Parmi les projets actuels du gouvernement concernant la réglementation des agences immobilières, il est une mesure qui laisse pantois : « Mention obligatoire sur les publicités de la rémunération TTC de l’intermédiaire restant à la charge de chacune des parties ».
Il s’agit là d’une pure brimade qui n’apportera rien à qui que ce soit, et surtout pas à nos clients.
Pourquoi cette brimade ? Parce que les agents immobiliers ont la réputation d’être chers, trop chers par rapport au service rendu. Est-ce vrai ? Oui. Pourquoi ? Parce qu’ils n’ont le droit de se faire payer, ni de se faire rembourser quelque frais que ce soit, qu’en cas de conclusion d’une vente, et que les ventes conclues doivent payer les frais engagés pour celles qui ne le sont pas (cf. art. 6 loi Hoguet, et 73 du décret) . Or un agent immobilier, en moyenne, conclut une vente et demie sur dix mandats, dix biens à vendre dont il s’occupe.
Faisons un rapide calcul. Le « journal de l’agence » a estimé le coût de chaque mandat, pour un professionnel, à 940 € HT. Dix mandats reviennent donc à 9400 €. Il faut donc déjà facturer pour chaque vente 6266 € HT, soit 7500 € TTC, avant d’envisager de faire le moindre bénéfice.
Les agences se « gavent » ? Près de trois mille ont fermé en 2012 !
Les politiques veulent nous faire payer les effets pervers de la loi Hoguet, qu’ils nous ont eux-mêmes imposée il y a plus de quarante ans.
Quel est le but recherché ? Faire baisser les honoraires, bien sûr. Cette mesure sera-t-elle efficace ?
Bien évidemment non.
Parce qu’elle n’a, malgré les apparences, aucune pertinence pour l’acquéreur.
Les honoraires sont toujours payés par le vendeur, non par l’acquéreur. Bien sûr, la somme est prélevée sur les fonds versés par l’acquéreur, et bien souvent ils sont mis techniquement à la charge de l’acquéreur. Mais l’acquéreur achète toujours au prix du marché, honoraires inclus ; il n’accepte pas de payer plus cher parce qu’il y a des honoraires d’agence, et il fait jouer la concurrence avec d’autres biens, vendus sans agence. Et ces honoraires sont déduits de ce qui revient au vendeur.
Quand un consommateur achète un yaourt dans un supermarché, son premier critère d’achat est le prix de vente, non la marge du distributeur. Et la loi nous impose déjà d’afficher le prix « honoraires inclus » (cf arrêté du 9 juin 1990).
Parce que d’autres facteurs font baisser les honoraires.
Il y a déjà une forte concurrence sur le montant des honoraires, avec le développement des réseaux de mandataires qui prétendent souvent être moins chers parce qu’ils ont moins de frais. Et surtout une énorme pression à la baisse par le vendeur lorsque l’acquéreur négocie le prix de vente, ce qui est actuellement le cas plus de neuf fois sur dix. De telle sorte que le montant moyen des honoraires de la profession se situe habituellement au final entre quatre et cinq pour cent, souvent beaucoup moins, bien loin des neuf ou dix qu’on nous reproche souvent… Pour mémoire rappelons que le barème imposé par décret avant 1987 commençait à 10 % !
Et parce que, nous l’avons vu, les honoraires de transaction ne peuvent plus baisser, ils sont « au taquet » à 7500 € !
Il est possible de réduire les honoraires :
Faire baisser substantiellement les honoraires, c’est possible. Il faut éviter le gaspillage, éviter que de nombreuses agences ne s’occupent d’une même affaire, avec peu de chances pour chacune de vendre, ce qui engendre une augmentation inutile des frais généraux, donc du tarif de la prestation. Il faut de la concurrence, mais en amont. Que chaque propriétaire, au lieu de mettre son bien dans de nombreuses agences, réfléchisse, compare les prestations qui lui sont proposées, le rapport qualité/prix, et ne confie au final son bien qu’à une ou deux agences soigneusement sélectionnées.
Comment faire ? Comment inciter le vendeur à faire cette sélection ?
Faire payer le vendeur pour chaque mise en vente :
Autoriser les agences à se faire rembourser certains frais, par exemple. Le vendeur sera ainsi dissuadé de donner dix ou quinze mandats. Il n’en donnera plus qu’un ou deux (voire pas du tout, d’ailleurs). Les agences ayant des frais remboursés sur chaque affaire, pourront pratiquer des honoraires beaucoup moins élevé en cas de conclusion de l’opération. Bien sûr il faudra poser des limites pour éviter les abus toujours possibles.
Interdire le « cumul des mandats » :
Autre possibilité, rendre le mandat exclusif obligatoire. Là encore, le vendeur sélectionnera l’agence qui lui paraîtra la plus apte à vendre son bien, et moyennant des honoraires acceptables. Si nous reprenons notre calcul ci-dessus, en considérant qu’une agence vend 80 % de ses mandats exclusifs, son prix de revient pour chaque mandat tomberait à 1175 € par affaire vendue, soit 1400 € TTC. Une facture divisée par près de cinq…
Des professionnels beaucoup plus professionnels et extrêmement moins chers, tout le monde y trouverait son compte.
Nos politiques auront-ils le courage de prendre des mesures vraiment efficaces, mais pas forcément très « vendeuses » à court terme pour le public ? L’avenir nous le dira.
PS le 17/6/13 : s’agissant dans le projet de loi “Duflot” d’une modification à la loi Hoguet, tous les autres professionnels intervenant dans les transactions immobilières (notaires, avocats…) n’y seraient pas soumis ! Cette discrimination est simplement intolérable. Et les clients voyant les honoraires affichés dans les annonces des agences immobilières et pas dans celles des notaires ou avocats, penseront que nous sommes les seuls à faire payer…
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Ce qui est complètement inéquitable dans le projet de loi Duflot c’est que seuls les agents immobiliers sont assujettis à la loi Hoguet. Pourquoi les notaires, mais aussi les avocats géomètres et huissiers, qui font de la transaction et de la gestion eux aussi, et sont nos concurrents sur le terrain, ne seraient-ils pas concernés par ces textes en projet (mention des honoraires sur les annonces, partage locataire/propriétaires, restrictions au mandat exclusif…) ? C’est de la concurrence purement déloyale.
Je suis tout à fait d’accord avec vous monsieur Miribel. Avez-vous eu connaissance du projet de loi déposé par un député et mr Bas ?
Faire interdire le PAP, comme le souhaite M. BAS, ne me convient pas parce que je suis pour la libre concurrence. Tout monopole aboutit rapidement à une absence de remise en question et à une augmentation des tarifs.
Certes, et interdire le PAP ne me parait pas faisable sur un plan juridique, néanmoins la libre concurrence en terme de prix de commissions a démontré ses limites car on est aujourd’hui sur des écarts de 1 à 10…sans un vrai socle de service de base proposé au client, ce qui pénalise la profession toute entière au final.
Il m’étonnerait fort que Monsieur BAS, qui est dans le collimateur de la Justice et du fisc puisse proposer une loi !!!!
Monsieur Miribel, je me permets de mettre un lien vers le blog d’un avocat bordelais qui, sans évoquer Monsieur BAS, décrit un système absolument comparable au sien.
Cet avocat milite pour que puisse exister – au même titre que les listes noires des compagnies aériennes – une liste noire de franchiseurs.
Un franchiseur malhonnête, au-delà de nuire aux affiliés (dépôts de bilan, pertes patrimoniales, divorces, dépression, et même tentatives de suicide,…) nuit également à tous les franchiseurs honnêtes, dont vous êtes Monsieur Miribel.
Voici ce blog absolument édifiant :
http://avocats.fr/space/florian-de-saint-pol/content/reduire-ses-franchises-en-esclavage-en-sept-lecons_AB77762A-C1C4-4FB9-B267-9C8CD223C10F?goback=%2Egde_1925415_member_247780452
ROBESPIERRE : je pense que nous sommes nombreux à ne pas comprendre la philosophie de Monsieur BAS, mais c’est vraiment dommage que chacune de vos interventions sortent du cadre de ce forum et servent votre haine a son égard.
LAURENT : a 1% il n’est effectivement pas possible d’avoir de socle de service, aussi minime soit il. Seul l’attentisme sur un nombre inconsidéré de mandat finira pas payer.
Si certains pensent que toutes les agences apportent le même service c’est un tort. Chez Cimm nous pouvons offrir toute un gamme de service : édition de plans, virtualisation 3D, visite virtuelle, photo HDRI, montage vidéo pour un référencèrent autonome de chaque annonce, distribution de Flyers dans le voisinage, organisation de portes ouvertes pour un bien et j’en passe jusqu’au calitimo premium où nous constituons un dossier ultra complet que nous diffusons à tous les acteurs locaux de l’immobilier. Je passe également sur le conseil notament juridique qui devrait être le minimum, mais l’expérience montre que les agences low cost ne peuvent tenir.
En tout état de cause, c’est inacceptable de résumer notre travail a un tarif surtout quand on le jette la figure d’un acquéreur qui ne peut avoir conscience du travail fourni puisque c’est pour le vendeur que tous ce travail a été fait.
Ok avec Christophe sur les allusions de Robespierre qui commence à être plus que déplacé.
Mr De Boutsellis (robespierre) ancien prestataire ou formateur du réseau de Mr Bas continuer plutôt à régler vos litiges en direct et avec les personnes concernés.
Dans tous les réseaux de franchises il y a du Blanc et du Noir rien n’est parfait, comme les agents immobiliers et le reste du monde…
Pour ceux que ça intéresse allez fouiner chez nos amis Belge pour voir ce que donne la fin des PAP.
Christophe, je comprends vos arguments dans une logique concurrentielle qui vise à se mettre en avant pour se démarquer, bien que l’on discerne clairement à travers votre argumentaire une volonté de faire son métier correctement tout simplement serai-je tenté de dire…Je me place d’avantage par rapport à la vision qu’ont les clients de notre métier et pas de tel ou tel réseau. Cela fait des années que je vois tout le monde se plaindre mais rien n’est proposé en terme de réforme du système de fonctionnement, j’ai assisté à des réunions où il était question de réfléchir pour proposer des modifications qui n’en seraient pas, affligeant…orientons-nous vers de la collaboration au profit de nos clients plus que vers de la concurrence où 5 voir 6 agences, toutes avec un commissionnement différent, se trouvent à vendre le même bien, soyons des confrères plus que des concurrents, cela ira dans l’intérêt de nos clients et du notre. Mais pour moi qui travaille souvent en inter-cabinets je me heurte à beaucoup plus de refus que de partenariats. Le fait qu’aujourd’hui une vente sur deux nous échappe prouve que l’on peut se passer d’un agent immobilier pour vendre son bien, c’est un fait. Partant de là il faut que nous rentrions dans une autre dimension de notre métier qui doit vraiment apporter une sécurisation de la transaction sur un plan réglementaire, et non pas en tant qu’argumentaire commercial que chacun défendra avec plus ou moins de talent. A cette condition nous pourrons revendiquer une place de “passage obligé” justifiée, à l’image des notaires, architectes et géomètres qui nous entourent et qui ont accepté ce compromis en échange de la réglementation de leurs honoraires et bénéficient d’une image autrement meilleure que la notre…au dernier sondage du figaro nous étions entre les banquiers et les députés au palmarès des professions…
Ce qui me fait réagir, c’est le message qui consiste à placer M. BAS comme interlocuteur des pouvoirs publics, et qu’il serait le commanditaire d’un projet de loi. Nulle haine, mais la simple remise en ordre du cadre réel.
En outre, vous faites allusion à une personne qui si je la connais bien, n’est pas le rédacteur de ces lignes. Robespierre; c’est un groupe d’ex-affiliés à monsieur Bas.
Si vous ne comprenez pas la philosophie de monsieur Bas, admettez alors que d’autres, la connaissent.
Pour en revenir au sujet, “interdire les ventes de PàP”; de même que légiférer sur le niveau des honoraires, seraient des propositions liberticides. Les agents immobiliers, pas plus que leurs clients, n’ont intérêt à ce que de telles dispositions puissent voir le jour.
Ce n’est pas un projet de société dans laquelle je souhaite vivre. Et je pense que beaucoup de personnes, au-delà des agents immobiliers, sont dans ce cas.
Enfin pour rebondir sur ce que dit Laurent à propos de l’image de marque des agents immobiliers, je ne suis pas certain de la réalité de ce fait. Je pense que le grand public fait un amalgame entre les agents immobiliers avec les marchands de sommeil, les marchands de listes et d’autres intervenants “véreux”.
Il y a des notaires en prison, et que je sache, il n’y a pas d’agents immobiliers…..
L’argumentaire de la liberté des prix s’entend mais quelle liberté avez-vous réellement lorsque les sites internet permettent de comparer le même bien dans différentes agences ? Le client appelle l’agence la moins chère car il ne voit que le prix pas le service ou pire se comporte comme l’a décrit Christophe, prenant des renseignements chez l’un pour aller acheter chez le moins cher ensuite, à l’image de ce que font de nombreux consommateurs qui vont chez Darty et commandent ensuite sur C Discount…sommes-nus devenus de simples machines à laver ou des cafetières ? et encore là le client compare les options et les qualités du produit…Il y a amalgame en effet mais pas entre différentes professions mais tous les statuts incompréhensibles existant pour le grand public dans notre métier et l’incompréhension, pour beaucoup, de ce à quoi sert un agent immobilier.