Le vendeur ne prévient pas qu’il a vendu : quelle condamnation ?

Le vendeur doit prévenir l’agent immobilier s’il a vendu !

Il doit prévenir l’agent mandataire

Un mandat avait été confié pour la vente d’une maison en indivision. Ce mandat n’était pas exclusif, puisqu’il précisait les coordonnées de trois agences antérieurement mandatées, qui pouvaient continuer à présenter le bien, et faisait obligation à l’acquéreur de prévenir le mandataire en cas de vente par une de ces agences.

Ayant constaté la présence d’un panneau « vendu » lors d’une visite avec des clients, l’agent immobilier mandataire a demandé des explications. La maison était sous compromis depuis un mois et demi, et malgré de nombreux contacts avec le propriétaire depuis, celui-ci avait omis de le signaler !

Les vendeurs ont prétendu que tant que les conditions suspensives n’étant pas levées, la vente n’était pas parfaite et qu’ils n’avaient donc pas à la signaler. Ce faisant, ils ont laissé leur mandataire travailler pour rien pendant un mois et demi, puisque, si celui-ci avait trouvé un acquéreur, ils n’auraient pas été en mesure de donner suite.

S’il ne prévient pas l’agence, il est condamné 

Ils ont été condamnés à 3000 € au titre de la clause pénale figurant au mandat, et à 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

(TGI de Châlon sur Saône, 5 octobre 2010, n° 09/1908

Cimm immobilier/JCD et consorts)

Cette décision est logique. Une agence immobilière n’est payée que si elle vend, elle travaille donc gratuitement dans la plupart des cas, il existe un alea, trouver un acquéreur et conclure avec lui la vente.

Dans le cas qui nous occupe, il n’y avait même plus cet alea, l’agence, si elle avait trouvé l’acquéreur, n’aurait de toute façon pas pu finaliser la vente.

Une cour d’appel avait récemment cru pouvoir débouter l’agence dans un cas similaire, l’arrêt a été cassé :

Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du jeudi 11 février 2010.
N° de pourvoi: 09-11604

“Attendu qu’ayant consenti à la société Cabinet V…, agent immobilier, un mandat de vente non exclusif portant sur un appartement, M. X… a, pendant la durée du mandat, signé une promesse de vente avec un acheteur trouvé par lui ; que se prévalant de la clause stipulant qu’en cas de vente réalisée par le vendeur pendant la durée du mandat, celui-ci s’engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec avis de réception les nom et adresse de l’acquéreur, du notaire chargé de l’acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu, le Cabinet V… lui a réclamé notamment le paiement de l’indemnité prévue par la clause pénale mentionnée au contrat ;
Attendu que, pour débouter le Cabinet V… de cette demande, l’arrêt retient qu’il ne démontre pas que M. X… l’aurait privé du bénéfice de sa commission ;
Qu’en statuant ainsi, alors que la clause pénale n’érigeait pas la perte d’une commission en condition de son application, la cour d’appel, qui s’est déterminée par un motif inopérant, a violé le texte susvisé ;”

Une autre confirmation :

Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du mardi 14 décembre 2010
N° de pourvoi: 09-68976

“Attendu qu’ayant constaté que le mandat donné par les consorts X…- Y… à la société agence immobilière JFP stipulait qu’en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet le mandant s’engageait à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec demande d’avis de réception les noms et adresses des acquéreurs, du notaire rédacteur de l’acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu et que cette notification mettrait fin au mandat et éviterait au mandataire d’engager la vente avec un autre acquéreur, et relevé que ce n’était que par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postée le 26 août 2005 et reçue le 30 par l’agence JFP que la vente, intervenue le 24 août, lui avait été notifiée et qu’à la date du 25 août 2005, à laquelle elle avait recueilli l’offre d’achat des époux Z…, elle n’était pas dessaisie de son mandat, faute de toute notification à elle faite d’une vente antérieure, la cour d’appel a pu en déduire que les consorts X…- Y… avaient manqué à leurs obligations et commis une faute ;”

Déjà en 2007 :

Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mercredi 28 novembre 2007, n° de pourvoi: 05-10010 : “Qu’en statuant ainsi sans constater que Mme X… avait satisfait à son obligation de notifier immédiatement à la société P… Immobilier la vente intervenue par lettre recommandée avec accusé de réception, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;”

Mais si le vendeur respecte ses obligations, il n’est pas inquiété : “Ayant retenu, sans dénaturation, appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que l’accord intervenu entre M. E… et son acquéreur n’était pas réalisé à la date du 29 avril 2014, certaines modalités devant être précisées et soumises à l’approbation du vendeur, et que l’accord sur les termes de la promesse n’était intervenu que le 15 mai 2014, la cour d’appel a pu en déduire que M. E…, qui, dès le 16 mai 2014, avait informé la société D de l’accord conclu avec son acquéreur, avait respecté les obligations mises à sa charge en cas de vente réalisée par lui-même de sorte que la clause pénale n’était pas due.” (Arrêt n° 64 F-D du 30 janvier 2020, pourvoi n° B 19-14.360).

S’il ne veut pas s’exposer à des poursuites, le vendeur qui a confié des mandats à plusieurs agences, doit immédiatement les prévenir dès qu’il s’est engagé à vendre, dès qu’il a pris un rendez-vous pour signer le compromis ou la promesse. Sinon, si une visite a lieu entre temps, il ne sera pas en mesure de vendre.

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À propos de l'auteur Jean Claude MIRIBEL