Affichage des honoraires en publicité…

Honoraires - charge vendeur et acquéreur
Honoraires - charge vendeur et acquéreur

…depuis l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière.

 

Expliquons les choses simplement avec un exemple.

Soit une maison qui a une valeur marchande de 300 000 €.

On peut prendre ce bien à la vente, avec des honoraires charge vendeur ou charge acquéreur, de 5% du prix “de vente” ou “incluant les honoraires” si charge acquéreur (attention à la rédaction du tarif d’honoraires !).

 

affichage honoraires publicité immobilier
affichage des honoraires – immobilier

 

 

I – Honoraires charge vendeur.

Sur le mandat, le prix de vente sera de 300 000 €. Il sera précisé “honoraires à la charge du vendeur” 15 000 €, mais non “honoraires inclus”.

En publicité également : 300 000 €, en précisant “honoraires charge vendeur”. La mention “FAI” est à proscrire.

Honoraires - charge vendeur et acquéreur - immobilier
Honoraires – charge vendeur – immobilier

 

 

II – Honoraires charge acquéreur.

Sur le mandat, le prix de vente sera de 285 000 €. Il sera précisé “honoraires à la charge de l’acquéreur, 15 000 €”.

En publicité il faudra indiquer :

300 000 €  honoraires inclus, 285 000 € hors honoraires, honoraires 5,3 %

Le pourcentage d’honoraires à afficher se calcule en effet sur le prix, non sur le prix plus les honoraires, c’est pourquoi on a un peu plus de 5 % au final !

Honoraires - charge vendeur et acquéreur
Honoraires – charge acquéreur – immobilier

 

Pourquoi tant d’incompréhension autour de cet arrêté ?

Parce qu’il est très mal rédigé. Le but du rédacteur était d’empêcher l’usage de la mention “FAI” ou “honoraires inclus” lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur. Et surtout d’empêcher le “basculement” des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur, à l’acquéreur.

La phrase ” Le prix de vente ne peut en aucun cas inclure la part des honoraires à la charge du vendeur ;” qui poursuit cet objectif est très maladroite et a conduit une bonne partie de la profession à s’interroger sur son sens. Eh bien elle n’en a aucun, ou plutôt elle contient un contresens, puisque de toute façon il n’y a pas d’honoraires dans un prix, quand ils sont charge vendeur. L’acquéreur n’achète pas des honoraires, mais une maison.

honoraires publicité immobilier
Loi – immobilier

Une DDCCRF précise :

“L’objectif de cette mention est d’endiguer le phénomène de basculement des honoraires constaté depuis l’entrée en vigueur de l’article 6-1 de la loi Hoguet. Ainsi, dès le stade de l’annonce, le professionnel s’engage sur les modalités de répartition de ses honoraires telles que prévues dans le mandat de vente.”

Et d’expliquer ensuite que les honoraires peuvent rester économiquement dans le prix mais pas juridiquement. Encore heureux qu’on n’interdise pas au vendeur de prélever sur le prix de vente pour payer l’agence !

Il aurait mieux valu écrire par exemple :”Lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur, toute mention tendant à laisser croire que le prix de vente contient des honoraires est à proscrire”. Conformément à la position de la Cour de cassation pour qui la mention FAI ou “honoraires inclus” signifie que les honoraires sont “nécessairement” à la charge de l’acquéreur : il ne peut donc y avoir d'”honoraires inclus” à la charge du vendeur.

La mention “Le prix de vente du bien objet de la publicité. Le cas échéant, ce prix comprend obligatoirement la part des honoraires du professionnel à la charge de l’acquéreur” est également très maladroite. Soit le prix est un prix de vente et il ne contient pas d’honoraires, soit il contient les honoraires et il s’agit alors d’un prix “total à payer” par exemple, pas d’un prix “de vente”.

Bref la rédaction de cet arrêté a été bâclée.

arrêté immobilier
Nouvel arrêté – immobilier

 

 

Mais ce n’est pas tout…

Le prix de vente du bien doit désormais systématiquement figurer sur l’annonce. La DDCCRF précise :

“Seuls les biens de prestige pourront, selon les circonstances locales, continuer à bénéficier d’une tolérance administrative et afficher une mention du type « prix : nous consulter ». En effet, il est possible de considérer que les consommateurs auxquels sont destinés de tels biens sont suffisamment avertis, voire susceptibles d’être eux-mêmes assistés par des professionnels.” Les riches seraient plus intelligents que les pauvres ?

Eh bien voici de quoi nous mettre dans une insécurité juridique totale. A partir de quel prix pourra-t-on considérer qu’on est dans la “tolérance administrative” ? N’aurait-il pas été plus simple de fixer un seuil ???

Il y a donc deux catégories de consommateurs, ceux qui ont moins d’argent qu’il faut protéger, et les “nantis” qui n’auront pas droit à toutes les informations ?

Et une publicité passée par un propriétaire particulier n’a pas d’obligation de mentionner le prix : les clients des particuliers sont-ils eux aussi plus aguerris qu’ils n’aient pas besoin de toutes les mentions obligatoires ?

 

En cas de procès sur ce point, qui aura raison ?

La “tolérance” de la DDCCRF, ou le texte de l’arrêté ?

Et quid de la concurrence déloyale entre les agences qui profiteront de ce “flou” et celles qui, respectueuses de la légalité, s’en abstiendront ?

Rappelons que la déloyauté du comportement résulte du simple non-respect de la réglementation (cf Cass. Com. avril 1997, Bull. Civ IV n°87). L’existence d’un préjudice s’infère nécessairement des actes déloyaux (Cass. Com. 9 février 1993, Bull. Civ IV n°4 ; Cass. Com. 9 octobre 2001 n°99-16512 ; Cass. Com. 27 mai 2008, n°07-14422).

De beaux procès en perspective !

 

 

Devenir Franchisé ou agent commercial Cimm immobilier : Jean-Gabriel ORDAN, 07 76 00 16 58

 

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40 Commentaires

  1. Je relis ton article Jean-Claude avec lequel je suis totalement en phase à l’exception de deux remarques :
    1) la mention “honoraires à charge vendeur” me semble imprécise, et comme l’indique la DGCCRF par la voix de sa Directrice , la bonne mention est celle-ci “Les honoraires seront intégralement à charge du vendeur” … l’emploi du futur “seront” montre qu’ils ne sont pas dans le prix (alors qu’ils le sont puisque la fiscalité de la commission n’absolument pas changé avec cet arrêté du 10 janvier 2017
    Mais je conçois que nous sommes dans un détail, mais comme on dit, le diable se cache dans les détails…

    2) Plus problématique à mes yeux c’est lorsque tu dis que “le net vendeur” est une fiction….
    Et du coup, je ne suis pas d’accord avec ton calcul d’honoraires, dans la mesure où cet arrêté précise, notamment quand les honoraires sont à charge de l’acquéreur, que l’assiette de calcul est le prix “hors honoraires”
    En admettant que la politique commerciale soit de dire que les mandats sont à charge vendeur, tu peux dans certains cas sécuriser tes affaires avec des honoraires à charge acquéreur (le vendeur est une personne morale, le vendeur a des dettes surtout quand ces dettes sont à l’égard du Syndic… etc…etc…)
    Parce que cela reviendrait à devoir publier au moins deux grilles d’honoraires : une lorsque les honoraires sont à charge du vendeur, et une autre lorsque les honoraires sont à charge de l’acquéreur…
    Sachant qu’il est possible (je préconise cela depuis au moins 15 ans !) d’établir un mandat avec des honoraires partagés
    Aussi si le prix hors honoraires est de 100 000 € et 6% d’honoraires, le prix honoraires inclus est bien de 106 000 €
    On détaillera dans les publicités si les honoraires sont à charge acquéreur, et on indiquera seulement 106 000 €

    Ceci étant, ton interprétation de calculer les honoraires sur le prix de vente se tient lorsque les honoraires sont à charge vendeur mais cela a des conséquences sur ta grille si les honoraires sont à charge acquéreur

    Amitiés,
    Jean Michel

    • L’arrêté ne concerne que l’affichage des honoraires en publicité, pas le calcul des honoraires. Il est possible d’avoir un tarif en pourcentage du prix de présentation du bien (et donc du prix plus honoraires lorsque ceux-ci sont charge acquéreur), ce qui donne le même résultat que les honoraires soient à la charge du vendeur ou de l’acquéreur.
      Donc avec un tarif à 5 % du prix de présentation du bien on obtient exactement les résultats indiqués dans l’article, et ce n’est que justice puisqu’ainsi le montant des honoraires sera le même charge vendeur ou acquéreur.

  2. Ce qui me gêne dans ce mode de calcul, c’est que le bien a 2 prix. Un qui est la valeur marchande du bien, et l’autre la valeur marchande du bien majorée avec tout ça que cela implique. Un acquéreur aura alors le choix de privilégier les annonces entre particuliers, très certainement pour des questions financières ou passer par le professionnel en sachant qu’il va payer une intervention, même si les honoraires sont à la charge vendeur, c’est quand même lui qui les débourse pour transiter par le vendeur avant qu’ils nous soient rétrocédés. (pour faire simple).
    Ceci serait un bon calcul si, comme cela se passe ailleurs, seuls des professionnels pouvaient s’occuper de transactions immobilières.
    Mais dans le cas présent… cela ne va permettre qu’à dénigrer les métiers liés à la transaction immobilière.

    • Bonjour Dominique,
      Dans mon exemple il n’y a qu’un prix, celui de la valeur marchande, soit 300 000 €. Statistiquement un bien finit par se vendre à sa valeur marchande, qu’il soit vendu par un particulier ou par une agence.

    • Jean-Michel confond en fait calcul du pourcentage d’honoraires pour la publicité, et tarif d’honoraires, voir ma réponse ci-dessus.

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