Un mandat exclusif doit être respecté, sinon les clauses pénales trouvent à s’appliquer.
Lorsqu’une agence propose un mandat exclusif, elle va en principe mettre en oeuvre de nombreux moyens et ressources pour vendre le bien : c’est la contrepartie de l’exclusivité, qui est certes une restriction pour le vendeur mais surtout un gage d’efficacité.
L’exclusivité est d’ailleurs désormais souvent partagée entre de nombreuses agences, dans des fichiers communs de mandats exclusifs, notamment le fichier AMEPI.
L’efficacité du mandat exclusif est régulièrement démontrée par nombre d’études qui comparent le délai de vente moyen des mandats exclusifs par rapport aux mandats simples, selon les périodes les mandats exclusifs se vendent en deux ou trois mois de moins.
De son côté il est demandé au vendeur de respecter cette exclusivité, de ne pas confier son bien à d’autres agences au mépris de son engagement initial. En cas de non-respect, il peut être sanctionné :
Un propriétaire vendeur signe un mandat exclusif le 23 mai, puis un autre mandat le 29 : l’agence l’assigne pour non respect de ses obligations contractuelles. La Cour d’appel la déboute, au motif qu’aucune vente n’a été finalement conclue. L’arrêt est cassé par la Cour de cassation :
Cour de cassation, chambre civile 1, du 2 octobre 2013, pourvoi n° 12-22343 :
“Qu’en statuant ainsi, quand elle constatait que M. X… avait, pendant la période d’exclusivité consentie à la société L… , confié la vente de l’appartement objet du mandat à une autre agence, ce dont il résultait qu‘il avait contrevenu à l’interdiction qui lui était faite de négocier indirectement la vente de son bien, partant, encouru la peine contractuellement prévue dont le prononcé n’était pas subordonnée à la perte du droit à rémunération de l’intermédiaire, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;”
Le vendeur n’avait pas respecté l’obligation de négocier indirectement, c’est à dire par un autre intermédiaire (notaire, autre agence…). Même en l’absence de vente du bien par la deuxième agence, la clause pénale a trouvé à s’appliquer.
Mandat exclusif : le vendeur s’interdit également de négocier directement
L’interdiction de négocier directement est également sanctionnée ; dans cette affaire il s’agit d’un mandat dit de recherche exclusif, le principe est le même. Un mandat de recherche exclusif est légal, les clauses pénales sont licites dans la mesure où il porte sur un bien déterminé :
Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mercredi 29 mai 2013, n° de pourvoi: 12-17172
“Mais attendu qu’ayant constaté que le mandat de recherche portait sur un bien déterminé que les époux Y…convoitaient depuis plusieurs années, qui constituait le seul objet possible de l’acquisition à laquelle l’agence Z… avait reçu mission de s’entremettre, et retenu, hors toute dénaturation des conditions générales de ce mandat, que cette mission recouvrant non pas la présentation d’un bien à vendre mais la négociation de cette opération immobilière, avait été conduite avec succès par l’agence dont l’entremise avait permis le rapprochement des parties, ce dont il résultait que son intervention avait été déterminante, la cour d’appel, a pu en déduire qu’en concluant ultérieurement la vente au mépris de l’interdiction de négociation directe qui les frappaient encore, pour une durée qui n’avait rien d’abusif, les mandants avaient manqué à leurs obligations contractuelles en privant l’intermédiaire de la réalisation de l’acquisition dont ils l’avait chargé, justifiant ainsi légalement sa décision d’accorder à ce dernier une indemnité compensatrice de la commission dont cette faute l’avait privée ;”
Et bien sûr même en cas de mandat non exclusif le vendeur est sanctionné s’il vend directement ou indirectement à un acquéreur à qui l’agence a présenté le bien :
Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du jeudi 20 octobre 2011, n° de pourvoi: 10-25199
“Attendu que pour débouter la société de sa demande, l’arrêt attaqué énonce que le mandat litigieux interdisait aux mandants de vendre par l’intermédiaire d’un autre mandataire l’immeuble aux époux Y… aux mêmes conditions, sous peine de clause pénale égale à la commission et retient que les conditions de la vente effectivement conclue étaient différentes de celles du mandat puisque M. et Mme X… ont accepté d’encaisser 480 000 € au lieu des 497 800 € qu’ils escomptaient percevoir grâce aux diligences de la société MH Immobilier ;
Qu’en statuant ainsi alors que le mandat stipulait que le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire à défaut de respect de la clause prévoyant que ” pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements ainsi que dans les douze mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué “, la cour d’appel a dénaturé, par adjonction d’une condition qu’elle ne comportait pas, les termes clairs et précis de cette clause ; “
De nouvelles décisions :
Les vendeurs ont fait visiter leur bien pendant la période de validité du mandat, ont ensuite dénoncé le mandat et ont vendu directement :
Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 15 juin 2022, 20-19.187
Lorsqu’une agence se voit confier un mandat, surtout exclusif, elle s’engage à assurer un certain nombre de prestations, coûteuses en argent et en temps passé. Il est bien normal que le mandant soit sanctionné s’il la prive de toute chance d’obtenir une rémunération.
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