Mention obligatoire sur les publicités de la rémunération de l’agence : une très mauvaise idée !

billets en forme de maisonParmi les projets actuels du gouvernement concernant la réglementation des agences immobilières, il est une mesure qui laisse pantois : « Mention obligatoire sur les publicités de la rémunération TTC de l’intermédiaire restant à la charge de chacune des parties ».

 

Il s’agit là d’une pure brimade qui n’apportera rien à qui que ce soit, et surtout pas à nos clients.

Pourquoi cette brimade ? Parce que les agents immobiliers ont la réputation d’être chers, trop chers par rapport au service rendu. Est-ce vrai ? Oui. Pourquoi ? Parce qu’ils n’ont le droit de se faire payer, ni de se faire rembourser quelque frais que ce soit, qu’en cas de conclusion d’une vente, et que les ventes conclues doivent payer les frais engagés pour celles qui ne le sont pas (cf. art. 6 loi Hoguet, et 73 du décret) . Or un agent immobilier, en moyenne, conclut une vente et demie sur dix mandats, dix biens à vendre dont il s’occupe.

Faisons un rapide calcul. Le « journal de l’agence » a estimé le coût de chaque mandat, pour un professionnel, à 940 € HT. Dix mandats reviennent donc à 9400 €. Il faut donc déjà facturer pour chaque vente 6266 € HT, soit 7500 € TTC, avant d’envisager de faire le moindre bénéfice.

Les agences se « gavent » ? Près de trois mille ont fermé en 2012 !

Les politiques veulent nous faire payer les effets pervers de la loi Hoguet, qu’ils nous ont  eux-mêmes imposée il y a plus de quarante ans.

 

Quel est le but recherché ? Faire baisser les honoraires, bien sûr.  Cette mesure sera-t-elle efficace ?

Bien évidemment non.

 

Parce qu’elle n’a, malgré les apparences, aucune pertinence pour l’acquéreur.

Les honoraires sont toujours payés par le vendeur, non par l’acquéreur. Bien sûr, la somme est prélevée sur les fonds versés par l’acquéreur, et bien souvent ils sont mis techniquement à la charge de l’acquéreur. Mais l’acquéreur achète toujours au prix du marché, honoraires inclus ; il n’accepte pas de payer plus cher parce qu’il y a des honoraires d’agence, et il fait jouer la concurrence avec d’autres biens, vendus sans agence. Et ces honoraires sont déduits de ce qui revient au vendeur.

Quand un consommateur achète un yaourt dans un supermarché, son premier critère d’achat est le prix de vente, non la marge du distributeur. Et la loi nous impose déjà d’afficher le prix « honoraires inclus » (cf arrêté du 9 juin 1990).

 

Parce que d’autres facteurs font baisser les honoraires.

Il y a déjà une forte concurrence sur le montant des honoraires, avec le développement des réseaux de mandataires qui prétendent souvent être moins chers parce qu’ils ont moins de frais. Et surtout une énorme pression à la baisse par le vendeur lorsque l’acquéreur négocie le prix de vente, ce qui est actuellement le cas plus de neuf fois sur dix. De telle sorte que le montant moyen des honoraires de la profession se situe habituellement au final entre quatre et cinq pour cent, souvent beaucoup moins, bien loin des neuf ou dix qu’on nous reproche souvent… Pour mémoire rappelons que le barème imposé par décret avant 1987 commençait à 10 % !

Et parce que, nous l’avons vu, les honoraires de transaction ne peuvent plus baisser, ils sont « au taquet » à 7500 € !

 

Il est possible de réduire les honoraires :

Faire baisser substantiellement les honoraires, c’est possible. Il faut éviter le gaspillage, éviter que de nombreuses agences ne s’occupent d’une même affaire, avec peu de chances pour chacune de vendre, ce qui engendre une augmentation inutile des frais généraux, donc du tarif de la prestation. Il faut de la concurrence, mais en amont. Que chaque propriétaire, au lieu de mettre son bien dans de nombreuses  agences, réfléchisse, compare les prestations qui lui sont proposées, le rapport qualité/prix, et ne confie au final son bien qu’à une ou deux agences soigneusement sélectionnées.

Comment faire ? Comment inciter le vendeur à faire cette sélection ?

 

Faire payer le vendeur pour chaque mise en vente :

Autoriser les agences à se faire rembourser certains frais, par exemple. Le vendeur sera ainsi dissuadé de donner dix ou quinze mandats. Il n’en donnera plus qu’un ou deux  (voire pas du tout, d’ailleurs). Les agences ayant des frais remboursés sur chaque affaire, pourront pratiquer des honoraires beaucoup moins élevé en cas de conclusion de l’opération. Bien sûr il faudra poser des limites pour éviter les abus toujours possibles.

 

Interdire le « cumul des mandats » :

Autre possibilité, rendre le mandat exclusif obligatoire. Là encore, le vendeur sélectionnera l’agence qui lui paraîtra la plus apte à vendre son bien, et moyennant des honoraires acceptables. Si nous reprenons notre calcul ci-dessus, en considérant qu’une agence vend 80 % de ses mandats exclusifs, son prix de revient pour chaque mandat  tomberait à 1175 € par affaire vendue, soit 1400 € TTC. Une facture divisée par près de cinq…

Des professionnels beaucoup plus professionnels et extrêmement moins chers, tout le monde y trouverait son compte.

Nos politiques auront-ils le courage de prendre des mesures vraiment efficaces, mais pas forcément très « vendeuses » à court terme pour le public ? L’avenir nous le dira.

PS le 17/6/13 : s’agissant dans le projet de loi “Duflot” d’une modification à la loi Hoguet, tous les autres professionnels intervenant dans les transactions immobilières (notaires, avocats…) n’y seraient pas soumis ! Cette discrimination est simplement intolérable. Et les clients voyant les honoraires affichés dans les annonces des agences immobilières et pas dans celles des notaires ou avocats, penseront que nous sommes les seuls à faire payer…

À propos de l'auteur 

10 Commentaires

  1. À CÉCILE :
    Ce qui est dingue, ce sont les raisonnement à courte vue comme les vôtres. Vous affirmez sans savoir et sans avoir ne serait-ce qu’un seul instant étudié la chose.

    Car, CHAQUE ANNÉE, plus de 50 000 transactions entre particuliers finissent devant un Tribunal.

    Le coût pour la collectivité est incalculable tellement il doit atteindre une somme gigantesque. Le coût pour le particulier subissant un préjudice est énorme compte tenu qu’il y a énormément de chance que l’auteur du préjudice soit insolvable.

    La nature doit reprendre ses droits : je suis d’accord ! Pourquoi donc, mes impôts, nos impôts, financeraient-ils des particuliers qui se croient malin en se passant d’un professionnel s’agissant de ce qu’ils ont de plus intime : leur patrimoine immobilier ?

    Ce manque d’intelligence est coupable et nous avons à le supporter tous. Dites-vous bien que dans les impôts que vous payez, une partie est destiner à financer les transactions de particulier à particulier.

    Les quelques 1500 transactions impliquant un professionnel soumis à la loi Hoguet sont elles, en TOTALITÉ, indemnisées par l’Assurance en Responsabilité professionnelle, assurance payée par l’Agent Immobilier. Coût pour la collectivité = NÉANT.
    Encore qu’il est impossible de savoir à la lecteur des statistiques du Ministère de la Justice, si parmi les 1500 nouvelles saisines auprès du TGI, si ce n’est pas l’Agent Immobilier qui subit un préjudice par le comportement délictuel de son “client”.

  2. Quand on voit le niveau intellectuel de Cécile Duflot, il n’y a pas de commentaire à faire!
    Elle est jalouse d’une profession qu’elle serait incapable d’exercer tellement elle est stupide….. C’est plus facile de vivre en parasite aux crochets de la société avec la garantie d’un revenu de 8 à 10 smic par mois + les frais et magouilles diverses que de se lever le matin sans savoir si on va gagner sa journée ou se faire racketter par les RSI and Co sans rien gagner de la journée, triste sort des agents immobiliers ….

  3. Malheureusement je travaille dans l immobilier,et évidemment chacun a un point de vue différent car
    Les infirmières , les professeurs, qui descendent dans la rue ( essaient non pas de gagner plus juste de garder un statut) vous êtes êtes allés dans la rue les soutenir.
    Les pauvres en sont a détester les pauvres car “ils profitent” eh ben va habiter en hlm voir si ils profitent.
    Et pendant ce temps les gros continuent à grossir

    les roumains dans la rue juste des êtres humains ca aurait pu être vous ou moi on
    Mais a force de pour sa gueule et oui c est triste
    Bye bye et bon week end a vous

  4. Cécile, vous travaillez dans l’immobilier ? Comment faites-vous pour rédiger un compromis en faisant autant de fautes d’orthographes et de ponctuations ?
    Bon, espérons que des clients potentiels ne lisent pas vos messages …..

  5. Bonjour,
    68 % des ventes se sont faites par agence en 2014, contre 63 % en 2012. C’est bien que les agences, donc les négociateurs, servent à quelque chose !
    Et tous ne réussissent pas, loin s’en faut. Il ne suffit pas de se décréter négociateur immobilier pour tout à coup faire partie des nantis. Il faut beaucoup de travail et de persévérance pour réussir.

  6. Ça va M.ou Mme le professeur, j’ai pas relu avant d envoyer mais je gère français,anglais,allemand.
    Puis pour un compromis comme pour poster des commentaires, il existe le correcteur d’orthographe.
    Un compromis est pré-rempli, le bon agent immobilier est celui qui conseille au mieux ses clients tant niveau rentabilité que niveau fiscal ou autre.
    Mais la plupart ne connaisse même pas la moitié de la loi Hoguet, et n’ont jamais entendu parler de loi Scrivener, Neiertz avant de l avoir vu sur un compromis.
    Oui il existe des “bons” mais la majorité sont là pour faire du fric au détriment des clients.

  7. Et au fait JMK quand je vois un de vos commentaires” ils ont laissés tomber lorsque’ ils ont compris la stupidité de cette démarche
    Voilà mon analyse modeste de notre avenir et pour une fois mais je…” je pense que lorsque que l’accord des verbes avec le participe passé ne doit pas être votre point fort… Mais surtout que vos remarques me concernant me réconforte mes l’idées.
    Ah si vous aviez eu un correcteur de grammaire…
    Et sinon vos clients apprécient de vous lire au fait?
    JMK05 : cliché de l agent immobilier ou comment passer pour un blaireau.

  8. Eric,
    80 heures, faut arrêter le délire, tu veux pas une prime de pénibilité, le mec qui travaille au marché ou à l’usine, il préfèrerait etre à ta place.
    et pourquoi ne pas être salarié dans une boite si c’est vrai?
    pourquoi travailler si ardemment (ca me fait sourir…)
    quel intérêt as tu à rester au smic pour 80h et sans congé ?
    ou alors tu es stupide
    pourquoi ne pas aller vraiment faire 80h car à l’usine tu serais gagnant.
    je te conseille un bon comptable, car chez moi, ce n’était pas les mêmes conditions de travail et je ne suis pas assez bête pour en faire autant que toi pour si peux.
    je ne crois évidemment pas à ces chiffres
    à la prochaine
    bon courage quand meme

  9. c’est à dire que comme j’exprime ma pensée (qui est contraire à la leur), obligatoirement il y a échange en retour.
    mais promis aucune attaque personnelle de ma part juste échanger nos points de vue.

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