrait d'”officialiser” cette démarche en le prenant à témoin. Verser la rente résiduelle par virement laissera également des traces de vos actions.

  8. Bonjour,
    J’ai acquis un appartement en viagieroccupé il y a des années et l’occupante est décédée au mois d’aout. Depuis, je n’ai pas pu récuprérer les clefs car pour de sombres raisons de recherche d’héritiers, le notaire refusait de me donner les clefs et d’enlever les affaires de l’occupante. Après des mois de discussions houleuses, l’appartement a été vidé la semaine dernière, mais sans m’en informer ni me transmettre les clefs. Le lendemain, une fuite s’est déclarée et la salle de bain est inondée (dixit la gardienne). Quel recours puis-je avoir, que dois-je faire? Dois faire intervenir un huissier pour constater les dégats? Je n’ai pas encore pu avoir accès à l’appartement, puis-je exiger que le notaire me remette les clefs sur place avec un huissier pour constat? Je ne suis pas certaine que l’assurance de l’occupante ait été payée depuis son décès (elle devait passer sous tutelle mais cela n’a pas eu le temps d’etre fait), le notaire est-il “responsable”? Merci de vos réponses, si vous le pouvez.

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    • Bonjour,
      Je pense que le plus simple est de faire une déclaration à votre assurance. Le cas échéant, si la fuite est vraiment très importante, elle se chargera de procéder aux mises en cause.
      Bien à vous,
      Christophe

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  9. Bonjour, j’ai acheté un viager en 2011 la dame vient de décédé ce 15 avril, j’ai rien reçu de la part du notaire, ni les beaux frères qui s’occupé d’elle?
    Dans le contrat de vente, y a 2 mois pour le déménagement des meubles, mais la notaire ou les beaux frères ne doivent pas me prévenir? Que dois-je faire? MERCI

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  10. Bonjour Verjil.
    Il semble que personne n’assure le suivi de votre dossier. Mais l’essentiel est que vous êtes au courant du décès et donc du terme du contrat. Je vous conseille de vous rapprocher du notaire rapidement afin de vérifier que l’évacuation des meubles est en cours ou programmée dans les délais (avant le 15 juin). Manifestez vous aussi auprès de la famille. En fonction de la situation et de la réalisation de ce qui est prévu, vous aviserez.

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