Le bail de courte durée

profession immobilière bail

Le bail de courte durée, dit aussi bail dérogatoire, peut être utilisé comme bail “à l’essai” avant de conclure un bail soumis à la législation sur les baux commerciaux, ou encore pour louer un local en attendant de trouver un preneur susceptible de payer un droit d’entrée.

Il se caractérise par sa durée, par les conditions à respecter en fin de bail pour échapper au statut impératif des baux commerciaux, et par l’obligation d’établir un état des lieux.

Il est soumis à l’article L 145-5 du Code de commerce et aux dispositions supplétives du Code civil.

Il ne faut pas le confondre avec le bail précaire (convention d’occupation précaire).

Durée du bail de courte durée

La durée totale du bail ou des baux successifs ne doit pas être supérieure à trois ans. Les parties ne peuvent pas conclure ensuite un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Ces trois années peuvent faire l’objet d’un seul bail, avec ou sans possibilité de le dénoncer à tout moment ou à certaines dates, ou de plusieurs baux, avec ou sans renouvellement.

Fin du bail de courte durée

Si à la fin des trois ans, et au plus tard à l’issue d’un mois à compter de l’échéance, le locataire reste en place et est laissé en possession, le bail devient soumis au statut des baux commerciaux. Ce délai d’un mois permet aux parties de réagir afin d’écarter le statut si elles le souhaitent.

Un état des lieux est obligatoire

Un état des lieux d’entrée et de sortie est devenu obligatoire pour le bail de courte durée, sans qu’il soit prévu de sanction spécifique. Mais en cas d’absence d’état des lieux et de transformation en bail soumis au statut des baux commerciaux, il sera alors indispensable de le faire établir par huissier afin d’écarter la présomption de “bon état de réparations locatives” de l’article 1731 du Code civil.

Une rédaction délicate

Pour éviter tout risque de requalification, il conviendra que les parties renoncent expressément au statut des baux commerciaux et déclarent vouloir se soumettre aux dispositions de l’article L 145-5 du Code de commerce. Il faudra également porter une grande attention aux clauses dérogatoires, qui seraient écartées en cas d’application du statut ; il sera prudent également de prévoir une répartition des charges, même si elle n’est pas obligatoire.
En cas de requalification et de désaccord entre les parties sur le montant du loyer, celui-ci serait fixé à la valeur locative.
Code de commerce, nouvel article L145-5
Modifié par LOI n°2014-626 du 18 juin 2014 – art. 3

“Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s’il s’agit d’une location à caractère saisonnier.

Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l’avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

NOTA :Conformément à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, article 3, pour les baux conclus en application du premier alinéa de l’article L. 145-5 avant l’entrée en vigueur de la présente loi, les deux derniers alinéas du même article, dans leur rédaction résultant de la présente loi, s’appliquent à toute restitution d’un local dès lors qu’un état des lieux a été établi lors de la prise de possession.

L’article 21 de ladite loi précise que les dispositions de l’article L. 145-5 telles qu’elles résultent de l’article 3 de la loi n° 2014-626 sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.”

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