DPE et concurrence

Agences ou particuliers, ceux qui ne mettent pas le DPE sur leurs publicités ne respectent pas la loi.

La conséquence pour les agences qui respectent la loi est une concurrence déloyale, puisqu’ils se mettent en situation de vendre des affaires que ceux qui la respectent ne peuvent vendre.
C’est ainsi que chez Cimm immobilier, nous sommes régulièrement interpellés par des agences qui se plaignent de se faire vendre des affaires “sous le nez” par des confrères qui, ayant un mandat sur le même bien, le diffusent sans DPE sur le net.

A partir de là, soit on se laisse faire, on tend l’autre joue et on perd des ventes.
Soit on se passe également du DPE, mais c’est illégal et le client acquéreur n’a pas l’information à laquelle il a droit.
Soit on ne se laisse pas faire.

Ne pas se laisser faire ? Il y a a priori trois possibilités.

• Faire du préventif, passer un appel confraternel aux confrères qui exagèrent vraiment (plus de 50 % des publicités sans DPE, avec en général la mention NC) : c’est en général bien perçu. Les excuses habituelles sont “Les propriétaires ne veulent pas les faire ; oui mais maintenant on les a…). Mais parfois on se fait insulter, jusqu’aux menaces de mort non voilées (“réservez votre place au cimetière, on sait où vous trouver, on va s’occuper de vous personnellement…”).

Et ça ne suffit pas toujours.

• Reste la voie judiciaire. Nous n’hésitons pas à attaquer les concurrents qui passent en publicité un bien sans DPE et le vendent, alors que nous détenons également le mandat et nous abstenons de toute publicité.Sur le fondement des articles 1382 et 1383 du Code civil, le Tribunal pourra constater l’accomplissement d’actes positifs et caractérisés, constitutifs de concurrence déloyale ; il en est ainsi lorsqu’il est constaté par exemple qu’un agent immobilier ne respecte pas la règlementation en vigueur et créé ainsi une distorsion de concurrence.
  La Cour d’Appel de Paris a pu ainsi retenir (5ème Chambre section A, 30 mai 2007) :
  “En méconnaissant ainsi directement la législation applicable à l’exercice de l’activité d’agent immobilier et en particulier à la nécessité préalable de bénéficier de la carte sus mentionnée, la Société appelante a nécessairement porté atteinte au jeu normal de la concurrence, lequel est précisément de permettre à la loi du marché de s’exercer dans le cadre de dispositions législatives et réglementaires l’organisant.”

  Il y a l’action civile, et également pénale : défaut d’une mention légale liée à la qualité substantielle d’un bien (art. L 211-1 et suivants du Code de la consommation).

• C’est également le rôle des DDPP (ex DDCCRF) de veiller à ce que la concurrence ne soit pas déloyale, et de prendre des sanctions.

S’agissant des particuliers qui vendent en direct, il est navrant que très peu respectent la loi. Il est vrai qu’il serait difficile de tous les sanctionner… La solution serait sans doute de contraindre les supports, journaux ou sites internet, à n’accepter que des annonces avec le DPE, mais ce n’est pas le cas actuellement.

Voici un courrier type qui résume la situation :

“Madame, Monsieur,

Je vous écris suite à ………. qui a remarqué que vous passiez de nombreuses publicités sans indiquer le DPE.

Cette mention est pourtant obligatoire, selon le Code de la construction et de l’habitation :
« Article L134-4-3
A compter du 1er janvier 2011, en cas de vente ou de location d’un bien immobilier, le classement du bien au regard de sa performance énergétique est mentionné dans les annonces relatives à la vente ou la location, selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat. »

Le décret a été publié le 28 décembre 2010, et vise toutes formes d’annonces.

S’agissant de l’omission d’une caractéristique essentielle des biens immobiliers proposés à la vente, vous êtes également en infraction avec les articles L 121-1 et suivants du Code de la consommation :

« Article L121-1
Une pratique commerciale est trompeuse si elle est commise dans l’une des circonstances suivantes :
1° Lorsqu’elle crée une confusion avec un autre bien ou service, une marque, un nom commercial, ou un autre signe distinctif d’un concurrent ;
2° Lorsqu’elle repose sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur et portant sur l’un ou plusieurs des éléments suivants :
a) L’existence, la disponibilité ou la nature du bien ou du service ;
b) Les caractéristiques essentielles du bien ou du service, à savoir : ses qualités substantielles, sa composition, ses accessoires, son origine, sa quantité, son mode et sa date de fabrication, les conditions de son utilisation et son aptitude à l’usage, ses propriétés et les résultats attendus de son utilisation, (…)

De plus, sur le fondement des articles 1382 et 1383 du Code civil, l’absence de cette mention constitue un acte positif et caractérisé de concurrence déloyale, pouvant donner lieu à l’attribution de dommages-intérêts. En publiant des annonces sans DPE, vous vous mettez en situation de pouvoir vendre des biens que vos concurrents, qui respectent la législation, ne peuvent vendre.

La déloyauté du comportement résulte en effet du simple non-respect de la réglementation (cf Cass. Com. avril 1997, Bull. Civ IV n°87). L’existence d’un préjudice s’infère nécessairement des actes déloyaux (Cass. Com. 9 février 1993, Bull. Civ IV n°4 ; Cass. Com. 9 octobre 2001 n°99-16512 ; Cass. Com. 27 mai 2008, n°07-14422).

Cette situation est extrêmement pénalisante pour le consommateur, qui ne bénéficie pas des informations prévues par la loi ; elle nuit fortement à l’image de la profession, ainsi qu’aux intérêts de vos concurrents. Je vous remercie donc de bien vouloir veiller à l’avenir au respect de la réglementation.
A défaut nous n’hésiterions pas à prendre les mesures qui s’imposeraient.
Espérant ne pas avoir à en arriver à cette extrémité, je vous prie d’agréer, etc…”

L’absence de DPE dans les annonces de certains professionnels crée une forte distorsion de concurrence !

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À propos de l'auteur Jean Claude MIRIBEL