Mention obligatoire sur les publicités de la rémunération de l’agence : une très mauvaise idée !

billets en forme de maisonParmi les projets actuels du gouvernement concernant la réglementation des agences immobilières, il est une mesure qui laisse pantois : « Mention obligatoire sur les publicités de la rémunération TTC de l’intermédiaire restant à la charge de chacune des parties ».

Il s’agit là d’une pure brimade qui n’apportera rien à qui que ce soit, et surtout pas à nos clients.

Pourquoi cette brimade ? Parce que les agents immobiliers ont la réputation d’être chers, trop chers par rapport au service rendu. Est-ce vrai ? Oui. Pourquoi ? Parce qu’ils n’ont le droit de se faire payer, ni de se faire rembourser quelque frais que ce soit, qu’en cas de conclusion d’une vente, et que les ventes conclues doivent payer les frais engagés pour celles qui ne le sont pas (cf. art. 6 loi Hoguet, et 73 du décret) . Or un agent immobilier, en moyenne, conclut une vente et demie sur dix mandats, dix biens à vendre dont il s’occupe.

Faisons un rapide calcul. Le « journal de l’agence » a estimé le coût de chaque mandat, pour un professionnel, à 940 € HT. Dix mandats reviennent donc à 9400 €. Il faut donc déjà facturer pour chaque vente 6266 € HT, soit 7500 € TTC, avant d’envisager de faire le moindre bénéfice.

Les agences se « gavent » ? Près de trois mille ont fermé en 2012 !

Les politiques veulent nous faire payer les effets pervers de la loi Hoguet, qu’ils nous ont  eux-mêmes imposée il y a plus de quarante ans.

Quel est le but recherché ? Faire baisser les honoraires, bien sûr.  Cette mesure sera-t-elle efficace ?

Bien évidemment non.

Parce qu’elle n’a, malgré les apparences, aucune pertinence pour l’acquéreur.

Les honoraires sont toujours payés par le vendeur, non par l’acquéreur. Bien sûr, la somme est prélevée sur les fonds versés par l’acquéreur, et bien souvent ils sont mis techniquement à la charge de l’acquéreur. Mais l’acquéreur achète toujours au prix du marché, honoraires inclus ; il n’accepte pas de payer plus cher parce qu’il y a des honoraires d’agence, et il fait jouer la concurrence avec d’autres biens, vendus sans agence. Et ces honoraires sont déduits de ce qui revient au vendeur.

Quand un consommateur achète un yaourt dans un supermarché, son premier critère d’achat est le prix de vente, non la marge du distributeur. Et la loi nous impose déjà d’afficher le prix « honoraires inclus » (cf arrêté du 9 juin 1990).

Parce que d’autres facteurs font baisser les honoraires.

Il y a déjà une forte concurrence sur le montant des honoraires, avec le développement des réseaux de mandataires qui prétendent souvent être moins chers parce qu’ils ont moins de frais. Et surtout une énorme pression à la baisse par le vendeur lorsque l’acquéreur négocie le prix de vente, ce qui est actuellement le cas plus de neuf fois sur dix. De telle sorte que le montant moyen des honoraires de la profession se situe habituellement au final entre quatre et cinq pour cent, souvent beaucoup moins, bien loin des neuf ou dix qu’on nous reproche souvent… Pour mémoire rappelons que le barème imposé par décret avant 1987 commençait à 10 % !

Et parce que, nous l’avons vu, les honoraires de transaction ne peuvent plus baisser, ils sont « au taquet » à 7500 € !

Il est possible de réduire les honoraires :

Faire baisser substantiellement les honoraires, c’est possible. Il faut éviter le gaspillage, éviter que de nombreuses agences ne s’occupent d’une même affaire, avec peu de chances pour chacune de vendre, ce qui engendre une augmentation inutile des frais généraux, donc du tarif de la prestation. Il faut de la concurrence, mais en amont. Que chaque propriétaire, au lieu de mettre son bien dans de nombreuses  agences, réfléchisse, compare les prestations qui lui sont proposées, le rapport qualité/prix, et ne confie au final son bien qu’à une ou deux agences soigneusement sélectionnées.

Comment faire ? Comment inciter le vendeur à faire cette sélection ?

Faire payer le vendeur pour chaque mise en vente :

Autoriser les agences à se faire rembourser certains frais, par exemple. Le vendeur sera ainsi dissuadé de donner dix ou quinze mandats. Il n’en donnera plus qu’un ou deux  (voire pas du tout, d’ailleurs). Les agences ayant des frais remboursés sur chaque affaire, pourront pratiquer des honoraires beaucoup moins élevé en cas de conclusion de l’opération. Bien sûr il faudra poser des limites pour éviter les abus toujours possibles.

Interdire le « cumul des mandats » :

Autre possibilité, rendre le mandat exclusif obligatoire. Là encore, le vendeur sélectionnera l’agence qui lui paraîtra la plus apte à vendre son bien, et moyennant des honoraires acceptables. Si nous reprenons notre calcul ci-dessus, en considérant qu’une agence vend 80 % de ses mandats exclusifs, son prix de revient pour chaque mandat  tomberait à 1175 € par affaire vendue, soit 1400 € TTC. Une facture divisée par près de cinq…

Des professionnels beaucoup plus professionnels et extrêmement moins chers, tout le monde y trouverait son compte.

Nos politiques auront-ils le courage de prendre des mesures vraiment efficaces, mais pas forcément très « vendeuses » à court terme pour le public ? L’avenir nous le dira.

PS le 17/6/13 : s’agissant dans le projet de loi “Duflot” d’une modification à la loi Hoguet, tous les autres professionnels intervenant dans les transactions immobilières (notaires, avocats…) n’y seraient pas soumis ! Cette discrimination est simplement intolérable. Et les clients voyant les honoraires affichés dans les annonces des agences immobilières et pas dans celles des notaires ou avocats, penseront que nous sommes les seuls à faire payer…

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192 Commentaires

  1. Je ne suis pas surpris par ces mesures “débiles” une fois de plus pour faire payer.
    Quand le racket politique va-t-il cesser ?
    Va-t-il falloir avoir recours de nouveau à une révolution pour qu’enfin nos chers, très chers, dirigeants arrêtent de se gaver sur notre dos !

  2. Est-il question par exemple que la grande distribution indique sa marge sur les produits qu’elle commercialise ? Je n’en ai en tout cas pas entendu parlé.
    C’est purement discriminatoire.

  3. Quelle idiotie, Quel manque d’intelligence de la part de nos hommes et femmes politiques.

    Les acquéreurs seront sans doute attirés par les commissions les plus basses, sans se préoccuper de la qualité de la prestation.
    Ce qui est logique, car sauf cas particulier, l’agent immobilier travaille pour le vendeur.

    Cette loi ne fera que privilégier le travail bâclé et la médiocrité.

  4. Et sans se préoccuper non plus du prix du bien, puisqu’on leur aura expliqué qu’il faut se focaliser sur la commission. Entre deux agences, l’une n’ayant pas négocié le prix du bien et ne prenant pas cher d’honoraires, la deuxième ayant des honoraires plus élevés mais ayant ramené le prix à un prix marché, l’acquéreur choisira la première et paiera souvent beaucoup plus cher. On a déjà des clients ainsi formatés, qui s’inquiètent souvent de deux ou trois mille euros d’honoraires à négocier, mais pas du tout du prix de vente. Ce phénomène est relativement nouveau, une quinzaine d’années environ.

  5. Le Gouvernement à d’autres choses plus importantes à faire pourtant, comme sauver l’emploi. En quoi cet affichage apporte quoi que ce soit à l’acheteur qui, de toute façon, ne paie pas plus cher que le prix qui est affiché. On tire à boulets rouges sur une profession qui n’affiche pas forcément de belles statistiques ces derniers temps.

  6. Le gouvernement actuellement en place brille par son incompétence et sa faculté à proposer des mesures complètement dénuées de bon sens. Je trouve parfaitement scandaleux de proposer une telle mesure. Je rejoins Christophe LEBOUTILLY concernant l’affichage des marges de la grande distribution. Pourquoi un agent immobilier doit il toujours justifier sa commission!!!!!
    Notre cher gouvernement a décidément une dent contre la profession.

  7. Effectivement, cette loi sur l’affichage des honoraires ne fera que privilégier la médiocrité.

    Mais que demander de plus à tous ces énarques tous plus médiocres eux-mêmes les uns que les autres et qui se prennent pour des dirigeants.

    Ils sont tellement médiocres, qu’ils sont incapables de traiter les vrais problèmes, et qu’ils ne peuvent qu’essayer de paraitre en s’occuppant de sujets que les médias vont faire “mousser” pour détourner l’attention du peuple des sujets importants.

    Cela fait plus de 10 ans que je répète que la 1ère vraie bonne mesure à prendre est de fermer l’ENA!!!!!!!!

  8. En tout cas, heureusement que nous sommes CIMM !

    Avec le mandat CALITIMMO et les honoraires à charge vendeur et à charge acquéreur, nous n’avons pas trop à nous soucier de ce qui risque de se mettre en place.

    Nous sommes prêts, et surtout, nous sommes prêts matériellement et psychologiquement à cela avec plusieurs longueurs d’avance sur la concurrence.

  9. En réalité, c’est pas le fond du probléme qui interesse la classe politique sur ce sujet, mais la forme.
    Je m’explique:
    Le gouvernement doit faire passer la pillule sur l’augmentation des frais de notaire du fait de l’augmentation des droits d’enregistrements, sur l’augmentation des taxes sur les plus values des ventes immobilières du fait de l’augmentation des contributions sociales et autres. On cherche un bouc émissaire (définition:un individu choisi par le groupe auquel il appartient, pour endosser, à titre individuel, une responsabilité ou une faute collective).
    Cet individu tant recherché est tout désigné par le gouvernement depuis longtemps: l’agent immobilier, cet intermédiaire qui se rempli les poches au passage sans rien faire!!! Et comme cela on fait oublier le reste, les vrais questions au problème : pourquoi c’est la crise? pourquoi le gouvernement taxe autant la propriété immobilière:
    – A l’entrée:droits d’enregistrement lorsqu’on achéte
    – A la sortie: taxe sur la plus value et éventuellement tva lorsqu’on revend
    – Les taxes foncières, taxes d’habitation et taxe sur locaux vacants.etc.. à chaque année de propriété!!!

    Alors on légifére, toujours en montrant du doigt notre profession: sur le mandat exclusif d’abord, maintenant sur l’affichage de nos honoraires, demain sur notre manque de formation… les sujets ne manquent pas lorsqu’on veut montrer du doigt,
    Lorsque surtout, on veut tirer tout un pays vers le bas pour voiler sa propre incompétence!!!

  10. En effet, je vous rejoins tous sur le fait que le gouvernement cherche à créer un problème là où il n’y en a pas (c’est dommage quand on est confronté tous les jours à des problèmes bien réels et bien plus graves !).

    Un bien mis en vente est estimé au prix du marché, et le vendeur accepte d’en reverser un pourcentage à l’agence.

    Le but de cette démarche est :
    1°) de diminuer le prix de vente des biens, mais la bêtise est de croire que la baisse des honoraires va automatiquement baisser les prix de vente. Grosse erreur : pourtant déjà commise avec la TVA réduite pour la restauration, résultat : néant !

    2°) plus de transparence. Nous travaillons déjà en toute transparence. En effet, les honoraires d’agence concerne le propriétaire qui est parfaitement au courant du suivi de son dossier. La modification éventuelle du montant des honoraires n’aura strictement aucun impact sur l’acquéreur : donc il n’est même pas concerné.

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