Des candidats acquéreurs visitent un bien avec une agence, sous une fausse identité, et concluent ensuite directement la vente avec le vendeur, en évinçant l’agence.
Conformément à la jurisprudence antérieure, l’agence aurait dû intenter une action uniquement contre le vendeur, seul signataire du mandat. A charge pour lui de se retourner contre l’acquéreur. Cela aurait été beaucoup plus simple : la Cour de cassation a rappelé à de nombreuses reprises que dans un tel cas (mandat régulier, vendeurs et acquéreurs traitant directement entre eux) la commission est due.
L’agence a probablement estimé que le vendeur n’y était pour rien, et, c’est tout en son honneur, s’est lancée dans un véritable marathon judiciaire contre le vrai responsable.
Elle a réclamé des dommages et intérêts aux acquéreurs, qui avaient fait preuve d’une particulière mauvaise foi. Ceux-ci ont été condamnés en première instance et en appel, mais la Cour de cassation à cassé l’arrêt d’appel.
La cour d’appel de Nîmes, devant laquelle est renvoyée l’affaire, persiste et donne encore raison à l’agent immobilier ! De nouveau saisie par les acquéreurs, la Cour de cassation, cette fois, en assemblée plénière, accepte le principe de l’indemnisation de l’agence, sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle (art. 1382 du Code civil).
Arrêt n° 568 du 9 mai 2008, Cour de cassation – Assemblée plénière
« Mais attendu que, même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ; qu’ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l’agent immobilier, à une date où il était titulaire d’un mandat, avait fait visiter l’appartement aux époux X… qui avaient acquis le bien à un prix conforme à leur offre “net vendeur” à l’insu de l’intermédiaire, la cour d’appel qui a ainsi fait ressortir la connaissance par les époux X… du droit à rémunération de l’agent immobilier et qui a pu retenir que les manoeuvres frauduleuses qu’ils avaient utilisées, consistant en l’emprunt d’une fausse identité pour l’évincer de la transaction immobilière, avaient fait perdre à l’agent immobilier la commission qu’il aurait pu exiger du vendeur, en a exactement déduit qu’ils devaient être condamnés à lui payer des dommages-intérêts ; »
Cette décision très importante, ayant fait l’objet d’un communiqué après l’arrêt, va dans le bon sens pour les agences. En effet, lorsque les parties traitent en direct après avoir été mises en relation par une agence, l’initiative en revient bien souvent à l’acquéreur, qui pouvait jusqu’ici agir en toute impunité. De nombreuses agences, mises devant le fait accompli, ne pouvant se retourner contre l’acquéreur, hésitaient à assigner le vendeur, avec qui elles avaient de bonnes relations.
Dorénavant, on ne voit pas comment un acquéreur effectuant des manoeuvres pour “doubler” l’agence pourra éviter d’être sanctionné, en vertu de l’article 1382 du Code civil :
“Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”
L’agent immobilier évincé en vidéo
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Bonjour,
Je fais malheureusement les frais d’acquéreurs et vendeurs de mauvaise foi.
Je renseigne des clients sur une habitation que j’ai en mandat depuis plusieurs mois. Mandat simple mais je suis la seule agence. Mon agence est la seule a publier sur le net et le vendeur n’a pas d’annonce en direct.
Après plus de 30 minutes passés à donner des renseignements sur le bien et à le situer sur un secteur de la ville, les acquéreurs voulaient à tout prix savoir quel secteur. Je positionne un rendez-vous quelques jours après. Je rappelle mes clients 3 jours avant le rdv pour leur demander de décaler le rdv et là plus de nouvelles. Je laisse plusieurs messages, plus de réponses. Je pense naïvement que mes clients ont peut-être un problème. Je décide de laisser passer quelques jours avant de les recontacter.
2 jours après mon propriétaire m’appelle et me dis qu’il a reçu une offre en direct. Je me réjouis pour lui et lui donne quelques conseils étant donné que l’offre était plus basse que ce qu’ils en voulaient. Je lui dis tout de même d’attendre avant de signer l’offre car je lui annonce avoir placé un rdv avec des clients en indiquant leur nom et qu’ils étaient très intéréssés, je lui propose d’essayer de les recontacter pour les faire visiter. A ce moment il me dit que ce sont eux qui ont fait une offre….. beaucoup d’échanges s’ensuivent, je lui dit de me renvoyer les clients et que je vais traiter avec eux, il me répond que son ex femme n’est pas d’accord et que ce sont des clients venus en direct. Bref… Ai-je une possibilité de récupérer cette vente ?
Merci de vos conseils.
Bonjour,
D’une manière générale c’est un très mauvais calcul : les acquéreurs pensent faire une bonne affaire parce qu’ils s’affranchissent (ou tentent de…) des honoraires de l’agence, en traitant en direct : ils auraient bien souvent beaucoup plus gagné en demandant à l’agence de négocier pour eux… Et même sans passer du tout par l’agence, j’ai connu un acquéreur qui ne voulait pas en entendre parler et qui a acheté en direct 300 000 € un bien que nous avions en mandat à 230 000 €… En plus il était content d’avoir négocié puisque le propriétaire lui avait annoncé 350 000 €. Il a perdu au moins 70 000 € en voulant éviter l’agence.
Certains acquéreurs après avoir visité disent “OK on achète si vous ramenez vos honoraires à …” ; ils font une fixation sur nos honoraires mais ne négocient pas le prix, et sont ainsi le plus souvent très largement perdants.
Pour revenir à votre cas, une de nos agences a eu un problème similaire au vôtre il y a quelques années, le client a annulé le RV et a contacté directement les vendeurs.
Notre agence avait donc pris RV et envoyé des renseignements par mail, elle avait donc la preuve de ce premier contact. Elle a fait un procès contre les vendeurs, qu’elle a gagné, (TGI Chambéry 5 février 2009, dossier 07/00663), malheureusement les dommages-intérêts ont été réduits par rapport au montant des honoraires d’origine.
Notre agence aurait dû à mon sens se retourner également contre les acquéreurs, qui ont manifestement eu un comportement fautif, comportement qui a fait l’objet de nombreuses condamnations (depuis l’arrêt cité dans l’article ci-dessus) confirmées par la Cour de cassation…
Donc commencez par envoyer une LRAR aux vendeurs en les mettant en demeure de mentionner l’intervention de votre agence dans le compromis, rappelez-leur les clauses pénales de votre mandat, copie aux acquéreurs et au notaire, et si vous avez un mandat en bonne et due forme et la preuve du RV, vous pourrez envisager une action judiciaire. Entre temps tentez une négociation amiable…
Encore une illustration de l’intérêt de ne travailler qu’en mandat exclusif !
Merci beaucoup pour votre réponse.
Bonjour, je vous contacte car nous avions trouvé la maison de nos rêves (et notre première maison d’ailleurs) mais tout ne s’est pas passé comme prévu. Le mandat exclusif de notre agent immobilier venait en effet, sans que nous en ayons connaissance, de se terminer au bout d’1 an de bons et loyaux services. La propriétaire a alors reçu une offre en direct en même temps que la nôtre mais en net vendeur forcément (vs FAI pour nous). Sachant que la propriétaire n’habite pas la région, nous soupçonnons avec l’agent immobilier que ce soit le couple qui ait effectué une contre-visite avec nous le même jour, qui lui ait fait cette offre directement en court-circuitant l’agence. Notre agent a fait signer à chaque visite des bons de visites et mène actuellement son enquête. Encore faut-il que ce soit les bonnes identités. S’il s’avère que ces acheteurs ont bel et bien court-circuité l’agence immo a-t-on un recours de notre côté en tant qu’acquéreur ? Peut-on engager une action en justice conjointement avec l’agence ?Nous nous sentons complètement lésés dans l’histoire… Merci d’avance pour votre aide, Mélanie
Bonjour,
Le propriétaire choisit l’offre qui lui convient, de votre côté vous n’avez hélas aucun recours. L’agence pourra de son côté agir en demande de dommages-intérêts si elle peut prouver que les acheteurs avaient visité le bien avec elle.
De notre côté nous nous engageons auprès de nos vendeurs à vérifier l’identité de tous les visiteurs avant chaque visite (CNI).