Bon de visite : quelle est sa valeur?
Le bon de visite a été inventé par la pratique, il n’est prévu par aucun texte.
Au début des années 1990, la Cour de cassation, dans plusieurs arrêts, a clairement indiqué que les éventuelles clauses pénales du bon de visite étaient inopérantes, et qu’il ne permettait pas de se retourner contre l’acquéreur, non signataire du mandat. Beaucoup d’agences en ont alors conclu, à tort, que le bon de visite n’avait aucune valeur : elles ont cessé de l’utiliser, permettant ainsi à de nombreux clients indélicats de se soustraire au paiement des honoraires.
Raisonnement de la Cour : l’agence ne peut invoquer la responsabilité contractuelle contre un acquéreur, par définition non signataire du mandat, seul contrat valable dans le cadre de la loi Hoguet ; et accepter de le condamner sur la base de la responsabilité délictuelle reviendrait à accorder une rémunération à l’agence en dehors des prescriptions impératives de la loi Hoguet. C’est ce dernier point, pour le moins discutable, qui est remis en cause.
Car depuis, il y a eu l’arrêt du 9 mai 2008, validant l’action d’une agence contre des acquéreurs indélicats, qui avaient donné une fausse identité. Après une très longue bataille judiciaire (17 ans), la Cour a validé l’action de l’agence contre les acquéreurs.
Cet arrêt, dans une certaine mesure, ouvrait la porte à la reconnaissance du bon de visite non plus seulement comme moyen de preuve que l’on a présenté le bien à telle ou telle personne, mais comme engagement de l’acquéreur de ne pas traiter directement avec le vendeur.
En voici une confirmation :
“… et ils (les acquéreurs) ont en outre manqué gravement à leur obligation de loyauté à l’égard de cet agent immobilier puisque, dans le bon de visite signé au profit de ce dernier, ils s’étaient interdits de traiter l’acquisition du bien appartenant aux époux N en dehors de l’intervention de l’agence, même au delà de la durée de validité du mandat et s’étaient obligés à aviser les vendeurs de ce qu’ils s’étaient présentés par l’entremise de cette agence.”
(Cour d’appel de Toulouse, 3ème chambre, section 1, arrêt n° 58 du 1er février 2011, n° RG 09/04422)
Dans cette affaire la Cour rappelle :
“même s’il n’est pas débiteur de la commission due par le vendeur à son mandataire, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en relation avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit réparation à cet agent immobilier de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle nonobstant la possibilité pour celui-ci de recourir sur la fondement contractuel à l’encontre de son mandant”
Ce n’est que justice. En effet le plus souvent c’est à l’initiative des acquéreurs que les vendeurs se laissent tenter et traitent directement, en évinçant l’agence, au mépris du travail accompli et des engagements contractuels du mandat. Jusqu’à présent on ne pouvait se retourner que contre les vendeurs. Les agences pourront désormais assigner toutes les parties avec de bonnes chances de succès, en se prévalant du bon de visite qui garde toute sa valeur.
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J’ai un bien à la vente ce bien à étè visitè par une dame cette dame n’a pas signe de bon de visite, mais l’agence a fait signer son amis dans une liasse de papier (vente d’une maison de cet homme) le bon de visite a étè glisse pour que cet homme le signe sans preter attention .Jai fait affaire avec cette dame es ce que je doit la commission à l’agence
Nano,
Votre histoire est digne d’un polar…
Sur le plan légal : l’homme est-il lié à la dame, à savoir :
Sont-ils mariés ou pacsés ?
Sont-ils tous les 2 acheteurs de votre maison ?
Le bon de visite mentionne-t-il la présence de Mr et de Mme ?
Si vous répondez oui à une des trois questions, il faudra payer la commission…
Vous êtes encore tombé sur quelqu’un qui signe sans preter attention… Si j’avais glissé une reconnaissance de dette à chaque fois que j’ai entendu cela, je serai riche aujourd’hui…
Bonjour,
En fait vous connaissez la réponse : cette personne vous a été présentée par l’agence, la commission est due.
Votre véritable interrogation est : puis-je échapper au paiement de cette commission ? Peut-être, si l’agence ne peut pas prouver que cette personne à visité avec elle. Mais ne vous fiez pas à la seule absence du bon de visite.
Bonsoir JCM,
Cet après-midi, nous avons visité, avec mon épouse et en compagnie du vendeur d’une agence immobilière que j’appellerai X, un appartement qui est affiché dans celle-ci à 61.500€ FAI, prix qui, selon ses dires, a fait l’objet d’une baisse le 19 Mars dernier. En rentrant à mon domicile, je suis tombé par hasard sur une annonce publiée sur le Bon Coin par une agence concurrente, de la même ville, que j’appellerai Y, à un prix de vente de 59.700€ FAI.J’ai signé un bon de visite avec la 1ère agence. Mes questions sont les suivantes: puis-je négocier directement avec l’agence Y sans forcément prévenir l’agence X? Puis-je demander à l’agence X de s’aligner au minimum sur le montant de l’agence Y en me servant du prix de l’agence Y? Suis-je, malgré tout, contraint de passer par la 1ère agence dans le cas où la négociation n’aboutirait pas?
Je ne souhaite pas court-circuiter l’agence X mais je ne veut pas, non plus, payer le prix fort et je ne contacterai pas non plus directement le vendeur.
Vous ne m’empêcherez pas de penser qu’il y a des agences qui se “gavent” plus que d’autres, non?
Je compte sur votre aide et votre réponse que j’espère rapide. Merci d’avance.
Cordialement
Imprimez la fiche avec le prix inférieur, allez voir la première agence avec cette “preuve”. Ils feront en sorte de s’aligner et auront un argument vis a vis du vendeur pour négocier. Tricher ne sert a rien il faut apporter le document et c’est certain qu’ils s’aligneront
Sur le principe qu’une agence se gave, lorsque quelle paye le loyer, la rcp, la garantie, les charges diverses, l’ IS, la tva, … Si elle ne fait pas 3 ventes dans le mois il ne reste rien et le gérant ne se paye pas. Cette elles ne sont pas toute au meme tarif mais peut etre est-ce le vendeur qui a baisse le prix avec la seconde agence et n’en a pas informer la première. !!! Cela arrive et c’est pour cela que d’apporter le document fera que si les honoraires de l’agence sont plus élevés elle s’alignera et si le vendeur a oublié d’informer de la baisse la première agence elle aura un argument pour négocier auprès du vendeur.
Bonsoir,
Je suis une novice mais je me retrouve dans la cas suivant,espérant votre soutient.
Je souhaite acquérir un salon de coiffure.Il a été signé un bon de visite avec un mandataire,qui me demande 5000 euros pour m’avoir….ouvert la porte du salon.Cela est exorbitant.
Ce salon est aussi a la disposition d’un autre agent immobilier qui l’a en portefeuille et les honoraires de ce dernier sont moitié moins cher.
Que puis-je faire pour passer outre le premier mandataire?Que puis-je évoquer pour casser ce bon de visite?
Par avance merci.
Bonjour,
Certes l’Agent vous a “seulement” ouvert la porte mais peut-être qu’il travaille depuis des mois sur cette affaire…
Vous n’avez en fait pas à vous préoccuper du montant de la commission, faites une proposition à cet agent honoraires inclus, au prix que vous considérez comme raisonnable, à lui de voir ensuite avec le propriétaire et d’ajuster ses honoraires éventuellement.
Bonjour,
j’ai bien lu toutes les interventions des uns et des autres et je me trouve un peu perdue par tous vos commentaires. Avant de vous exposer mon cas, je souhaiterai que ne soit remise en cause ni l’honnêteté des acheteurs, ni des vendeurs, ni des agents immobiliers.
J’ai visité plusieurs biens avec une négociatrice sans jamais signer de bons de visite. Je me suis déplacée à de nombreuses reprises (250 kms) pour visiter les biens que cette personne m’indiquait.
J’ai eu un coup de cœur pour l’un d’entre eux.
J’ai fait une première offre d’achat par mail à l’agence.
Offre refusée.
J’ai fait une offre supérieure par mail à l’agence.
L’agence m’informe qu’une offre supérieure à la mienne a été faite et que les propriétaires l’ont acceptée.
Je considère donc l’affaire comme perdue et je continue mes recherches (d’autres agences, des particuliers ….)
La négociatrice revient de congé et me signale un bien. Là, par inadvertance sans doute, elle me conte qu’elle va faire visiter la maison pour laquelle j’avais fait une offre !! Je réponds par mail que je suis étonnée qu’elle la fasse visiter et que si les acheteurs se sont rétractés, mon offre tient toujours. Depuis, pas de réponse. Sur les photos que j’avais prises de la maison, il y avait le N° de téléphone des propriétaires. je les ai donc appelés pour faire une offre. Ils m’ont fait une contre-proposition. Avant de l’accepter, j’aimerai faire le point sur les droits et devoirs de chacun.
Ai-je le droit de passer en direct par les propriétaires (je n’ai pas signé de bon de visite)
Les propriétaires ont-ils le droit de me la vendre ?
L’agent immobilier a t-il le droit de ne pas mentionner les offres d’achat ?
je vous remercie de votre attention.
Cordialement
“Ai-je le droit de passer en direct par les propriétaires (je n’ai pas signé de bon de visite)”
La réponse n’est pas aussi évidente qu’il n’y paraît. Il y a une preuve que vous êtes passée par l’agence (mails). Vous n’avez certes pas signé d’engagement. Il y a très peu de chances que vous puissiez être inquiétée surtout compte tenu du contexte (affaire vendue entre temps…).
“Les propriétaires ont-ils le droit de me la vendre ?”
Oui, clairement. Le propriétaire est libre de disposer de son bien. Peut-être pourraient ils être redevables de dommages-intérêts à l’agence. Leur avez vous signalé que vous aviez visité avec l’agence ?
“L’agent immobilier a t-il le droit de ne pas mentionner les offres d’achat ?”
De ne pas les transmettre au propriétaire vous voulez dire ? Sous réserve de l’appréciation des tribunaux, non. Un agent immobilier qui reçoit une offre commet à mon sens une faute en ne la tranmettant pas au propriétaire, quel que soit son montant.