La convention d’occupation précaire, dite “bail précaire” a été légalisée en 2014
Le nouvel article L 145-5-1 du Code de commerce, instauré par la loi dite “Pinel” du 18 juin 2014, a défini la convention d’occupation précaire, dit aussi improprement “bail précaire“, en l’excluant du champ d’application des baux commerciaux : “N’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.”
Le régime juridique de cette convention relève donc essentiellement des stipulations contractuelles.
L’occupant pourra être contraint de quitter les lieux à tout moment si les circonstances se réalisent, contrairement au bail dérogatoire, dit “bail de courte durée“.
Exigence d’une cause légitime de précarité pour la conclusion d’un bail précaire
La cause de précarité doit être objective et ne pas dépendre de la volonté des parties. Un tel bail peut être conclu dans l’attente d’un projet d’urbanisme, de construction ou d’aménagement, d’une expropriation, voire d’une revente, y compris au locataire dans l’attente de son accord de financement par exemple.
La durée du “bail précaire” peut être déterminée ou indéterminée, il est possible de prévoir qu’il peut y être mis fin à tout moment par chacune des parties ; la redevance versée par le locataire doit être modique, en tout cas inférieure à la valeur locative réelle, pour compenser notamment l’absence de droit au renouvellement et d’indemnité d’éviction.
Requalification du bail précaire
Une convention d’occupation précaire n’est en soi pas un bail, mais elle peut être requalifiée en bail de courte durée ou en bail commercial s’il n’y a pas de motif légitime de précarité, si elle n’a été conclue que pour faire échec aux dispositions légales sur les baux commerciaux.
La Cour de cassation précise que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison “de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties”. Ces circonstances devront être clairement énoncées dans la “convention d’occupation précaire”‘ liant les parties, ainsi qu’une clause sans équivoque par laquelle elles renoncent au statut des baux commerciaux.
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