Bon de visite : quelle est sa valeur?
Le bon de visite a été inventé par la pratique, il n’est prévu par aucun texte.
Au début des années 1990, la Cour de cassation, dans plusieurs arrêts, a clairement indiqué que les éventuelles clauses pénales du bon de visite étaient inopérantes, et qu’il ne permettait pas de se retourner contre l’acquéreur, non signataire du mandat. Beaucoup d’agences en ont alors conclu, à tort, que le bon de visite n’avait aucune valeur : elles ont cessé de l’utiliser, permettant ainsi à de nombreux clients indélicats de se soustraire au paiement des honoraires.
Raisonnement de la Cour : l’agence ne peut invoquer la responsabilité contractuelle contre un acquéreur, par définition non signataire du mandat, seul contrat valable dans le cadre de la loi Hoguet ; et accepter de le condamner sur la base de la responsabilité délictuelle reviendrait à accorder une rémunération à l’agence en dehors des prescriptions impératives de la loi Hoguet. C’est ce dernier point, pour le moins discutable, qui est remis en cause.
Car depuis, il y a eu l’arrêt du 9 mai 2008, validant l’action d’une agence contre des acquéreurs indélicats, qui avaient donné une fausse identité. Après une très longue bataille judiciaire (17 ans), la Cour a validé l’action de l’agence contre les acquéreurs.
Cet arrêt, dans une certaine mesure, ouvrait la porte à la reconnaissance du bon de visite non plus seulement comme moyen de preuve que l’on a présenté le bien à telle ou telle personne, mais comme engagement de l’acquéreur de ne pas traiter directement avec le vendeur.
En voici une confirmation :
“… et ils (les acquéreurs) ont en outre manqué gravement à leur obligation de loyauté à l’égard de cet agent immobilier puisque, dans le bon de visite signé au profit de ce dernier, ils s’étaient interdits de traiter l’acquisition du bien appartenant aux époux N en dehors de l’intervention de l’agence, même au delà de la durée de validité du mandat et s’étaient obligés à aviser les vendeurs de ce qu’ils s’étaient présentés par l’entremise de cette agence.”
(Cour d’appel de Toulouse, 3ème chambre, section 1, arrêt n° 58 du 1er février 2011, n° RG 09/04422)
Dans cette affaire la Cour rappelle :
“même s’il n’est pas débiteur de la commission due par le vendeur à son mandataire, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en relation avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit réparation à cet agent immobilier de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle nonobstant la possibilité pour celui-ci de recourir sur la fondement contractuel à l’encontre de son mandant”
Ce n’est que justice. En effet le plus souvent c’est à l’initiative des acquéreurs que les vendeurs se laissent tenter et traitent directement, en évinçant l’agence, au mépris du travail accompli et des engagements contractuels du mandat. Jusqu’à présent on ne pouvait se retourner que contre les vendeurs. Les agences pourront désormais assigner toutes les parties avec de bonnes chances de succès, en se prévalant du bon de visite qui garde toute sa valeur.
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Nicolas,
Si le propriétaire est prêt à vous confirmer par écrit n’avoir pas eu ce courrier avant la fin du délai visé, et que l’agence n’a aucun justificatif prouvant l’inverse, vous pouvez sans crainte faire affaire avec le propriétaire.
Si le bon de visite octroit des droits, il pose également des devoirs. Si l’agence n’a pas transmis une offre à son client, elle n’a pas remplie sa part du contrat, et c’est donc d’elle-même disqualifée.
C’est une démarche courante pour “préserver” quelques % de leur comm. A ce jeu cette agence risque de la perdre totalement…
Attention je répète, vous devrez prouver que le propriétaire n’a pas été informé en temps et en heure, par un écrit de sa part et vérifier qu’il n’y ai pas un email ou un courrier suivi ou recommandé envoyé dans les temps par l’agence.
Il serait judicieux de jeter un oeil au mandat… Il y a de fortes chances que l’agence, agissant ainsi, ne respecte pas les clauses de ce dernier. Le rendant ainsi caduque. Pas de mandat, pas de bons de visite, pas de comm. Une agence n’a pas le droit de faire visiter sans mandat.
Au pire si vous ne pouvez pas le prouver, rien ne vous empêche de passer par une autre agence, plus honnête, et avec une affaire quasiment déjà faite, négocier leur commission…
Cdlt,
Laurent
Bonsoir Laurent
Vous n’avez pas lu le début de ce topic pour sortir une telle conn****
Bonjour,
Je suis perdue avec tout cela. Voici ma situation :
J’ai visité un appartement avec une agence il y a un mois. Étant au début de mes recherches je n’ai pas donné suite. J’ai tout de même signé un document intitulé “reconnaissance d’indications et de visites” stipulant que je ne dois pas traiter avec d’autres agences.
Le document m’est sorti de la tête et sincèrement je ne l’avais pas lu. 1 mois plus tard après de nombreuses visites agencés et banques cet appartement est le mieux de tous. Je constate sur le bon coin qu’il est toujours en vente dans 5 agences. N’ayant pas aimé la première agence car il n’avait pas été franc sur le dégât des eaux de cet appartement j’ai donc contacté une autre agence pour le visiter. Il s’avère après visite que l’agence est bien, l’agent agréable et franc. J’ai donc envie de traiter avec ce 2 eme agent. Puis je le faire sans risque de poursuite ?
Certains disent que le papier n’a aucune valeur d’autre si, je suis donc perdue.
Merci d’avance de votre réponse
Audrey,
Votre cas de figure est le cas classique où, si ce le plan légal, rien n’est à redire, sur le plan de la raison et de la logique, le débat est fondé.
Si selon la loi vous êtes tenue de négocier avec la première agence, la juriprudence vous donne également raison d’aller voir ailleurs.
Je m’explique : la loi vous demande d’honorer l’engagement que vous avez pris avec la première agence. Mais, à plusieurs reprises, des décisions de justice ont été rendu en faveur d’un particulier qui a fait le choix de changer d’agence pour “convenance personnelle”, en reconnaissant le fait qu’il ne peut y avoir obligation de travail avec une personne physique ou morale (agence) si la confiance n’est pas instaurée.
J’ai envie de vous dire, vous ne risquez pas plus que d’avoir à vous justifier si, effectivement, il ne s’agit que de convenances personnelles.
Dans ce cas, veillez à ce que le prix d’achat total ne soit pas ou peu différent. Si le prix est strictement le même, il est fort probable qu’aucune conséquence ne soit requise. Si la différence est de l’ordre de 2%-3%, une tolérance devrai être accordée et les charges rejetées.
Au delà, une cour de justice pourrait mettre en avant la “raison économique”, le gain réalisé, comme élément de décision.
Audrey,
Veuillez ne pas tenir compte (entièrement) de mon précédent message… C’est en me relisant que je constate le fait le plus important :
Si le bon de visite vous interdit d’aller négocie le prix directement avec le particulier. La loi est de votre coté si vous négociez avec une autre agence.
Il y a effectivement un droit fondemental en France, c’est la libre concurrence. Attention, celle ci n’est valable que si l’agence B, A aussi d’ailleurs, a un mandat en règle au moment de la signature du compromis.
Si l’agence B a été mandaté, vous avez la voie libre.
A Lionel
Bonjour
Votre réponse donne l’étrange sensation que vous n’avez pas lu le titre du blog ni les explications de celui ci …
d’autre part vous omettez un fait essentiel : même si l’acheteur est généralement peu inquiété, c’est le vendeur qui a tout à craindre car lui a 99 % de chances d’être condamné à verser des dommages et intérêts .
et voici pour vous convaincre
http://www.jurisprudentes.net/Agence-immobiliere-B-moins-chere.html
cordialement
kasom,
Je suis ce blog, auquel je suis abonné, depuis un petit moment effectivement. Mais vous, chez kasom, suivez vous, au quotidien, les tenants et aboutissants des décisions de justice rendues ? Les maitrisez vous ?
Je l’ai déjà répété, le blog de JCM est un discours à charge, pas forcément totalement “neutre” et encore moins objectif.
Je suis plus dans la modération, et dans les textes… Je ne suis pas agent immobilier et pas intéressé, ni de près ni de loin.
Maintenant mon point de vue est proche de celui des décisions rendues, à savoir : si un particulier fait des démarches auprès d’une agence, pour finalement s’arranger en douce avec le particulier, j’estime qu’il est 100% responsable. La justice le plus souvent aussi.
Un particulier qui va voir une agence A, pour signer avec une agence B dont les honoraires sont de 50% moindre, c’est la loi du marché. Je ne trouve, et vous ne trouverez aucune qui remet en cause la libre concurrence…
Cher kasom, je doute que vous ne comprennez le pourvoi que vous citez… Car vous citez une source qui n’est pas complète et vous en extrapolez les aboutissants…
La Cour de cassation d’Aix, n’a pas condamné les acheteurs, ni meme le vendeur. Elle a censuré l’adjonction de la cour d’appel, qui de par sa décision, a crée une juriprudence qui voulait que si le prix de vente est différent de celui énoncé sur le mandat, la clause pénale ne pouvait être excercé. Sous entendu, que l’affaire était différente.
La Cour de Cassation d’Aix a donc simplement censuré le fait qu’un prix différent pouvait rendre un mandat inefficace.
De là a remettre en cause des textes sur la libre concurrence date de 1986, c’est vraiment tenir un discours pro-agence, qui est ici proche du discours de “concurrence déloyale”.
RE
je ne discute pas le fait que l’acheteur n’a pas grand chose à craindre ( sauf en cas de fraude avérée ), je répète simplement que celui qui a le plus à craindre est le vendeur , en fonction bien sûr de la rédaction de son mandat si celui comporte une clause pénale ou non
certes je n’ai certainement pas votre maitrise du droit, je ne suis qu’un petit agent immobilier ,
néanmoins , je me fie à cet avocat , avec qui j’ai souvent échangé , et voilà sa dernière intervention à ce propos
http://www.jurisprudentes.net/Agent-immobilier-evince-les-termes.html
je ne conteste pas le fait que les agences puissent avoir des honoraires différents, je ne conteste pas la libre concurrence, je conteste le fait pour un acheteur de s’engager vis à vis d’une agence et de tout faire ensuite pour faire sauter ses honoraires
le bon de visite va de plus en plus disparaitre au profit de mandat de recherche , qui simplifie et clarifie beaucoup plus les choses…
cordialement
Mouais,
c’est passer du coq à l’ane… Le problème c’est que la profession devrai avant tout faire le menage dans ses rangs.
Je ne suis pas agent, mais je ne les méprisent pas, vous le verrez en reprenant mes propos. Je suis là toutefois pour modérer les ardeurs de certains 😉
Je suis le premier présent pour prendre la défense d’un agent écarté de ses droits par un particulier voulait en économiser au maximum, mais par contre profiter du travail de recherche et de mise en avant d’un bien.
Maintenant, un particulier qui change de cremerie, cela n’a rien d’interdit. Aucun texte, aucune décision a ce jour n’a remis en question ce bien fondé, je pourrai vous citer bien plus que 2 arrêtés de cassation qui donne raison dans de tels cas aux acheteurs sans pour autant sanctionner le vendeur… Et comme l’on dit dans le métier, une juriprudence n’a de crédit que si 2 arretes de cassation vont dans le meme sens…
Pour le mandat de recherche… Lafourmi essai tant bien que mal, en détournant la notion de “questionnaire”, de se protéger sur le plan légal en “recréant” la notion de mandat de recherche…
Je ne pense pas que les juges apprécieront 😉 Le nom changera, les problèmes non… Si ces bons, mandats étaient “tellement” une solution pour survivre pour les agences, les tribunaux seraient surchargés de saisies en la matière. Or il y a très peu de saisies dans ce domaine.
Pourquoi ne pas faire comme toute entreprise qui se respecte. Etre garant d’une qualité de service qui fait de votre entreprise un partenaire de confiance dans l’achat et la vente d’un bien… Combien ai-je pu voir d’agents déagréable et surtout désintéressé lors d’une visite… Nul n’a envie de bosser avec ce genre de personne…
Cher kasom, je vous souhaite par contre d’être ce type d’agent qui s’implique, s’interresse tant au vendeur qu’à l’acheteur, et surtout qui est à l’écoute et à la disposition de ses clients. Car celui là mérite ses honoraires.