Parmi les projets actuels du gouvernement concernant la réglementation des agences immobilières, il est une mesure qui laisse pantois : « Mention obligatoire sur les publicités de la rémunération TTC de l’intermédiaire restant à la charge de chacune des parties ».
Il s’agit là d’une pure brimade qui n’apportera rien à qui que ce soit, et surtout pas à nos clients.
Pourquoi cette brimade ? Parce que les agents immobiliers ont la réputation d’être chers, trop chers par rapport au service rendu. Est-ce vrai ? Oui. Pourquoi ? Parce qu’ils n’ont le droit de se faire payer, ni de se faire rembourser quelque frais que ce soit, qu’en cas de conclusion d’une vente, et que les ventes conclues doivent payer les frais engagés pour celles qui ne le sont pas (cf. art. 6 loi Hoguet, et 73 du décret) . Or un agent immobilier, en moyenne, conclut une vente et demie sur dix mandats, dix biens à vendre dont il s’occupe.
Faisons un rapide calcul. Le « journal de l’agence » a estimé le coût de chaque mandat, pour un professionnel, à 940 € HT. Dix mandats reviennent donc à 9400 €. Il faut donc déjà facturer pour chaque vente 6266 € HT, soit 7500 € TTC, avant d’envisager de faire le moindre bénéfice.
Les agences se « gavent » ? Près de trois mille ont fermé en 2012 !
Les politiques veulent nous faire payer les effets pervers de la loi Hoguet, qu’ils nous ont eux-mêmes imposée il y a plus de quarante ans.
Quel est le but recherché ? Faire baisser les honoraires, bien sûr. Cette mesure sera-t-elle efficace ?
Bien évidemment non.
Parce qu’elle n’a, malgré les apparences, aucune pertinence pour l’acquéreur.
Les honoraires sont toujours payés par le vendeur, non par l’acquéreur. Bien sûr, la somme est prélevée sur les fonds versés par l’acquéreur, et bien souvent ils sont mis techniquement à la charge de l’acquéreur. Mais l’acquéreur achète toujours au prix du marché, honoraires inclus ; il n’accepte pas de payer plus cher parce qu’il y a des honoraires d’agence, et il fait jouer la concurrence avec d’autres biens, vendus sans agence. Et ces honoraires sont déduits de ce qui revient au vendeur.
Quand un consommateur achète un yaourt dans un supermarché, son premier critère d’achat est le prix de vente, non la marge du distributeur. Et la loi nous impose déjà d’afficher le prix « honoraires inclus » (cf arrêté du 9 juin 1990).
Parce que d’autres facteurs font baisser les honoraires.
Il y a déjà une forte concurrence sur le montant des honoraires, avec le développement des réseaux de mandataires qui prétendent souvent être moins chers parce qu’ils ont moins de frais. Et surtout une énorme pression à la baisse par le vendeur lorsque l’acquéreur négocie le prix de vente, ce qui est actuellement le cas plus de neuf fois sur dix. De telle sorte que le montant moyen des honoraires de la profession se situe habituellement au final entre quatre et cinq pour cent, souvent beaucoup moins, bien loin des neuf ou dix qu’on nous reproche souvent… Pour mémoire rappelons que le barème imposé par décret avant 1987 commençait à 10 % !
Et parce que, nous l’avons vu, les honoraires de transaction ne peuvent plus baisser, ils sont « au taquet » à 7500 € !
Il est possible de réduire les honoraires :
Faire baisser substantiellement les honoraires, c’est possible. Il faut éviter le gaspillage, éviter que de nombreuses agences ne s’occupent d’une même affaire, avec peu de chances pour chacune de vendre, ce qui engendre une augmentation inutile des frais généraux, donc du tarif de la prestation. Il faut de la concurrence, mais en amont. Que chaque propriétaire, au lieu de mettre son bien dans de nombreuses agences, réfléchisse, compare les prestations qui lui sont proposées, le rapport qualité/prix, et ne confie au final son bien qu’à une ou deux agences soigneusement sélectionnées.
Comment faire ? Comment inciter le vendeur à faire cette sélection ?
Faire payer le vendeur pour chaque mise en vente :
Autoriser les agences à se faire rembourser certains frais, par exemple. Le vendeur sera ainsi dissuadé de donner dix ou quinze mandats. Il n’en donnera plus qu’un ou deux (voire pas du tout, d’ailleurs). Les agences ayant des frais remboursés sur chaque affaire, pourront pratiquer des honoraires beaucoup moins élevé en cas de conclusion de l’opération. Bien sûr il faudra poser des limites pour éviter les abus toujours possibles.
Interdire le « cumul des mandats » :
Autre possibilité, rendre le mandat exclusif obligatoire. Là encore, le vendeur sélectionnera l’agence qui lui paraîtra la plus apte à vendre son bien, et moyennant des honoraires acceptables. Si nous reprenons notre calcul ci-dessus, en considérant qu’une agence vend 80 % de ses mandats exclusifs, son prix de revient pour chaque mandat tomberait à 1175 € par affaire vendue, soit 1400 € TTC. Une facture divisée par près de cinq…
Des professionnels beaucoup plus professionnels et extrêmement moins chers, tout le monde y trouverait son compte.
Nos politiques auront-ils le courage de prendre des mesures vraiment efficaces, mais pas forcément très « vendeuses » à court terme pour le public ? L’avenir nous le dira.
PS le 17/6/13 : s’agissant dans le projet de loi “Duflot” d’une modification à la loi Hoguet, tous les autres professionnels intervenant dans les transactions immobilières (notaires, avocats…) n’y seraient pas soumis ! Cette discrimination est simplement intolérable. Et les clients voyant les honoraires affichés dans les annonces des agences immobilières et pas dans celles des notaires ou avocats, penseront que nous sommes les seuls à faire payer…
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
…Tout est une question de respect, Mandataire ou agence, c’est toujours la loi Hoguet…
En location c’est une chose… mais les honoraires sont sensés être partagés entre le bailleur et le locataire. Il n’en va pas de même en transaction. Ils incombent la plupart du temps à l’une des parties. Mais franchement dans la conjoncture actuelle, comme pour le mariage pour tous, les pouvoirs publics n’ont-ils rien de plus urgent ou de mieux à faire que d’imaginer des mesures aussi ridicules que l’affichage des honoraires sur les publicités? Est-ce vraiment le meilleur moyen de refaire partir la croissance dans ce pays qui en a tant besoin?
Le particulier qui fait estimer son bien par un professionnel et qui ensuite publie son annonce en direct en rajoutant 5 à 10% devra-t-il spécifier sa marge de négociation dans la pub?
On a déjà du mal à faire rentrer tout ce qui est légal dans une petite annonce, mais s’il en rajoute encore il n’y aura plus de place pour décrire le bien.
De plus un acquéreur achètent un bien et non une prestation, donc si les honoraires sont à négocier c’est au vendeur qui en a le plus souvent la charge, de s’en occuper.
Lors d’une estimation, nous annonçons un prix de vente qui correspond à la valeur du bien, l’acquéreur qui achètent au prix du marché payera toujours le même prix quelque soit le pourcentage d’honoraire supporté par le vendeur.
Dans le cas ou le gouvernement passerait une tel loi, il faudra qu’il l’applique à tous les métiers de commerce, comme une grande surface devra indiquer ses marges…
Dans un pays comme le notre où les français ont des rapports avec l’argent un peu particulier, nous risquons d’en venir à des méthodes rappelant la gestapo.
Enfin le gouvernement n’a pas à s’en faire les vendeurs et acquéreurs savent très bien négocier les honoraires et qu’en il ne le font pas s’est qu’ils savent que ceux-ci sont justifiés.
D’accord avec mr Miribel, uniformisation du mandat exclusif, mais il faut accepter des concessions…uniformiser nationalement les honoraires des agents immobiliers à l’image des notaires qui taillent dans nos parts de marchés…cela aurait le mérite de baisser les honoraires (mais pour tous…), de renforcer les inter-cabinets (qui sont la plus grande marque de professionnalisme et d’efficacité au service d’un client) et notre image de marque, car le choix se ferait sur le professionnalisme pas sur le portefeuille ou en version low-cost !
Après mettre les honoraires affichés sur chaque annonce n’apportera rien au consommateur tant en info qu’en sécurité car il appelle déjà l’annonce au prix le moins cher !! Le particulier joue déjà sur le fait que les honoraires sont différents…il faut au contraire faire disparaître l’objet de cette démarche.
Mais comme le dit très justement mr Heller, je pense que les pouvoirs publics ont largement plus important à s’occuper comme des solutions pour des droits de douanes à nos frontières ou une réglementation pour une meilleure alimentation, ça ce sont des problèmes de santé publique et des problématiques d’intérêt national…
Vous avez ce que vous méritez, la bulle est sur le point de vous péter à la gueule et vous pinaillez sur l’affichage de votre commission…
Cher locataire est-ce que vous n’appelez pas déjà l’agence la moins cher quand vous recherchez un bien ? Que va vous apporter le fait de savoir que telle agence prend 10000 et l’autre 12000…? Alors que de toute façon vous appellerez l’annonce la moins chère…
Pourquoi les agents immobiliers mériteraient-ils que “la bulle leur pète à la gueule” ?
Alors qu’ils passent leur temps à se battre pour faire baisser les prix.
Jouer sur les honoraires d’agence est un faut problème car les particuliers qui ne veulent pas passer par une agence, car ils ne veulent pas payer “de frais d’agence”, achètent presque toujours leur bien plus cher directement entre particulier.
Ce manque de confiance pour les professionnels de l’immobilier leurs coûtent cher et j’ai envie de dire dommage pour eux, mais tous ceux qui respectent la profession sont heureux qu’un professionnel s’occupe et sécurise leur transaction.
tant qu’il est possible d’exercer dans ce métier, sans la moindre connaissance (ni juridique, ni technique etc.), (une licence en lettres modernes ou en biologie ne représente pour moi pas une qualification pertinente) tant qu’il est possible de s’installer sans avoir pignon sur rue,(le comble!) tant qu’il est possible de maintenir sa carte, sans obligation de formation, ne serait quelques jours par an. tant que ces points-là (stricts minima!) ne soient pas rendus obligatoires, TOUS les gouvernements pourront continuer à faire leurs cours de “maquillage” sur notre profession. Ce sera toujours sans effet réel et positif. Assainir notre métier nécessite de vraies mesures, mesures responsables et courageuses.
Rappelons tout de même qu’une licence en lettres ou en biologie ne permettent pas d’obtenir la carte professionnelle d’agent immobilier, il faut une licence en droit, économie ou commerce.