Le vendeur ne prévient pas qu’il a vendu : quelle condamnation ?

Le vendeur doit prévenir l’agent immobilier s’il a vendu !

Il doit prévenir l’agent mandataire

Un mandat avait été confié pour la vente d’une maison en indivision. Ce mandat n’était pas exclusif, puisqu’il précisait les coordonnées de trois agences antérieurement mandatées, qui pouvaient continuer à présenter le bien, et faisait obligation à l’acquéreur de prévenir le mandataire en cas de vente par une de ces agences.

Ayant constaté la présence d’un panneau « vendu » lors d’une visite avec des clients, l’agent immobilier mandataire a demandé des explications. La maison était sous compromis depuis un mois et demi, et malgré de nombreux contacts avec le propriétaire depuis, celui-ci avait omis de le signaler !

Les vendeurs ont prétendu que tant que les conditions suspensives n’étant pas levées, la vente n’était pas parfaite et qu’ils n’avaient donc pas à la signaler. Ce faisant, ils ont laissé leur mandataire travailler pour rien pendant un mois et demi, puisque, si celui-ci avait trouvé un acquéreur, ils n’auraient pas été en mesure de donner suite.

S’il ne prévient pas l’agence, il est condamné 

Ils ont été condamnés à 3000 € au titre de la clause pénale figurant au mandat, et à 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

(TGI de Châlon sur Saône, 5 octobre 2010, n° 09/1908

Cimm immobilier/JCD et consorts)

Cette décision est logique. Une agence immobilière n’est payée que si elle vend, elle travaille donc gratuitement dans la plupart des cas, il existe un alea, trouver un acquéreur et conclure avec lui la vente.

Dans le cas qui nous occupe, il n’y avait même plus cet alea, l’agence, si elle avait trouvé l’acquéreur, n’aurait de toute façon pas pu finaliser la vente.

Une cour d’appel avait récemment cru pouvoir débouter l’agence dans un cas similaire, l’arrêt a été cassé :

Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du jeudi 11 février 2010.
N° de pourvoi: 09-11604

“Attendu qu’ayant consenti à la société Cabinet V…, agent immobilier, un mandat de vente non exclusif portant sur un appartement, M. X… a, pendant la durée du mandat, signé une promesse de vente avec un acheteur trouvé par lui ; que se prévalant de la clause stipulant qu’en cas de vente réalisée par le vendeur pendant la durée du mandat, celui-ci s’engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec avis de réception les nom et adresse de l’acquéreur, du notaire chargé de l’acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu, le Cabinet V… lui a réclamé notamment le paiement de l’indemnité prévue par la clause pénale mentionnée au contrat ;
Attendu que, pour débouter le Cabinet V… de cette demande, l’arrêt retient qu’il ne démontre pas que M. X… l’aurait privé du bénéfice de sa commission ;
Qu’en statuant ainsi, alors que la clause pénale n’érigeait pas la perte d’une commission en condition de son application, la cour d’appel, qui s’est déterminée par un motif inopérant, a violé le texte susvisé ;”

Une autre confirmation :

Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du mardi 14 décembre 2010
N° de pourvoi: 09-68976

“Attendu qu’ayant constaté que le mandat donné par les consorts X…- Y… à la société agence immobilière JFP stipulait qu’en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet le mandant s’engageait à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec demande d’avis de réception les noms et adresses des acquéreurs, du notaire rédacteur de l’acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu et que cette notification mettrait fin au mandat et éviterait au mandataire d’engager la vente avec un autre acquéreur, et relevé que ce n’était que par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postée le 26 août 2005 et reçue le 30 par l’agence JFP que la vente, intervenue le 24 août, lui avait été notifiée et qu’à la date du 25 août 2005, à laquelle elle avait recueilli l’offre d’achat des époux Z…, elle n’était pas dessaisie de son mandat, faute de toute notification à elle faite d’une vente antérieure, la cour d’appel a pu en déduire que les consorts X…- Y… avaient manqué à leurs obligations et commis une faute ;”

Déjà en 2007 :

Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mercredi 28 novembre 2007, n° de pourvoi: 05-10010 : “Qu’en statuant ainsi sans constater que Mme X… avait satisfait à son obligation de notifier immédiatement à la société P… Immobilier la vente intervenue par lettre recommandée avec accusé de réception, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;”

Mais si le vendeur respecte ses obligations, il n’est pas inquiété : “Ayant retenu, sans dénaturation, appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que l’accord intervenu entre M. E… et son acquéreur n’était pas réalisé à la date du 29 avril 2014, certaines modalités devant être précisées et soumises à l’approbation du vendeur, et que l’accord sur les termes de la promesse n’était intervenu que le 15 mai 2014, la cour d’appel a pu en déduire que M. E…, qui, dès le 16 mai 2014, avait informé la société D de l’accord conclu avec son acquéreur, avait respecté les obligations mises à sa charge en cas de vente réalisée par lui-même de sorte que la clause pénale n’était pas due.” (Arrêt n° 64 F-D du 30 janvier 2020, pourvoi n° B 19-14.360).

S’il ne veut pas s’exposer à des poursuites, le vendeur qui a confié des mandats à plusieurs agences, doit immédiatement les prévenir dès qu’il s’est engagé à vendre, dès qu’il a pris un rendez-vous pour signer le compromis ou la promesse. Sinon, si une visite a lieu entre temps, il ne sera pas en mesure de vendre.

 

 

Bien vendu sans prévenir l'agence

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29 Commentaires

  1. Bonjour,
    Sur le mandat de vente sans exclusivité que je m’apprête à signer, en bas des conditions générales de vente, je vois qu’on peut rayer des mots et des lignes en notant le nombre dans un cadre à coté des signatures.
    Peut-on rayer certaines de ces clauses ? Je pense notamment à la notification immédiate par lettre recommandée des noms et adresse des acquéreurs ainsi que le nom du notaire (une agence me demande même de lui notifier le prix de vente)
    et une autre clause disant que si je vends à un prix inférieur au prix fixé au mandat (frais d’agence inclus), je leur dois la moitié de leur honoraires.

    Merci pour vos réponses

  2. je vous conseille de ne pas accepter une telle offre
    cela vous limite dans le choix de votre acquéreur, pourquoi leur payer une commission si vous trouvez par vous même !! ce mandat est abusif…
    ils peuvent vous attaquer si vous ne le respectez pas..
    je suis moi même attaqué pour un mandat dont je n’ai jamais eu la copie, de cette sorte… et l’agence a du coup barré des lignes d’eux même et coché des cases d’eux même (sans copie je ne peux pas prétendre ne pas les avoir cochées…), prenez bien une copie, vérifiez le modèle (en agence ou à domicile et les clauses derrière) c’ets la crise, les agences attaquent à tout va et profitent de la crédulité des gens.. pas toutes les agences quand même!!)

  3. on a le droit de rayer certaines conditions sur un mandat simple ? je trouve aussi que cette clause est abusive. Limite qu’on informe le nom des acquéreurs, ça leur permet de vérifier qu’ils n’on pas présenté le bien à ces acheteurs. Encore faudrait-il que les agences nous informe du nom de leurs visiteurs, car comment peut-on savoir si les acheteurs qui viennent nous voir directement n’ont pas déjà visité le bien par le biais d’une agence …
    On doit des comptes à tout le monde mais eux rien, tout est fait pour le ben du mandataire et pas du vendeur …

  4. Bonjour Titia,
    On peut bien sûr enlever ces clauses en accord avec l’agence.
    Personnellement je ne l’accepterais pas. N’oubliez pas que l’agence travaille sans certitude d’être payée, loin de là : les agences vendent 15 % des affaires qui leur sont confiées, parce qu’elles sont la plupart du temps confiées à plusieurs agences en même temps et que le propriétaire lui-même peut vendre aussi, le plus souvent à des acquéreurs ayant connu le bien sur internet grâce aux agences…
    La notification immédiate par LRAR permet à l’agence d’arrêter les frais engagés pour vendre votre bien. Le prix de revient moyen d’un mandat a été estimé dans une revue professionnelle à 940 €, ce n’est pas rien, le coût de la publicité y est pour beaucoup. La connaissance du nom de l’acquéreur est nécessaire pour vérifier qu’il ne s’agit pas d’un client de l’agence. Si vous vendez directement, rassurez-vous, les notaires font en général déclarer à l’acquéreur qu’il n’est pas passé par une agence, si ce n’est pas le cas ce sera donc sa responsabilité.
    Quant au prix… Si vous mandatez quelqu’un pour vendre plus cher que vous, vous lui mettez un boulet au pied d’une part, et d’autre part imaginez l’agence qui trouve un client, lequel découvre ensuite une publicité à un prix inférieur : soit vous baissez à votre prix honoraires compris, soit il n’achète plus, vous perdez le client et l’agence a travaillé pour rien.

  5. @chris, si cela s’est passé comme vous le dites, c’est en effet inadmissible. Par expérience les agences qui ont un tel comportement font fi du juridique et leurs mandats sont le plus souvent nuls… Voyez avec votre avocat.
    Une précision pout Titia : sur nos mandats nous demandons aux propriétaires de ne pas présenter le bien à un prix inférieur, mais nous les laissons quand même libres de vendre au prix qui leur convient.

  6. Bonjour Jean-Claude Miribel,

    Merci pour vos réponses. J’ai mis le bien à vendre moi même au même prix que l’agence. Cependant si on me fait une offre inférieure au prix que j’ai affiché, ce que je voulais savoir, c’est si dans ce cas là, je dois quelque chose ou pas à l’agence.
    Je suis consciente qu’ils ont des frais, mais depuis le mois de mars que ma maison est à vendre, j’ai déménagé en aout et depuis je paye un loyer en plus du crédit de ma maison, ça commence à épuiser mes économies et je crains les prochains mois.

  7. bonjour
    je suis entrain de vendre la maison de mon père et nous avons pas prévenu l’agence immobilier que on n’avait un acquéreur nous attendions d’avoir un compromis de vende certifier et l’agence a trouvez un acquéreur en même temps avons nous le chois de choisir et de refuser son offre et prendre notre acheteur car il nous menace de nous faire payer ces frais d’agence

  8. J’ai malheureusement accepté le mandat exclusif :on ne m’en a pas proposé d’autres, sur ce mandat le prix net vendeur ne correspond plus à celui proposé par l’agence : aurait-il fallu récrire un nouveau mandat? Ce mandat que j’ai signé est raturé et le prix ne correspond plus au prix proposé actuellement. Puis-je contester ce mandat?

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